圳,我自己就是個好的栗子。預測珠三角將會在接下來給全國上一堂顛覆三觀的樓市大戲。

這個市場經濟的標兵為全國引進了房地產,現在不得不下場與之搏殺。

昨天終於湊了160w首付款,但是就在剛剛我艱難的拒絕了中介。

不是我不喜歡這個房子。

而是我確實有點怕怕了。

截圖來源於財聯社

中介急著催我趕快簽合同,說晚了貸款就不好做了。

她按照市場價幫我做貸款。這樣首付會低很多。這個消息對我很有吸引力

因為我問了不下20家中介,打聽到的消息都是按照指導價批複。

市場價460w(76平),指導價為310w

按照市場價貸款我的首付是138w。

按照指導價為93w。

現在深圳的二手房情況就是如果我要買,那麼我的首付款就是93+(460-310)=246w

比起要拿246w,現在還可以按照市場價貸款的138w則是更好湊的。

所以許多翹首以盼的剛需一下子被震懾住了

所以深圳指導價出來之後,還急著成交的多半就是還能通過特殊渠道進行全額審批的人

深圳房地產的第二面,詭異的經營貸

2019年底新冠疫情暴發,企業橫屍遍野為了紓困企業。中央開始緊急推出企業經營貸款用於企業救助。

但是在執行層面銀行要求企業以房產為抵押物進行審批。按照房產金額進行審批。

利息是3.2%

而正在被抵押的房子貸款利息是4.9%。

這筆來自國家的企業救助金首先就被投放在民營經濟的核心區———深圳。

聰敏的企業家,辦完手續就算出了一筆賬。

500w的房子房貸350w,貸出來300W貸款。房貸利息4.9;經營貸利息3.2。就是什麼都不幹,把貸出來的錢拿去還房貸光利息就省了不少。

還有些不愛思考喜歡放貸的土豪,拿著這筆3.2的錢,直接以5~6點貸給需要用錢的企業。什麼都不用干白賺啊?

當然,更聰明的就是直接拿出來買1套首付300w(價值1000w)的房子,然後用這套房繼續導出來更多。。。

所以當年春節,正當全國人民被疫情整懵圈時,一群首先得到消息的富商在深圳灣追捧20w一平的豪宅。引得全國側目。

當普通老百姓還沒看明白為啥經濟這麼困難,企業這麼缺錢了,還有一群人這麼傻拿著錢去買豪宅。

但是更多的企業主立馬紛紛加入了貸款購房大軍之中。

然後是全國模仿。經營貸所到之處,房產為之戰鬥。

沒買上房的剛需必然也是拿不到3.2這麼低息大額貸款的人。

所以大部分人還是急得滿頭大汗。有的拼盡全家之力終於上了一班車。

立馬發現了好寶貝。

裝修貸

3.2的利息,分36期。一般帶個百八十萬,沒有難度。

這時,你是不是意識到它好像正好可以彌補之前湊首付不得已去信用卡哪裡刷的每天萬分之三的現金貸?

就這一個發現就賺了20W。

而更多買了房的富豪創造性的將他和經營貸進行了組合。把明明只能買一套1000w首付的錢活生生拆出來買了兩套1000w的房!

瞬間房價翻翻

原來剛到手的房子立馬從1000w漲到了1500w,好的地方好了1800。

所以老闆想了想賣了一套,哇塞,憑空竟然賺了1套。

比起搞企業,買房不更能好?

等著經營貸與指導價掛鉤時,大部分富豪已經退場了。留在場內的是好不容易剛擠上車的部分「剛需」。。

退場的土豪們去哪了?

他們早早的就去為剛需們開發新市場去了。

東莞,佛山,廣州,中山,珠海,惠州。哪一個都是值得投資的。在深圳貸出500W,組合一下裝修貸,打個時差。可以在廣州市區買上5套房你信不?

然後還有深圳剛需的助攻。

在深圳上不了車的剛需,眼看著國家發幣大水漫灌,要洗白了。還不立馬找個房子避一避,保值?

一堆深圳的剛需首先瞄準的就是離深圳最近的東莞,佛山,廣州,於是乎這一年他們都漲上來了。

神助攻時間差

深圳房管局的初衷說的明白:

這個指導價需要花3年左右的時間讓市場接受並逐步向指導價靠攏。

3年,2021~2023

這三年,我幣的增發會不會停下來等等看?

當然不會,所以深圳的更多剛需們會著急上火的購買整個大灣區。

目前東莞長安的房子已經從之前的7~8000,漲到2w,又從2w到了4w。接下來佛山,廣州增城,黃埔,廣州市區等等都會接著追平上來。

結局

然而不得不說的是東莞,佛山,廣州南沙,廣州番禺,中山這些大灣區重地,房價之前一直起不來。不是說地方不好,而是壓根就沒有這麼多剛需。當地哪有這麼多要買房的年輕人。要知道這些地方都是承接深圳加工產業的重地啊。

現在來這些地方買房的全是不來住的深圳剛需人士

等過幾年,深圳樓市接受指導了,剛需們有機會上車時。他們打算把在東莞,佛山,中山買的樓賣給誰?

加價賣給當地人?

要真可以這樣,那麼當初當地的剛需不自己早買了,何必要等到現在為深圳的剛需接盤?

當深圳的剛需想急著脫手時,樓市的奇觀就出來了。

深圳經過幾年橫盤之後再次上漲,而大灣區全線下滑。為了抑制深圳剛需擠兌離場,深圳當局不得不放鬆限制,深圳的樓市再次發威,一騎絕塵

深圳更加嚴厲的打壓。

而廣大大灣區副中心哪個願意看到這個局面,房價葯食自由暴跌,那明年的地塊賣給誰?沒有地產收入當地稅收怎麼搞,大灣區怎麼建設。

大灣區建設不靠人靠什麼?既然要人,那麼拼不過深圳,還拼不過廣西,肇慶,河源,韶關,江門,茂名?

於是廣,莞,佛,中,珠,繼續開放政策吸引人才落戶,繼續開放服務企業。然後等著他們來穩住房價。

終於灣區其他城市穩住了,然而哪些被抽走了青年的肇慶,河源,茂名等等廣東省周邊小城,只能咋慌的抽周邊鄉鎮縣市,最後小縣城,小城鎮沒得抽。。。坐等枯萎。

大城市,好的越好,擠破頭。

小鄉鎮,差的越差,幾無人煙。

然而你注意到沒,哪些為我們開發市場的熱心富豪們去哪了嗎?

他們消失了,帶著紅利消失了。

哪些領了經營貸的企業家也愉快的拿著錢繼續快樂的經營企業去了。

廣大的剛需們除了繼續996之外還能做什麼?

深圳和珠三角況且如此。全國的房價又能跑到哪裡去?

