我也不知道啊！

最近總有夥伴問我今年的走勢，而且必須有板有眼地要我指認出哪個要漲，哪個要跌，還要細緻到這一年能漲多少，會跌多少？

我是神？我會未卜先知？

難道要我給你一個拍腦袋而來的漲跌數字嗎？哪些滿屏寫著這個城市要回跌多少百分比，那個地域會漲多少百分比，甚至還像模像樣地告訴你精準時間點的，我一概歸納為吹牛逼。

吹吹不要錢，吹吹不要命，吹對了就是神，吹錯了不賴人。

我大可以來一篇慷慨陳詞的預測，當然這其實是寫小本本上不示外的：越秀學位房、天河北學位房、珠江新城中區、東區改善型住宅19年將有5%-10%的漲幅，而金融城、魚珠板塊以駿景花園、美林湖畔為代表的樓盤會有適度回調，大概5%的力度，而郊區將進入跌跌模式，以朱村、南沙、從化、番禺南郊、花都非地鐵區域、蘿崗非地鐵區域為代表將有較大回調，起碼達到10%，佛山禪桂順臨地鐵一帶會微跌企穩，非地鐵地段可對比廣州郊區模式，同樣回調10%。

這樣你們滿意不滿意？

全是扯談，全是拍腦袋。

數字從何而來，數字是怎麼精算出來的，參考了哪些公式，參考了哪些數據，還是只不過腦瓜里拍一個，然後告訴你們，這就是我的經驗，這就是預測。

我猜我猜我猜猜猜，不等於預測！

我很不理解為什麼那麼多大v喜歡年度預測數字，然後就可以年底來跟粉絲們道一句，看，有七成正確呢，看，有一半正確呢，看，我神了。

統計的數據從何而來，未必是真實有效的。首先，我們要理解，何謂真實？每年各大城市房價指數層出不窮，有中科院出品，有冰山指數，有鏈家數據，有各類白皮書，數字差距之大可謂天地之別。哪個看來合意，就哪個順手拿來。坦白說，意義不大。

我不能給你們數字，但可以判斷趨勢，我甚至可以給你們一個模糊的正確。

什麼是模糊的正確？

我能推導出廣州城市合理邊界為「23公里」就是模糊的正確，而廣州2035年城市整體規劃更是精準地證明了這個距離可靠性。而張口就說25、30公里的就是拍腦袋說一個城市數字，這頂多只能算是有效的模糊。

所以，我對19年整體板塊的看法，真要談，就是中心企穩微漲，而外圍一帶繼續穩中帶跌，具體板塊跌幅等各異。現在的筍盤應該都是以中心為準，郊區可以再晾晾。

是不是很廢話？

這不是預測，這只是趨勢判斷。

回看上年初我對18年廣州樓市的看法是，穩中帶跌。當時多少人在說，18年還是得漲漲漲，買買買，跌毛線，雞血遍地。然而呢？他們在忙不迭找數據了。

19年歸納就是漲中偏跌。

這是一語雙關，請認真品味。

我們撇開大環境的周期而論，只是看廣州城的房價階梯變化，你就會理解，房價是一個波浪傳導的過程。以一個牛市開始計算，從中心區噴泉最高處往外層層下探，直到每個層級不存在過大的價差。那熊市又是如何回導呢？熊市就是郊區二手漲幅回落，傳導到城中心下跌平穩放成交量，而中心區繼續穩中帶放大成交，反向吸收郊區購買力，導致郊區持續跌勢，成交量縮小价格下墜。

這傳導的過程是快速而又遲緩的。怎麼理解？

又要提及時滯效應了，時滯是時間滯後的簡稱。而貨幣時滯是指貨幣行動與其效果之間的時間距離，即從貨幣供應量增加到物價普遍提高有一個較長時間的傳導過程。

這樣說可能比較悶，我們可以從生活中找到這玩意的形象展示。

大家看過鐘擺沒？很多90年代家裡還是會有這樣老式的鐘擺。

只要上了發條，鐘擺會永不停歇地擺動。為什麼，靠的是勢能與動能的轉換，也憑藉慣性。分解出來就如下圖：

速度最快的時候是3，而1、5是最緩慢的。1、5是傳導轉向的關鍵點，我們把時間無限細化，感受這過程的緩慢程度，你們是不是有點似曾相似之感？

沒錯，左側與右側交易。

1、5恰恰也是左側交易的轉向之時，但最難捉摸的就是1、5從慢到快的轉變之刻。2、4就是確定左轉右加速之時。而3速度最快，即最為瘋狂之時，恰是我們一直說的狂熱期。

前一陣又來降准，小夥伴們都膽戰心驚的，生怕年底房價就來暴漲，但你只要認識到時滯效應，就應該明白，這次降准和18年一系列的貨幣調控是如出一轍的。它們都是在1、5時刻儲能，但要釋放成為動能，達到2或4，還未必呢。理解這鐘擺反射弧之長，才能更有效指導我們進行各類投資，特別是買房這件小事上。

寫公眾號也近兩年了，我自認對趨勢把握的理解和判斷還是準確的。對廣佛板塊的剖析，雖然批評不少，但我始終堅持，我也不賣鏟子，雖然偶有廣告，你不愛你不看就是了。但若真要論到要預測走勢，還要如此詳盡數據支撐的預測，就好比告訴你明天哪只股票必定漲停一樣，這樣害人的話就還是不說為妙了。財寶寶早期不是鼓吹股市上3500點，可惜先跌後漲接著跌跌跌，寶寶鬧著銷號，最後也不了了之。

我大不了就是讓你們定投指數基金，只要按照大跌大買，小跌小買，大漲不買，小漲小買，我相信即使這一年股市跌宕起伏，你們也不會虧的，而倉位也建立了。房子呢，當然你小玩也怡情，大擼灰飛煙滅。一味瘋魔踐行就賺錢？等你能活過來再說吧。

一位我非常敬佩的業內前輩說了這樣一番話：

連中央領導和特朗普都不知道最終會達成什麼協議，脫歐和難民問題歐洲最終會發展到什麼程度。試問今天誰能預測19年的樓市走勢？我們能做的是，可以因當前的形勢，提前做出多重不同狀況下的應對部署。

這才是真正大咖之言。

認識趨勢，見勢而謀，乘勢而上；而不是埋伏待勢，盲目樂觀，一昧蠻幹。在看到收益之前，能先考慮到風險，能承擔可能有的損失，才是投資必修之路。

投資不是比誰跑得快，而是比誰活得久。

只有有驚無險經歷過至少兩輪牛熊轉換的投資者，才有能力道一聲，敬畏市場。

自然大家也相信買房長久必不虧的鐵律，而這也是很多v一直鼓吹不買房就返貧的事實基礎。因為他們最明白一個道理，房價現在不漲，明年不漲，後年不漲，但是始終還是會大漲的。無論如何鼓吹買買買，始終會迎來封神的一天。沒有什麼比這預測更靠譜的了，看，我提前兩年就告訴你們要搶房了。

這世上最低風險預測，其實掛在中介小哥口裡已經很多年了，他才是大v。

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