西班牙政府公共事务与运输部（Ministerio de Fomento）发布了最新数据，西班牙房价目前以每年2.7%的速度增长，截至目前已经连续保持了12个季度的增长态势。与此同时，西班牙市场上两家重量级房地产评估公司CBRE以及Servihabitat也同时发布了研究报告。CBRE预测西班牙2018年房价将平均上涨6%，而Servihabitat认为西班牙上半年房租将平均上涨2%。
 

                          "西班牙现房房价12年走势图，图片来自西班牙公共事务与运输部"

 

依旧是恢复性增长，但势头良好  
截至2018年3月底，西班牙房地产市场中，住房平均价格比起2008年住房均价峰值低了25.4%，但这个数据正在逐步缩小；从2014年西班牙经济不断复苏至今，住房价格回升了7.6%。

具体到西班牙全国范围来看，这早已不是新鲜事。截至目前，马德里自治区（Comunidad de Madrid）的住房价格增长了8%、巴利阿里群岛（Islas Baleares）增长了7%、加泰罗尼亚自治区（Cataluña）增长了4.2%，这三个自治区引领了西班牙全国房价的增长。但相比之下，西班牙北部的坎塔布里亚自治区（Cantabria）的房价下跌了4.5%、巴斯克自治区（País Vasco）下跌了1.5%、纳瓦拉自治区（Comunidad Foral de Navarra）下跌了1.3%、卡斯蒂利亚·拉曼恰自治区（Castilla-La Mancha）下跌了1.1%。

CBRE认为，西班牙全国房价都在增长，即便略有一些自治区房价在平均值方面呈现了下跌数据，但也是只是一个时间段内的静态呈现，并不能代表房价的整体走向。况且，西班牙经历了几年的房价恢覆性增长，预计2018年的全年房价均价将增长6%，这还是一个保守性估计。但西班牙房地产市场面临一个新的挑战，在Euribor依旧负值的这段时期，大量投机性购房现象将会出现，尽管银行对审核与发放贷款的标准日趋严格，但不得不防止这样的泡沫出现，毕竟银行业也会因Euribor的负值而更专注于盈利的考量。

名词解释：Euribor，欧洲银行业内欧元同业拆息利率——指代欧元区银行界之间互相拆借金额的活动中，采取的接待利息指标；一般由欧洲央行定期进行精准的经济分析与金融预测，并在得到最新信息后确定利率；新的利率出台后有助于欧元区银行界参考，所以Euribor是欧元区银行界所必须参照的基本利率。

大量的房地产业置业顾问都公开表示，经济恢覆并增长带动了房地产业的回暖，趋势不算猛烈，但势头良好。至于房价，除少数地区增长猛烈或轻微下跌外，基本呈增长态势，房价永远在动态增长中，如果没有意外的话。即便加泰罗尼亚因为2017年独立风波造成一定经济影响，但该自治区的房价也在平稳增长中。当下的问题在于新房领域，目前马德里与加泰罗尼亚这两个自治区最具代表性，因为市面上的新房几乎销售殆尽，而待开发的新房楼盘在未来三年中将逐步完成，届时可以为市场提供大量新房房源。

促成房价上涨的另一原因：新房房源紧缺  

经济的不断覆苏增强了市场的信心，这在房地产领域也直接表现出来。

根据CBRE的解读来看，大量经济能力达标的购买者希望能够在目前低息的情况下，入手一套新房，然而马德里、巴塞罗那及瓦伦西亚等大城市新房房源有限，且准贷门槛较高，部分无法贷款买新房的人开始转向二手房市场，这种“退而求其次”的购房者无形中也推高了房价，或者说这部分人的活跃度也带动了房价的增长。

不过对于新一轮的“房地产泡沫”，CBRE认为不太可能发生，该公司在对媒体的解释中表示，尽管目前房地产市场开始以经济危机之前的“某种类似状态”呈现，但首先人们知道，房价在连翻上涨后依旧低于房价最高峰值的25%左右，其次是银行业也交足了学费，其发放贷款的审核越发严格，更何况西班牙银行业关于房贷的坏账依旧高达百亿元之巨，银行不会重蹈覆辙，没有直接的证据来支持新一轮“房地产泡沫”的说法。