這就是我看到的令人唏噓的結局。


坐標杭州,1.27杭州購房新政,沒過兩天同一時間大批次推出新盤,差不多小一萬套新房;根據各種公眾號,群里的聊天,感覺最熱門的是紫璋台。

各種搖號群里,討論的最多的就是什麼時候能賣,以及五年限售期過了預計價格是多少。

最誇張的一個,已經將紫璋台看到十萬,真真是看的我目瞪口呆。

有利潤不嫁,周邊倒掛一萬多,但是十萬的真的是無法理解,同事笑稱「智障台」。

雖然是無房,面臨買房的壓力,但是覺得從政府的層面來說目前一切狀態真好。

新房搖號,將熱度繼續,繼續製造打新股的氛圍,大批人前赴後繼湧入新房市場,限售鎖定一批人。

二手房提高稅費,降低流動性,把購房需求往新房趕。

總之,土地增值的收益,賣地要吃掉最大一塊,儘可能的提高地價,多賣地,先把錢拿到手。

銀行信貸端也開始限制,控制風險。

等到賺夠了城市發展所需的錢,房子都已經派發到個人手裡,房價漲跌有那麼重要嗎?

就算是二手房漲上天,政府又能多收多少錢用到城市建設中?憑什麼要政府為你的紙面財富兜底?

就算是大跌,不提限售,就滿五年的有幾個能下定決心割肉?不還房貸?尤其是房地產市場流動性這麼低的產品;大A垃圾股還有無數人死抱著等著反轉,何況是國民信仰集於一身的房地產。

所以「收場」這個詞用的及其不準確。

默認會一地雞毛,造成極大的傷害;但實際情況真沒那麼糟,相反我現在越來越佩服這些精英們的能力,制定規則讓所有人都心甘情願的為城市的建設添柴加火。

所以從城市發展的角度來說,不存在收場這麼一說,唯獨需要做的是,如何能在這個上漲、或者橫盤的過程中,吸引更多的人來買新房,賣出更多的土地,吃到最大的一塊肉。

按這個思路就更好理解「人才政策」,買房「打新」。

他們永遠立於不敗之地。

「收場」只適合用於個人身上。


房價怎麼收場,按經濟學的觀點,最根本還是由供給和需求所決定的。


這兩年,有一則新聞引起了大家的關注,在東北有一個城市叫鶴崗,媒體報出來說,這個地方的房子,1 萬塊錢一套。你沒有聽錯,不是 1 萬塊錢一平米,是 1 萬塊錢一套,而且是裝修好的房子。


後來就有記者去調查,發現真正極端便宜的 1 萬塊錢一套的房子其實是非常老舊的。但是記者也同時說,這種便宜的房價在鶴崗是大量的存在,比如說十幾萬一套的房子是非常普遍的。小夥伴,如果你加把油的話,可能一兩個月的收入,可以到鶴崗去買一套特別便宜的房子。努力一點,1 年的收入,或者再問親朋好友借一點,你在鶴崗買一套房子,也沒有問題。


像我們生活在上海,如果你把上海的一套房子給賣掉,沒準能在鶴崗買上幾百套房子,那麼我們是不是應該去買便宜的房子?上海這樣的地方的房子又為什麼貴呢?


那麼這些問題的理解,就需要用到供給和需求的最基本原理了。



對於一個城市的房價來講,決定它的需求的最為重要的因素,就是人口,還有收入。


鶴崗這樣一個城市,在中國被稱之為叫資源枯竭型城市。如果一個城市原來是一個煤礦或者森林,那麼它的產業結構會高度依賴於在這個城市的資源擁有量。隨著時間的推移,很多資源會逐漸枯竭。


這樣的地方,如果找不到其他經濟發展的機會,就會成為所謂叫資源枯竭型城市。一旦一個城市成為資源枯竭型城市的話,那麼這個地方的就業機會和收入增長空間就極其有限。


但是大家不要忘記,在一個國家內部,有的地方是資源枯竭型城市,你不要忘記,還有別的地方可以有很高的收入,很好的生活質量和很充分的就業機會。


那麼這樣的地方是什麼地方呢?就是那些人口流入的城市,一般來講,人口流入的城市,往往是一些大城市以及地理和自然條件比較好的城市。


在中國這樣的城市,往往集中在沿海地區,特別是長三角和珠三角,成為大量吸引人口流入的地方。於是一個國家的城市就被分成了兩類,一類是人口流出的,比如說我剛才所講到的鶴崗就是這樣的城市;而另外一類城市,就是人口流入的那些城市,所以一個城市的住房市場上的需求,最為重要的一個因素就是人口的數量是增長的,還是減少的?於是大家如果去關心一個城市的房地產市場,未來會有怎樣的發展狀態?你不妨去關注一下這個城市是人口流入還是人口流出的城市。


那麼第二個差別就來自於我剛才講的收入。通常來講,一個城市如果要是人口流入的,一般來講它就是就業機會比較充分,同時收入增長空間也是比較大的這樣一個城市。所以當你觀察到一個城市是人口正增長的這樣一個城市,基本上它也一定是就業和收入增長的機會比較好的城市,這樣的話,一個城市的需求的變化,你基本上就已經把握住了。


接下來我們再來看供給方。

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陸銘 經濟學教授

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經濟話題下的優秀答主

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終於更新完了!

本篇將從歷史背景、房地產的定位以及現在採取的宏觀措施,去嘗試性的預測我國房地產未來的趨勢,以及可能的收場方式。

1、一切以經濟增長為核心的歷史背景

我們經濟體的一大特點是有規劃的實現各項經濟指標,而自改開以來,中間有很多宏觀經濟的大改革,但一直不變的是以經濟增長為核心,我國2000年以後經濟的高增長分兩個階段,01年加入WTO,仰仗完整的工業化體系和世界上性價比最高的、且年輕人普遍受過基礎教育的廉價勞動力,一舉成為世界工廠,整個經濟體的運作模式也特別像一個工廠,外貿享受著最高的政策優待,從發達國家引入資金、技術、核心器件,從欠發達國家進口能源、礦產等生產原材料,在國內進行生產及組裝,將大量的廉價商品輸入到歐洲美國等主要經濟體。核心指標沒變,一直都是經濟增速,這時廣大農村勞動力下至初中畢業的學生、上至四五十歲的中老年群體都加入了外出務工行列,本人所在的農村也是這個時間段開始大量外出務工,以至於現在村裡很少看到青壯年。

