如果將新房改為全部現房銷售，會引起怎樣的變化？
房地產行業靠兩個槓桿，一個是預售，房子還沒有交付，全款（含按揭貸款）已經給到開發商。一個是各類融資和銀行貸款。所以房地產行業是資金密集型行業。
如果新房全部改為現房銷售，開發商其中的一個槓桿——預售，就沒了。這意味著開發商的資金鏈將極度緊張，很多房企會死掉，爛尾項目會很多。另外，如果全部現房銷售，市場上供應量會急劇萎縮，房價極有可能會上漲，甚至暴漲
發佈於 2018-10-26繼續瀏覽內容
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悟空傳統行業業務高手，股票房產剛入門小學生以前是預售，先收錢後生產，有錢流通，房子做得好不好反正都已經賣出去了，躺著賺錢
賣現房的話，先貸款建房子，利息就是一大筆開銷，沒錢周轉了，不能幹別的事了，建好的房子萬一賣不出去，銀行的貸款還不上，老闆就得帶上小姨子跑路了……
多說幾句……現房銷售會帶來行業洗牌，中小開發商退出，那些現在悄悄屯地的，手裡流動資金充足的，就江變成寡頭！
最近萬科打折很厲害，嘴巴喊著活下去，背後悄悄屯地，感覺就是在加快洗牌的過程。
未來一兩年房價下跌，中小公司出局，然後寡頭市場成型，壟斷，房價上漲……
以前是預售，先收錢後生產，有錢流通，房子做得好不好反正都已經賣出去了，躺著賺錢
賣現房的話，先貸款建房子，利息就是一大筆開銷，沒錢周轉了，不能幹別的事了，建好的房子萬一賣不出去，銀行的貸款還不上，老闆就得帶上小姨子跑路了……
多說幾句……現房銷售會帶來行業洗牌，中小開發商退出，那些現在悄悄屯地的，手裡流動資金充足的，就江變成寡頭！
最近萬科打折很厲害，嘴巴喊著活下去，背後悄悄屯地，感覺就是在加快洗牌的過程。
未來一兩年房價下跌，中小公司出局，然後寡頭市場成型，壟斷，房價上漲……
最近這段時間，杭州「現房銷售」悄悄走紅，7月14日，杭州首個現房項目入市即罄，遠洋路勁·上河宸章成為了全市第13個萬人搖號樓盤。下半年多個現房銷售項目也將陸續上市，像西湖區的中冶錦繡公館也基本達到交付狀態。
那麼我們就來分析下現房銷售在杭州的發展歷程。
杭州現房銷售政策
1 政策出台背景及效果
2016年杭州土拍火熱，三刷歷史峰值：
3月3日：綠城以總價37.35億元競得潮鳴地塊，成交樓麵價45368元/㎡，至今樓麵價最高；
5月27日：「信達中心|杭州壹號院」地塊的123.18億元，至今總價最高；
9月20日：陽光城以總價17.81億元競得陽光城翡麗公園所在地塊，溢價率325%，至今溢價率最高；
2016年9月，杭州土拍市場溢價率高達149%，政府出台「土拍溢價率超120%需現房銷售」的規定後，並未出現溢價率突破120%的情況。
2017年4月，政府將溢價率門檻降低為超50%需現房銷售，此舉未使土拍市場降溫。相反在市場庫存持續走低，供不應求的情況下， 現售在一定程度上進一步加劇了市場供應不足，助推房價上漲。
2017年7月，取消溢價率達50%需現房銷售這一競價規則。
2 杭州商品房現售政策力度
杭州商品房現售制度VS預售制度
杭州商品房現售相較於預售有著更嚴格的條件。
除需要提供相關的許可證之外，特別是在工程進度方面預售和現售分別作了相對應的細則要求：預售標準是≤10層需完成建築主體結構、≥11層需完成建築主體結構1/2、＞100m需完成建築主體結構1/3；
而現房銷售標準則是通過房管局竣工驗收，且要求在供水電、熱、燃氣等配套設施方面也達到交付標準。
杭州現售制度與其他城市對比
除杭州外，全國目前已有多個城市嘗試現房銷售政策，主要目的也是集中在降低一級市場熱度。最早的現房銷售試點可追溯到2014年的上海；2016年深圳也成交一塊現房銷售地塊，但項目至今均未入市。
今年蘇州現房銷售政策調控加碼，下調土拍超過市場指導價比例，南通也首次出現現房銷售地塊。
現房銷售項目操盤案例
1 遠洋路勁·上河宸章
高層保本，疊墅溢價
整體項目採用高層+疊墅的產品規劃來實現溢價；項目整體樓麵價12999元/㎡，高層毛坯定價17800元/㎡（基本保本），通過疊墅定價22300-24000元/㎡實現項目的溢價。
產品主打優勢和差異化
項目產品定位為剛需、剛改，面積小、總價低，符合市場需求，且通過產品規劃充分發揮了優勢與周邊產品差異化競爭。
362套89-110㎡的高層倚靠沿河景觀資源，報建陽台大面積贈送突出產品競爭優勢；
通過空間規劃實現三疊、四疊的產品設計，274套136-138㎡的疊墅帶來不一樣的居住體驗，與周邊的平層洋房實現差異化來提高市場競爭力，以及贏取更多的利潤空間。
一次性推所有房源，加快資金回籠
假設原上市周期為拿地後8個月，分5次推24個月推完，7%的資金成本，只考慮開發周期延長和回款延長帶來的財務費用來測算，與此次現房銷售相比，遠洋路勁·上河宸章已產生了額外5.05%的投資成本。
所以項目且定位為剛改產品，小面積低總價，迎合目前市場需求，7月首開便一次性推出所有房源，加快回款，可降低去化風險，助力資金回收。
小結
現售對房地產開發商最大的影響是會直接導致開發商資金回籠周期延長，資金周轉風險增加，從而降低其拿地投資意願。
從目前開發商的操盤思路來看，主要有兩種，一種是分期、分棟、分塊開發，通過工程節點實現部分產品提前銷售；另外一種是通過產品規劃突出產品優勢，並以小面積、低總價區分客群，與周邊產品差異化競爭。
這兩種思路的核心策略都是加快資金回籠，減少因資金回收的延長帶來的額外費用。
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大量開發商資金鏈斷裂
很多年前曾經有過一個節目，民間經濟學家和任志強辯論預售制度是否合理，是否是推高房價的元兇。任志強當時就給了結論，如果廢除預售制服，房價將會因為新房供應大量減少而暴漲。
預售制度本身就是降低房價，提高資金利用率的，改回去，動腦子想想短期不可行，長期可行未來沒有那麼多需求，自然不需要那麼多房子，現房銷售可以，目前不行，讓開發商承擔天量資金壓力，利息，更有完全賣不出的風險，蓋好後掉價了呢，這裡面的風險自然要轉移給買房的人，房價只會上漲，不符合當前政策。
會貴
新房供應減少
如果是現房，炒房的人應該會少一點了。這個對剛需人群應該是特別好的消息，自己花錢可以買到實實在在的房子，可以直接入住，減少了2年的時間成本。但是現房銷售應該是對房地產商會產生很大的衝擊，會有一個大的洗牌，淘汰小的房地產商，最後一些大的房地產商逐漸壟斷市場。房價到那個時候，也是大規模上漲的時候，但是這個也跟市場的需求和人口息息相關，可能二線城市會成為上漲主力，一線稍後，三線城市會依靠城市發展和人口決定上漲的空間了。
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