目前，西班牙房地产市场方面，住房的交易领域主要集中在二手房方面，首先新房数量不足，导致二手房需求量大，其次二手房占到了2017年西班牙全国范围交易量的90%。

 

 最强烈的住房交易需求，存在于西班牙大城市  

CBRE的西班牙国家住宅与土地部经理Samuel表示，西班牙全国范围内的现房（二手房与新房）存量介于10万至20万套之间，其中35%不具备流动性，并且不具备市场交易价值，剩余的现房正在不断交易中，其中的特征是：大量频繁交易的现房存在于西班牙大城市，且市场购买力旺盛，其中以马德里、巴塞隆纳、瓦伦西亚和塞维利亚的现房交易市场最为火爆。

另一方面，新房房源的数量远远低于经济危机前的水平，但目前的复苏迹象十分明显，如果以当下的数据来看，马德里正在建造的新房以及未开工但已经规划好的新房，同比2016年分别增长了137.2%和76.3%；而巴塞隆纳正在建设的新房数量也增长了50.9%。

而2017年获得批准建造的新房数量高达8.1万套，CBRE预测这一趋势在2018年会再度得到强化，数量将大幅高出2017年新房的获批数量。预测在2020年左右，在西班牙将有10万个家庭在房地产交易中获得一套新房，这是未来的房地产走势，满足了生产与需求的关系。当然，这种趋势在未来依旧集中在大城市与都会区之间。

与房地产相对应的土地投资方面，西班牙全国范围内变化不大，除了以马德里和巴塞隆纳为主的两大市场外，其他地区由于土地管理的复杂化、手续审核繁琐化出现了瓶颈，更主要的原因是，西班牙的土地私有化制度上百年不变，其次可开发的公共土地数量不多，且2018年西班牙全国数千个省市地籍价值升值，都是造成土地投资领域裹足不前的原因。

 

投资住房并出租，回报率高  

房地产市场发展最快的一个领域，根据CBRE提供的数据来看，西班牙租房家庭从2007年的19%增长至2016年的22%，如果用一个数字来表示，那就是经济危机期间，西班牙租房领域增长了88万（以租房合同来看），而事实上这个数字还远远低于欧盟平均水平。欧盟各成员国的租房平均数量站到房地产市场的30%或者更高。

与此同时，在租房越受到市场欢迎的时候，房租也随之水涨船高。2017年，西班牙房租租金平均增长率18%，这不仅仅是租房需求量高所致，更和人们主动买房寻求出租获得回报有著千丝万缕的连系。西班牙国家住房计划（Plan Estatal de Vivienda 2018-2021）出台后，由于对年轻人和老年人提供了补贴，再次将租房市场推向高潮。

具体而言，2018做的统计结果是：平均每一个家庭将花费20%的月收入来支付房租。至于房东方面的盈利，根据各大城市来看，收益在4%～6%之间，恰恰基于此，促使很多人看到了商机，买房然后租出去是一个赚钱的好办法。

关于住房出租，知名的房地产公司Servihabitat发布了一份报告，内容指出2018年第一季度房租回报率增长了1.5%左右，由于租房需求强劲与回报率高，2018年被广泛预计为“房租丰硕年”，预测的2018年房租回报率增长将高于5%以上。

其次，根据Servihabitat的数据分析来看，西班牙全国可供出租的现房动态数量将保持在9万套左右，这个数字较之2017年下降了8.1%，数量下降且需求强劲，似乎也昭示了房租猛涨不下的趋势。

不过，对于形成的这种现象，Servihabitat认为这是反映了市场的更大活力，人们对市场的现状通过实际的租赁活动表达了信心。

具体到自治区，马德里、加泰罗尼亚和安达卢西亚是房屋租赁市场最火爆的地区，而拉里奥哈、纳瓦拉、埃斯特雷马杜拉则是最为平淡的地区。