各個省份、城市之間也存在競爭關係,往往發展指標都是GDP,比如今年已經有6個城市GDP破萬億,當核心指標單一化了以後,也會出現一些問題,就比如前幾年不少省份自報數據虛高,有時候這種GDP注水規模是非常龐大的,當稅改以後,吹牛開始要繳稅的時候,自發擠水分就變得那麼的合理。回歸正題,當經濟增速對外貿依賴程度過高時,一旦國際經濟環境有變,本國的經濟增速就會受到很大程度的影響,表現方式就是產能過剩,歷史告訴我們產能過剩的威力是非常巨大的,嚴重時可以引發經濟危機,世界工廠的另外一個特點,我們一直在賺國際需求的錢,就相當於很多家庭參與產出但不參與消費,結果就是儲蓄率極高,好處是抗風險能力較強,但也有問題,國際需求端萎靡時,居民願不願意拿錢來消費?這時就有了家電三下鄉,也有了各類的擴大內需政策,意在全球金融危機時由國內居民消化本該銷往世界的過剩產能,估計是這些產能的出清不足以應對經濟增速的下滑,一個明顯的跡象就是08年GDP的下降,就與經濟增長的核心指標相矛盾,這就有了另外一個更宏偉的計劃,那就是擴張性貨幣政策,大基建只是其中一個印鈔的錨而已,房地產借勢開始其歷史使命。

2、房地產的使命和定位

截止08年金融危機前夕,我國居民的負債率僅僅只有17.9%,遠低於其他主要經濟體,更是低於次貸危機時期的美國95.7%,一個經濟體創造多上商品,意味著其居民可以消耗同等價值的商品,居民沒有消耗當然是一部分以儲蓄形式存在,主要來源於我國居民真正過上好日子也不過是幾十年的事情,防風險意識極強,加上社會福利制度當時也是處於建立時期,至今仍沒有特別完善,直接的擴大內需是很難實現的,但經濟增速又不能不搞,怎麼能讓居民自發的把儲蓄拿出來就是一門學問,而房地產則是最重要的工具,房地產的兩個重要使命:

1)挖掘居民儲蓄以促進貨幣流通

一個人的支出等於另一個人的收入,這是經濟活動中最基本的等式,擴大內需並不能激發人們的消費慾望,除非從沒有社會經驗的年輕人下手,鼓勵他們透支信貸,這時創造一個大眾都喜歡的商品就極為關鍵,工業化帶動城鎮化,人們更多的放棄種地加入工業製造勞動中,經濟增速好的城市房子需求自然會增加,但對於刺激經濟增速來說還是慢,發達國家幾乎都經歷過一個人為製造資產泡沫的經驗,我們摸石頭過河自然也會效仿,那就是放開信貸水龍頭,開啟大規模的擴張性貨幣政策。

根據貨幣供應與市場商品總量的關係,當大規模印鈔的時候,居民手裡的儲蓄自然而然的就被稀釋了,你不願意花錢,總有人願意借錢花或者投資,購買力的轉移就是通過利率調控實現的,原本市場有100塊,現在再供給100塊,商品數量不變的情況下就會漲價,如何實現超發貨幣呢?鼓勵各個部門借錢,大家為什麼願意借錢,降息紅利,原本7%的利率現在5%,省的就是賺的,借的錢越多,市場貨幣供應增速越高,商品價格漲得越快,相應的居民儲蓄的購買力也就稀釋的越快,從2008年至今,貨幣供應量翻了5倍還多,GDP增速與M2增速的背離越大,居民購買力稀釋自然會很快。

但工業產能與投資類商品在貨幣超發時各自對居民支出的吸引力是完全不同的,導致的結果是工業產能價格並沒有增加太多,反而因為科技的進步而性價比越來越高,那麼錢更多的會去投資品,股市從結果來看作為蓄水池的作用在我國非常失敗,那麼錢只能去大眾都能接觸到的樓市,吃喝捨不得,但子女買房卻願意傾其所有,購買工業產能捨不得,但投資房地產甚至願意去借高息P2P,這就是現實。結果是居民不僅花掉了儲蓄,還加了極高的槓桿,美國居民槓桿率從20%到50%用了40年,我們短短几年就完成了,即便如此,依然有大量的人對房地產投資趨之若鶩,不斷加碼房地產投資,我國居民部門的負債率已經碾壓大部分主要經濟體和發達國家,槓桿都是有利息的,有著發達國家的槓桿率,卻有著發展中國家的高利率水平,社會福利如果還不能和發達國家相比,居民的處境會非常尷尬,會發現科技越發展,經濟越進步,反而壓力越來越大,高槓桿的另一個問題就是抗風險能力下降。但不管如何,房地產挖掘居民儲蓄這個使命超額完成,刺激的錢的流通和經濟的增長。

2)各地方辦大事的前提是集中資源

我們經常聽到的是各地方宣稱集中力量辦大事,有沒有想過集中的資源從哪裡來?我們經濟體的另一個優勢就是宏觀資源配置的能力,前提是得有資源,財富可不會憑空創造,房地產的另外一大歷史使命就是地方的融資平台,房地產的增值最大頭只去了兩個方向,其一是上文中負責放水的銀行中債務的利息,另一個則是地方財政收入,開發商之類的賺的都是小錢,往往還需要承擔很大的高負債壓力和高周轉率需求,當然公共收入往往用於公共支出,以合肥為例,大家光聽說合肥市的各類風險投資和補貼科技企業,但這些錢的來源很大一部分是賣地,甚至在16年房價漲幅領跑全球,土地相關收入佔地方財政收入的一半以上。不同的是,有理想的城市會把土地轉讓金用在科技創新補貼,城市建設和公共福利上,所謂的取之於民用之於民,相反有些城市則更喜歡用在關公像、水司樓這樣的大工程,城市的錢用在哪裡決定了其未來的發展。

在地方財政吸收居民儲蓄的角度來看,房地產也出色的完成了這個任務,至於城市把錢花在刀刃上與否,那就不是房地產能左右的了,本人一直把土地轉讓金比作隱性稅,投資的人為什麼要搶著交呢?是因為房價一直漲,未來總會有人以更高的價格置換掉自己交的稅以及投資收益。

3. 房地產的尾大不掉反噬核心指標-經濟增速

用擴張性貨幣政策來挖掘內需定會出現一個趨勢-貧富分化加劇,幾乎可以應用到任何採取貨幣寬鬆刺激經濟的國家,原理在於新發的貨幣並不會同等的流入到各個階層,而是越來越大的比例進入到少部分人手中,一方面稀釋了下層居民的儲蓄購買力,薪資水平跟不上物價水平生活壓力就會變大,另一方面,離金融體系近,誰會玩資本運作誰就能在大風口迅速的瓜分超發部分的貨幣,也就形成了所謂的站在風口上豬都能飛起來的特殊時期,市場熱錢涌動時,只要不太背,投資收益都是非常高的,以至於P2P這樣的高息吸儲在擴張性貨幣政策下都可以發展到頂峰。

