搶客大戰

　　一觸即發

　　3月份的多項目銷售都在跑量，跑量之後便是上調價格預期。

　　而這一次，顯然來的比預期的快。在4月底，開封的西區高層房價將在8000元-8300元/㎡的基礎上，進行試探市場。其結局有兩個：

　　1、品牌房企精裝高層產品入市，成功挑戰10000+元/㎡的價格接受度。以中意湖-北高鐵-西湖龍首三大預期高房價組團，被注入“雞血”，三大組團房價相繼進入10000+元/㎡的時代，從而帶動西區整體房價“上揚”。

　　2、品牌房企精裝高層入市，並多個項目進入“搶客”大戰，紛紛搶開盤節點，並祭出價格戰的手段。從目前來看，儘管受行情趨好，購房熱度有所回升，但從多個售樓部到訪量來看，也只能說“回暖有限”。分析背後的原因，或有以下幾點：

　　其一，購房客羣呈現改善趨勢，至少是剛改起步。部分項目由於其產品設計偏剛需化，加之剛需客戶呈現對“價格敏感尤其是單價敏感”，“對精裝修抵觸”等因素，房價恐難達到開發商的心理預期。或：改善型客羣關注的區域，因開發商在“合作開發”時付出的高地價，故在產品規劃層面最大限度追求容積率，從而導致項目改善基因不足。無論是西湖龍首組團，還是中意湖組團，目前都難達到改善型客羣對於產品的預期。從目前來看，反而是高鐵站最具有改善型產品的基因。當下的開封買房，區域之爭的背後是“客羣層次”之爭。即：區域未來的發展，也看購買客羣。掌握這座城市話語權客羣購買的區域，在下一輪城市組團競爭中必將脫穎而出。

　　其二，“限價”之下的成品裝修和精裝修，能否達到購房者的心理預期，是這一輪房價能否上漲的關鍵所在。即：對於目前的開封百強開發商來說，其掛在嘴邊的是高價拿了地，但房價上不去。在這種情況下，裝修成爲了溢價的手段之一。但這種隱患就在於：並非所有的房企都有能力做精裝修交付。如：開封市場上的本土開發商，大多都以毛坯產品銷售。那麼對於購房者而言，如果買入部分百強房企的“廉價裝修”，其面臨的是加重購房負擔。

　　對於目前的購房者來說，其受到市場回暖利好因素的消息傳遞較多（目前的開封市場，也確實在回暖），購買慾在逐步加強。在你去購房時，你需要留心觀察以下幾個方面：

　　1、只要是沒有實質性的收錢動作，開發商給你傳遞的“驗資”數據量都僅供參考。

　　2、中意湖區域即將進入“1選5”，高鐵站區域即將進入“1選3”，汴西湖區域是“1選1.5”，也就是說，購房者可選擇性較多，且房價基本都在同一價格區間。中意湖組團的“5”是：恆大帝景，綠城紫薇公館，雅居樂金茂悅棠，美的國賓府，融創宸園。高鐵站區域的“3”是：永威梅隆郡，亞新大梁府，中南林樾。汴西湖區域的“1.5”是：鄭開橄欖城6期香頌，禹洲嘉裕府（禹洲項目下半年銷售）。除此之外，亦包括了西湖印象的西湖觀景準現房，新龍御都國際的學區高層準現房和現房，帝湖世家的學區洋房等。

　　在4月中下旬，市場競爭的熱度會驟然升溫。

　　這其中會包括：雅居樂金茂悅棠領銜中意湖區域進行項目首次開盤的籌備，恆大帝景進行最後一棟樓的交房前清盤，美的國賓府的持續宣傳，綠城紫薇公館和融創宸園售樓部開放/品牌宣傳/銷售動作啓動等。

　　這其中會包括：亞新大梁府售樓部樣板區開放，進行項目開盤籌備；永威梅隆郡取得預售證後持續性的銷售等。

　　這其中會包括：新龍御都國際3期高層產品的持續認籌，西湖印象和帝湖世家等項目準現房的持續銷售。

　　除此之外，還有一個可能性是：如果這一輪高層產品價格持續升溫，尤其是改善型客羣看不上的偏剛需產品設計的項目，能贏得剛需客羣的認可並最終達到9500+元/㎡，那麼，開封的洋房市場將會煥發活力。除此之外，如百強房企以高週轉爲導向，持續加大剛需產品的配比，同樣，洋房產品的稀缺性亦會體現，並煥發活力。

　　靜靜的看。不必着急。

　　暴風雨來的時候，都是安安靜靜的。

　　建議你最近去看以下這些項目：

　　1、追求性價比，不要錯過恆大帝景和中南林樾；

　　2、追求品質，可以去永威梅隆郡和綠城紫薇公館；

　　3、追求大戶型高層產品，可以去大梁府；

　　4、追求西湖觀景房，可以去西湖印象；

　　5、追求集英街的成熟，可以去帝湖世家；

　　6、追求二師附小學區，可以去新龍御都國際；

　　7、想投資公寓，可以去東潤銀基望京的斯維登公寓樣板間看看；

　　8、復興大道的洋房產品，不可錯過康橋九溪郡。