往深處說是貧富分化加速導致的社會問題,往潛了說是居民儲蓄被挖掘一空,高負債率下消費能力缺失,以往全球化下這些產能可以通過出口消化掉,一旦國際市場需求波動,我國經濟增速就會跟著受到衝擊,最終還是要靠國內居民消耗掉產能,這就是大家都能看到的一個常態,經濟增速一出問題,各類專家就會重提擴大內需。但房地產的尾大不掉就會反噬核心指標經濟增速的問題就會顯現,且不說居民有沒有錢消費,即使有錢也不消費,因為過去十幾年擴張性貨幣政策造就了房地產永遠漲的信心,多投資一套房子也比去消化工業產能來的靠譜,此外房貸是幾十年的事情,擴張性貨幣政策不僅挖掘了居民儲蓄,還推高中下層居民的生活成本,但分配問題又導致流入這些居民的薪資報酬跟不上物價水平上漲,用通脹抵消利息對這個群體作用很小,房子透支了居民未來很長時間的消費能力,加上教育、醫療和風險保障,留給其他消費支出可以說是非常有限,沒房的不敢消費攢錢買房,有房的還想再投資一套,誰都不願意消費,這時商家也有對策,誘導沒有儲蓄的年輕人透支未來的勞動,但往往又通過金融演算法施加極高的利息,用年輕人的未來換取現在的利潤,資本逐利性展現的淋漓盡致,不乏有很多大佬披著科技的外衣,做的其實是針對特定群體發放小額貸款盈利之實,收益率遠不是實體製造業能實現的。

現階段的經濟體增速遇到遇到一個非常現實的困境,近十幾年積累的宏觀負債率逐漸逼近甚至超過美國次貸危機時的水平,尤其是疫情的衝擊下,不放水的話一定是債務危機,這也是過去一年GDP又一次出現與M2增速的大幅背離,但放水最終還是會進入到房地產,並不會刺激居民的消費能力,反而會繼續加速居民的負債率增加,精英們甚至搞出了一個產業鏈,教別人如何從企業貸、消費貸、經營貸中低利率拿貸款來炒房,繼續推高資產泡沫,投資總需要變現,他們拿著有利息的錢投資,賺錢的前提是剛需連帶儲蓄和借更多的錢來接盤,未來能不能變現、有多少人能高位變現是有風險的,所有環節賺錢的前提是艱難湊齊首付的剛需加槓桿接盤且能如期償還未來的月供,與美國次貸危機的邏輯極其相似,這時風險不僅僅在炒房者身上,貸款從銀行來,銀行的存款又是儲戶的,也就是常說的關乎系統性金融風險,這時對房地產的處理就顯得非常謹慎,比較像走鋼絲。

4. 現在經濟背景下對房地產的處理方式

現在面臨的問題是,房子不能崩,也不能繼續通過房地產增加經濟泡沫和宏觀負債,那麼可以採取的措施並不多,現在只說調控期待,至於未來的結果也只能在沒有黑天鵝的情況下討論:

1)如何不讓房價崩呢?

用限制供給量換價格,也就是常看到供給側改革問題,土地和二手房限售,土地供應是很好理解的,我國香港就是活生生的模板,即使房價再高只要限制非常有限的居住用地的土地供應,開放商和政府也都算過賬,土地供應多了價格就會下來,利潤其實並不會隨著土地供應而成比例的增加,僅從拍賣兩方的利益來看,限制土地供應是現階段可以採取的措施,即維持了房價不能崩,也把錢賺了,深圳這點就做的非常好,再怎麼喊房住不炒,居住用地稀缺房價還是會奔著隔壁去了。此外,我們還有另外一個特殊,就是16年的漲價去庫存,預售制下拿到房產證往往要晚一些,這些庫存逐漸的進入到市場改變供需關係乃至於價格,供給端有很大的不確定性,一旦投資者上漲信心缺失,很難保障不出現大規模的拋售恐慌,所以必須對二手房的售賣施加限制,從購房到交房一個周期,從交房再到賣房再加一個周期,不少地方已經開始實施了,市場供應少了,價格也就保住了。正如我們上文所說,地方絕對不會願意放棄土地轉讓金的隱性稅收來源。

此外對大眾的心理預期引導很重要,這時很多鼓吹房價永遠漲的媒體存在就非常必要,如何在房住不炒的大環境下讓大家覺得房子永遠會像前十幾年那樣漲,現在輿論和大眾的引導已經從電視媒體到了網路平台,房地產和地方土地財政是需要這麼一批人替他們發聲的,信心比黃金更重要,居民相信房價永遠漲,需求端就會穩定,加上供給端的限制,結果房價就會真的上漲,解決問題的方法就是把上圖的支點繼續向左移動,用更少量的流動部分價格增長保證全社會資產總價值的安全,但也有風險的,流量存量比越低,風險也就越大,能高位套現的人也就越少,失去變現能力的資產意味著更多的房子註定是以紙上財富形式存在,至於過了5年限售期,那會人們慣性思維會不會改變只能留給未來去觀察了。

2)不能繼續通過房地產增加宏觀負債率

居民有能力用更多的儲蓄而非無限加槓桿買房,房價再高也不能說有泡沫,所謂的泡沫是相對的,如果人均收入都2萬/月了,那麼房價幾萬一平也不算過分,問題是大部分人湊首付中就有隱性槓桿,親朋好友之間不計入宏觀負債的統計,這才是第一階段槓桿,第二階段是剛需普遍採取的70%銀行貸款的槓桿,必須要最終接盤者以更高的槓桿率來接盤,支撐各個環節的收益,比如地方財政、房企、銀行等的收益。雖然中間分配者不盡相同,但走的就是美國次貸危機的路子,用一部分人的負債置換另一部分人的利益,當這個群體突然有一天承擔不住債務壓力而違約,違約是會傳導的,你借親朋的錢不還,他也可能借者銀行的錢,一個人的違約將帶動整個鏈條的違約,一群蝴蝶扇一扇翅膀很可能就是大的颶風,美國次貸危機只是黑天鵝,真正的灰犀牛則是全球寬鬆貨幣政策下的高負債率,我國的宏觀負債率已經接近美國次貸危機時期的水平,雖然居民負債率還有差異,但也應該考慮到利率水平,我們居民有著比很多主要發達經濟體更高的負債率,卻承擔著發展中國家的高利息,沒有消費能力是很正常的。08年以前低負債率的時候是不願意消化工業產能,當時的政策設計的難點就是如何挖掘內需,所以搞房地產不是初衷,而是刺激經濟和挖掘內需的手段,現在不同了,房地產已經把居民儲蓄掏空,搞內循環的前提是居民有錢消費,之後才是討論經過各環節盤剝有多少能以薪資和其他分配形式(如社會福利)回歸到居民手上,來支撐下一輪的消費。

回到房地產問題,降低了供應量以後,供需關係可以維持房價,前提是得有人來接盤,就有人要加槓桿,疫情已經用掉了17~19年三年期間積攢的去槓桿籌碼,宏觀負債率也達到歷史頂峰的270%,所以政策設計的時候必然會對接盤者進行篩選,但也會出現一個問題,政策設計的越複雜,執行中漏洞也就越多,那麼就從源頭上對房地產可以產生的負債率施加限制,央行的房貸集中管理規範,給銀行設置了房貸佔比的紅線,也是最近比較熱的話題,各個銀行也逐漸發生房貸額度耗盡放緩貸款發放的問題,不放貸你即便想極限加槓桿接盤也失去了機會,方法和維持房價不崩盤的微操類似,如下圖,把槓桿的支點向右移以降低宏觀負債的創造速度。央行的職責並不在於剛需都能不能加槓桿買房,而是整個經濟體的系統性金融風險,及時給自己子女們商業銀行降低風險,任何資產泡沫的結局幾乎都是把大量的不良資產丟給銀行處理,不能炒房賺了是大家的,虧了風險丟給銀行處理。

現階段的政策導向還是比較清晰的,一方面限制土地和二手房供應人為製造稀缺,維持房價為穩定甚至上漲,房地產還可以為地方財政愁錢貢獻一份力量,成本則是投資者手裡的房子變現周期增加,投資角度來看,變現周期越長的資產要求的收益率更高,風險也越大,誰知道五年後會是個什麼情況,經濟結構和人口結構五年雖然不長但也不短。另外一方面,通過設置銀行房貸紅線,從源頭上限制房地產可能增加的系統性違約風險,買房可以,但不能過度依賴槓桿,對購房者進行嚴格篩選,銀行和土地財政兩大房地產紅利分配者哪一個不希望你買房?只是房地產反噬經濟增速的同時,還會給金融體系增加越來越多的風險,資產泡沫鮮有軟著陸的,疫情已經用掉了持續3年的去槓桿籌碼,未來再有國際和國內飛來的黑天鵝,在如此高宏觀負債率下很難保證不會出現資產泡沫的硬著陸,房地產信用和抵押貸款佔比過高的銀行難逃一劫,這是在建圍牆了,再說剛需能不能加槓桿買的起房本就不是央行的關注點,各家自掃門前雪。

5. 房地產未來可能的收場方式

房地產與我們經濟體發展密切相關,正如前文所說,工業化帶動城鎮化,經濟增長帶動人們對居住環境提升的要求,薪資增長結合信貸寬鬆才能支撐起房價的暴漲,不談經濟發展預期的房地產預測是不可靠的,我們重點分析經濟增長與居民收入增長的關係。

現在房地產貸款更多的是存量問題,也就是說在經濟下行中如何保證月供的償還,每家都有特殊情況,但總體的收入與經濟增長是有聯繫的,現在遇到的瓶頸是經濟增長未必帶動居民收入的同比例增長,我國經濟高速發展時間太長了,各個環節不可能不積攢大量的既得利益分配者,當高經濟增長時,蛋糕總量在增加,這些人拿走的比例增加,勞動者雖然佔比降低,但分到手的量不會減少,這是很多問題便不會顯露出來。一旦經濟增速停滯,利益集團往往不會根據經濟下行而降低胃口,導致的結果有可能是蛋糕做大的速度跟不上利益集團分配需求,居民處理債務能力降低,消費下降,一個人的支出是另一個人的消費,幾個螺旋下來高宏觀負債率就會顯露威力,屆時小小的黑天鵝可能就會觸發骨牌效應,該還債還債該破產破產,對於類似於美國和日本一樣的泡沫硬著陸。

以往解決此問題,可以從兩方面出發考慮,其一是經濟增長,這條貫穿發展始終的核心指標,把蛋糕繼續快速的做大,用高增長率掩蓋分配問題,比如2000年以後加入WTO參與國際市場。其二是改變分配結構,這個是最難的,清算利益集團阻力往往非常大,核心問題就是如何讓居民收入增加降低債務違約風險。現在的情況是,經濟增長更加依賴國內消費,國際增長靠廉價勞動力支撐的中低端利潤支撐增長已經非常困難,並且中低端製造業逐漸流出到東南亞,出清高污染低收益的中低端產業鏈是好事,前提是你得有其他替代的經濟支撐,中低端流出、而高端產業鏈還沒建立完成就是大問題,增長更加寄希望於內部消費,就是今年常被提到的內循環,而內循環的前提是改善分配問題,在經濟結構轉型之前,經濟增速大概率只能吃存量財富。

抓住了核心問題,我們再去判斷房地產未來的收場方式,1)分配問題得到改善,比如更多利好民生的福利,居民收入和福利增速大於房地產所創造的債務和利息黑洞擴張速度,那麼相對來說就是一個去泡沫的過程,注意這裡的房價上漲下跌絕對值是沒有意義,只有與流入居民的財富對比才是關鍵,房價漲收入不漲那就是一個泡沫吹大的過程,而刺激收入增加則是期待實現軟著陸,居民收入增加促進消費,消費增加在新分配體系下很大一部分又以薪資報酬等回歸到居民手上,進入下一個消費環節,形成良性循環,房地產泡沫逐漸被時間所消化。2)第二種情況是利益集團難以撼動,經濟增速依賴消費,但消費又依賴分配和流向居民部門的財富,設計的內循環中各個環節繼續盤剝,居民消費的錢回不去,結果是居民負債的進一步增加,貧富分化繼續加劇,這時想要刺激經濟增長,就必須進一步擴大內需鼓勵窮人借錢消費,但窮人借的錢消費以後只有很少部分又以薪資形式回歸到窮人手裡,即使再放水救市,也只會加劇宏觀負債率,越放水越缺水的惡性循環,所有投資者的收益取決於後來者的接盤能力,當這個群體接近負債極限,就是我國版的次貸危機,資產泡沫很可能也會在一些小小黑天鵝事件中出現拋售恐慌而硬著陸。3)處於兩種極端之間,通過各種微操將風險控制在債務危機爆發的臨界點之前,比如時而利好民生,時而利好利益集團,面多了加水,水多了加面,這時的房地產結局就會很難預測,泡沫時而大時而小,只能寄希望於黑天鵝等小概率事件少發生一些,古話說得好,常在河邊走哪有不濕鞋!

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本篇將從歷史背景、房地產的定位以及現在採取的宏觀措施,去嘗試性的預測我國房地產未來的趨勢,以及可能的收場方式。

1、一切以經濟增長為核心的歷史背景

我們經濟體的一大特點是有規劃的實現各項經濟指標,而自改開以來,中間有很多宏觀經濟的大改革,但一直不變的是以經濟增長為核心,我國2000年以後經濟的高增長分兩個階段,01年加入WTO,仰仗完整的工業化體系和世界上性價比最高的、且年輕人普遍受過基礎教育的廉價勞動力,一舉成為世界工廠,整個經濟體的運作模式也特別像一個工廠,外貿享受著最高的政策優待,從發達國家引入資金、技術、核心器件,從欠發達國家進口能源、礦產等生產原材料,在國內進行生產及組裝,將大量的廉價商品輸入到歐洲美國等主要經濟體。核心指標沒變,一直都是經濟增速,這時廣大農村勞動力下至初中畢業的學生、上至四五十歲的中老年群體都加入了外出務工行列,本人所在的農村也是這個時間段開始大量外出務工,以至於現在村裡很少看到青壯年。

各個省份、城市之間也存在競爭關係,往往發展指標都是GDP,比如今年已經有6個城市GDP破萬億,當核心指標單一化了以後,也會出現一些問題,就比如前幾年不少省份自報數據虛高,有時候這種GDP注水規模是非常龐大的,當稅改以後,吹牛開始要繳稅的時候,自發擠水分就變得那麼的合理。回歸正題,當經濟增速對外貿依賴程度過高時,一旦國際經濟環境有變,本國的經濟增速就會受到很大程度的影響,表現方式就是產能過剩,歷史告訴我們產能過剩的威力是非常巨大的,嚴重時可以引發經濟危機,世界工廠的另外一個特點,我們一直在賺國際需求的錢,就相當於很多家庭參與產出但不參與消費,結果就是儲蓄率極高,好處是抗風險能力較強,但也有問題,國際需求端萎靡時,居民願不願意拿錢來消費?這時就有了家電三下鄉,也有了各類的擴大內需政策,意在全球金融危機時由國內居民消化本該銷往世界的過剩產能,估計是這些產能的出清不足以應對經濟增速的下滑,一個明顯的跡象就是08年GDP的下降,就與經濟增長的核心指標相矛盾,這就有了另外一個更宏偉的計劃,那就是擴張性貨幣政策,大基建只是其中一個印鈔的錨而已,房地產借勢開始其歷史使命。

2、房地產的使命和定位

截止08年金融危機前夕,我國居民的負債率僅僅只有17.9%,遠低於其他主要經濟體,更是低於次貸危機時期的美國95.7%,一個經濟體創造多上商品,意味著其居民可以消耗同等價值的商品,居民沒有消耗當然是一部分以儲蓄形式存在,主要來源於我國居民真正過上好日子也不過是幾十年的事情,防風險意識極強,加上社會福利制度當時也是處於建立時期,至今仍沒有特別完善,直接的擴大內需是很難實現的,但經濟增速又不能不搞,怎麼能讓居民自發的把儲蓄拿出來就是一門學問,而房地產則是最重要的工具,房地產的兩個重要使命:

1)挖掘居民儲蓄以促進貨幣流通

一個人的支出等於另一個人的收入,這是經濟活動中最基本的等式,擴大內需並不能激發人們的消費慾望,除非從沒有社會經驗的年輕人下手,鼓勵他們透支信貸,這時創造一個大眾都喜歡的商品就極為關鍵,工業化帶動城鎮化,人們更多的放棄種地加入工業製造勞動中,經濟增速好的城市房子需求自然會增加,但對於刺激經濟增速來說還是慢,發達國家幾乎都經歷過一個人為製造資產泡沫的經驗,我們摸石頭過河自然也會效仿,那就是放開信貸水龍頭,開啟大規模的擴張性貨幣政策。

根據貨幣供應與市場商品總量的關係,當大規模印鈔的時候,居民手裡的儲蓄自然而然的就被稀釋了,你不願意花錢,總有人願意借錢花或者投資,購買力的轉移就是通過利率調控實現的,原本市場有100塊,現在再供給100塊,商品數量不變的情況下就會漲價,如何實現超發貨幣呢?鼓勵各個部門借錢,大家為什麼願意借錢,降息紅利,原本7%的利率現在5%,省的就是賺的,借的錢越多,市場貨幣供應增速越高,商品價格漲得越快,相應的居民儲蓄的購買力也就稀釋的越快,從2008年至今,貨幣供應量翻了5倍還多,GDP增速與M2增速的背離越大,居民購買力稀釋自然會很快。

但工業產能與投資類商品在貨幣超發時各自對居民支出的吸引力是完全不同的,導致的結果是工業產能價格並沒有增加太多,反而因為科技的進步而性價比越來越高,那麼錢更多的會去投資品,股市從結果來看作為蓄水池的作用在我國非常失敗,那麼錢只能去大眾都能接觸到的樓市,吃喝捨不得,但子女買房卻願意傾其所有,購買工業產能捨不得,但投資房地產甚至願意去借高息P2P,這就是現實。結果是居民不僅花掉了儲蓄,還加了極高的槓桿,美國居民槓桿率從20%到50%用了40年,我們短短几年就完成了,即便如此,依然有大量的人對房地產投資趨之若鶩,不斷加碼房地產投資,我國居民部門的負債率已經碾壓大部分主要經濟體和發達國家,槓桿都是有利息的,有著發達國家的槓桿率,卻有著發展中國家的高利率水平,社會福利如果還不能和發達國家相比,居民的處境會非常尷尬,會發現科技越發展,經濟越進步,反而壓力越來越大,高槓桿的另一個問題就是抗風險能力下降。但不管如何,房地產挖掘居民儲蓄這個使命超額完成,刺激的錢的流通和經濟的增長。

2)各地方辦大事的前提是集中資源

我們經常聽到的是各地方宣稱集中力量辦大事,有沒有想過集中的資源從哪裡來?我們經濟體的另一個優勢就是宏觀資源配置的能力,前提是得有資源,財富可不會憑空創造,房地產的另外一大歷史使命就是地方的融資平台,房地產的增值最大頭只去了兩個方向,其一是上文中負責放水的銀行中債務的利息,另一個則是地方財政收入,開發商之類的賺的都是小錢,往往還需要承擔很大的高負債壓力和高周轉率需求,當然公共收入往往用於公共支出,以合肥為例,大家光聽說合肥市的各類風險投資和補貼科技企業,但這些錢的來源很大一部分是賣地,甚至在16年房價漲幅領跑全球,土地相關收入佔地方財政收入的一半以上。不同的是,有理想的城市會把土地轉讓金用在科技創新補貼,城市建設和公共福利上,所謂的取之於民用之於民,相反有些城市則更喜歡用在關公像、水司樓這樣的大工程,城市的錢用在哪裡決定了其未來的發展。

在地方財政吸收居民儲蓄的角度來看,房地產也出色的完成了這個任務,至於城市把錢花在刀刃上與否,那就不是房地產能左右的了,本人一直把土地轉讓金比作隱性稅,投資的人為什麼要搶著交呢?是因為房價一直漲,未來總會有人以更高的價格置換掉自己交的稅以及投資收益。

3. 房地產的尾大不掉反噬核心指標-經濟增速

用擴張性貨幣政策來挖掘內需定會出現一個趨勢-貧富分化加劇,幾乎可以應用到任何採取貨幣寬鬆刺激經濟的國家,原理在於新發的貨幣並不會同等的流入到各個階層,而是越來越大的比例進入到少部分人手中,一方面稀釋了下層居民的儲蓄購買力,薪資水平跟不上物價水平生活壓力就會變大,另一方面,離金融體系近,誰會玩資本運作誰就能在大風口迅速的瓜分超發部分的貨幣,也就形成了所謂的站在風口上豬都能飛起來的特殊時期,市場熱錢涌動時,只要不太背,投資收益都是非常高的,以至於P2P這樣的高息吸儲在擴張性貨幣政策下都可以發展到頂峰。

往深處說是貧富分化加速導致的社會問題,往潛了說是居民儲蓄被挖掘一空,高負債率下消費能力缺失,以往全球化下這些產能可以通過出口消化掉,一旦國際市場需求波動,我國經濟增速就會跟著受到衝擊,最終還是要靠國內居民消耗掉產能,這就是大家都能看到的一個常態,經濟增速一出問題,各類專家就會重提擴大內需。但房地產的尾大不掉就會反噬核心指標經濟增速的問題就會顯現,且不說居民有沒有錢消費,即使有錢也不消費,因為過去十幾年擴張性貨幣政策造就了房地產永遠漲的信心,多投資一套房子也比去消化工業產能來的靠譜,此外房貸是幾十年的事情,擴張性貨幣政策不僅挖掘了居民儲蓄,還推高中下層居民的生活成本,但分配問題又導致流入這些居民的薪資報酬跟不上物價水平上漲,用通脹抵消利息對這個群體作用很小,房子透支了居民未來很長時間的消費能力,加上教育、醫療和風險保障,留給其他消費支出可以說是非常有限,沒房的不敢消費攢錢買房,有房的還想再投資一套,誰都不願意消費,這時商家也有對策,誘導沒有儲蓄的年輕人透支未來的勞動,但往往又通過金融演算法施加極高的利息,用年輕人的未來換取現在的利潤,資本逐利性展現的淋漓盡致,不乏有很多大佬披著科技的外衣,做的其實是針對特定群體發放小額貸款盈利之實,收益率遠不是實體製造業能實現的。

現階段的經濟體增速遇到遇到一個非常現實的困境,近十幾年積累的宏觀負債率逐漸逼近甚至超過美國次貸危機時的水平,尤其是疫情的衝擊下,不放水的話一定是債務危機,這也是過去一年GDP又一次出現與M2增速的大幅背離,但放水最終還是會進入到房地產,並不會刺激居民的消費能力,反而會繼續加速居民的負債率增加,精英們甚至搞出了一個產業鏈,教別人如何從企業貸、消費貸、經營貸中低利率拿貸款來炒房,繼續推高資產泡沫,投資總需要變現,他們拿著有利息的錢投資,賺錢的前提是剛需連帶儲蓄和借更多的錢來接盤,未來能不能變現、有多少人能高位變現是有風險的,所有環節賺錢的前提是艱難湊齊首付的剛需加槓桿接盤且能如期償還未來的月供,與美國次貸危機的邏輯極其相似,這時風險不僅僅在炒房者身上,貸款從銀行來,銀行的存款又是儲戶的,也就是常說的關乎系統性金融風險,這時對房地產的處理就顯得非常謹慎,比較像走鋼絲。

4. 現在經濟背景下對房地產的處理方式

現在面臨的問題是,房子不能崩,也不能繼續通過房地產增加經濟泡沫和宏觀負債,那麼可以採取的措施並不多,現在只說調控期待,至於未來的結果也只能在沒有黑天鵝的情況下討論:

1)如何不讓房價崩呢?

用限制供給量換價格,也就是常看到供給側改革問題,土地和二手房限售,土地供應是很好理解的,我國香港就是活生生的模板,即使房價再高只要限制非常有限的居住用地的土地供應,開放商和政府也都算過賬,土地供應多了價格就會下來,利潤其實並不會隨著土地供應而成比例的增加,僅從拍賣兩方的利益來看,限制土地供應是現階段可以採取的措施,即維持了房價不能崩,也把錢賺了,深圳這點就做的非常好,再怎麼喊房住不炒,居住用地稀缺房價還是會奔著隔壁去了。此外,我們還有另外一個特殊,就是16年的漲價去庫存,預售制下拿到房產證往往要晚一些,這些庫存逐漸的進入到市場改變供需關係乃至於價格,供給端有很大的不確定性,一旦投資者上漲信心缺失,很難保障不出現大規模的拋售恐慌,所以必須對二手房的售賣施加限制,從購房到交房一個周期,從交房再到賣房再加一個周期,不少地方已經開始實施了,市場供應少了,價格也就保住了。正如我們上文所說,地方絕對不會願意放棄土地轉讓金的隱性稅收來源。

此外對大眾的心理預期引導很重要,這時很多鼓吹房價永遠漲的媒體存在就非常必要,如何在房住不炒的大環境下讓大家覺得房子永遠會像前十幾年那樣漲,現在輿論和大眾的引導已經從電視媒體到了網路平台,房地產和地方土地財政是需要這麼一批人替他們發聲的,信心比黃金更重要,居民相信房價永遠漲,需求端就會穩定,加上供給端的限制,結果房價就會真的上漲,解決問題的方法就是把上圖的支點繼續向左移動,用更少量的流動部分價格增長保證全社會資產總價值的安全,但也有風險的,流量存量比越低,風險也就越大,能高位套現的人也就越少,失去變現能力的資產意味著更多的房子註定是以紙上財富形式存在,至於過了5年限售期,那會人們慣性思維會不會改變只能留給未來去觀察了。

2)不能繼續通過房地產增加宏觀負債率

居民有能力用更多的儲蓄而非無限加槓桿買房,房價再高也不能說有泡沫,所謂的泡沫是相對的,如果人均收入都2萬/月了,那麼房價幾萬一平也不算過分,問題是大部分人湊首付中就有隱性槓桿,親朋好友之間不計入宏觀負債的統計,這才是第一階段槓桿,第二階段是剛需普遍採取的70%銀行貸款的槓桿,必須要最終接盤者以更高的槓桿率來接盤,支撐各個環節的收益,比如地方財政、房企、銀行等的收益。雖然中間分配者不盡相同,但走的就是美國次貸危機的路子,用一部分人的負債置換另一部分人的利益,當這個群體突然有一天承擔不住債務壓力而違約,違約是會傳導的,你借親朋的錢不還,他也可能借者銀行的錢,一個人的違約將帶動整個鏈條的違約,一群蝴蝶扇一扇翅膀很可能就是大的颶風,美國次貸危機只是黑天鵝,真正的灰犀牛則是全球寬鬆貨幣政策下的高負債率,我國的宏觀負債率已經接近美國次貸危機時期的水平,雖然居民負債率還有差異,但也應該考慮到利率水平,我們居民有著比很多主要發達經濟體更高的負債率,卻承擔著發展中國家的高利息,沒有消費能力是很正常的。08年以前低負債率的時候是不願意消化工業產能,當時的政策設計的難點就是如何挖掘內需,所以搞房地產不是初衷,而是刺激經濟和挖掘內需的手段,現在不同了,房地產已經把居民儲蓄掏空,搞內循環的前提是居民有錢消費,之後才是討論經過各環節盤剝有多少能以薪資和其他分配形式(如社會福利)回歸到居民手上,來支撐下一輪的消費。

回到房地產問題,降低了供應量以後,供需關係可以維持房價,前提是得有人來接盤,就有人要加槓桿,疫情已經用掉了17~19年三年期間積攢的去槓桿籌碼,宏觀負債率也達到歷史頂峰的270%,所以政策設計的時候必然會對接盤者進行篩選,但也會出現一個問題,政策設計的越複雜,執行中漏洞也就越多,那麼就從源頭上對房地產可以產生的負債率施加限制,央行的房貸集中管理規範,給銀行設置了房貸佔比的紅線,也是最近比較熱的話題,各個銀行也逐漸發生房貸額度耗盡放緩貸款發放的問題,不放貸你即便想極限加槓桿接盤也失去了機會,方法和維持房價不崩盤的微操類似,如下圖,把槓桿的支點向右移以降低宏觀負債的創造速度。央行的職責並不在於剛需都能不能加槓桿買房,而是整個經濟體的系統性金融風險,及時給自己子女們商業銀行降低風險,任何資產泡沫的結局幾乎都是把大量的不良資產丟給銀行處理,不能炒房賺了是大家的,虧了風險丟給銀行處理。

現階段的政策導向還是比較清晰的,一方面限制土地和二手房供應人為製造稀缺,維持房價為穩定甚至上漲,房地產還可以為地方財政愁錢貢獻一份力量,成本則是投資者手裡的房子變現周期增加,投資角度來看,變現周期越長的資產要求的收益率更高,風險也越大,誰知道五年後會是個什麼情況,經濟結構和人口結構五年雖然不長但也不短。另外一方面,通過設置銀行房貸紅線,從源頭上限制房地產可能增加的系統性違約風險,買房可以,但不能過度依賴槓桿,對購房者進行嚴格篩選,銀行和土地財政兩大房地產紅利分配者哪一個不希望你買房?只是房地產反噬經濟增速的同時,還會給金融體系增加越來越多的風險,資產泡沫鮮有軟著陸的,疫情已經用掉了持續3年的去槓桿籌碼,未來再有國際和國內飛來的黑天鵝,在如此高宏觀負債率下很難保證不會出現資產泡沫的硬著陸,房地產信用和抵押貸款佔比過高的銀行難逃一劫,這是在建圍牆了,再說剛需能不能加槓桿買的起房本就不是央行的關注點,各家自掃門前雪。

5. 房地產未來可能的收場方式

房地產與我們經濟體發展密切相關,正如前文所說,工業化帶動城鎮化,經濟增長帶動人們對居住環境提升的要求,薪資增長結合信貸寬鬆才能支撐起房價的暴漲,不談經濟發展預期的房地產預測是不可靠的,我們重點分析經濟增長與居民收入增長的關係。

現在房地產貸款更多的是存量問題,也就是說在經濟下行中如何保證月供的償還,每家都有特殊情況,但總體的收入與經濟增長是有聯繫的,現在遇到的瓶頸是經濟增長未必帶動居民收入的同比例增長,我國經濟高速發展時間太長了,各個環節不可能不積攢大量的既得利益分配者,當高經濟增長時,蛋糕總量在增加,這些人拿走的比例增加,勞動者雖然佔比降低,但分到手的量不會減少,這是很多問題便不會顯露出來。一旦經濟增速停滯,利益集團往往不會根據經濟下行而降低胃口,導致的結果有可能是蛋糕做大的速度跟不上利益集團分配需求,居民處理債務能力降低,消費下降,一個人的支出是另一個人的消費,幾個螺旋下來高宏觀負債率就會顯露威力,屆時小小的黑天鵝可能就會觸發骨牌效應,該還債還債該破產破產,對於類似於美國和日本一樣的泡沫硬著陸。

以往解決此問題,可以從兩方面出發考慮,其一是經濟增長,這條貫穿發展始終的核心指標,把蛋糕繼續快速的做大,用高增長率掩蓋分配問題,比如2000年以後加入WTO參與國際市場。其二是改變分配結構,這個是最難的,清算利益集團阻力往往非常大,核心問題就是如何讓居民收入增加降低債務違約風險。現在的情況是,經濟增長更加依賴國內消費,國際增長靠廉價勞動力支撐的中低端利潤支撐增長已經非常困難,並且中低端製造業逐漸流出到東南亞,出清高污染低收益的中低端產業鏈是好事,前提是你得有其他替代的經濟支撐,中低端流出、而高端產業鏈還沒建立完成就是大問題,增長更加寄希望於內部消費,就是今年常被提到的內循環,而內循環的前提是改善分配問題,在經濟結構轉型之前,經濟增速大概率只能吃存量財富。

抓住了核心問題,我們再去判斷房地產未來的收場方式,1)分配問題得到改善,比如更多利好民生的福利,居民收入和福利增速大於房地產所創造的債務和利息黑洞擴張速度,那麼相對來說就是一個去泡沫的過程,注意這裡的房價上漲下跌絕對值是沒有意義,只有與流入居民的財富對比才是關鍵,房價漲收入不漲那就是一個泡沫吹大的過程,而刺激收入增加則是期待實現軟著陸,居民收入增加促進消費,消費增加在新分配體系下很大一部分又以薪資報酬等回歸到居民手上,進入下一個消費環節,形成良性循環,房地產泡沫逐漸被時間所消化。2)第二種情況是利益集團難以撼動,經濟增速依賴消費,但消費又依賴分配和流向居民部門的財富,設計的內循環中各個環節繼續盤剝,居民消費的錢回不去,結果是居民負債的進一步增加,貧富分化繼續加劇,這時想要刺激經濟增長,就必須進一步擴大內需鼓勵窮人借錢消費,但窮人借的錢消費以後只有很少部分又以薪資形式回歸到窮人手裡,即使再放水救市,也只會加劇宏觀負債率,越放水越缺水的惡性循環,所有投資者的收益取決於後來者的接盤能力,當這個群體接近負債極限,就是我國版的次貸危機,資產泡沫很可能也會在一些小小黑天鵝事件中出現拋售恐慌而硬著陸。3)處於兩種極端之間,通過各種微操將風險控制在債務危機爆發的臨界點之前,比如時而利好民生,時而利好利益集團,面多了加水,水多了加面,這時的房地產結局就會很難預測,泡沫時而大時而小,只能寄希望於黑天鵝等小概率事件少發生一些,古話說得好,常在河邊走哪有不濕鞋!

總算更新完成,文章較長約7500字,望耐心閱讀,均為個人觀點,內容僅供參考。


我以我的家鄉舉例

2020年江蘇省徐州市的財政收入是481.8億

土地出讓金是435.7億

如果把財政收入中的地產相關稅收去掉,那麼就是房地產行業帶來的相關收入高於地方財政總收入

明白了吧,一個三四線城市的發展本錢,一多半靠房地產

這還是擁有重工業基地,擁有全國一流交通水平,擁有納稅大戶蘇煙集團,擁有上千萬人口的徐州

其他三四線城市可想而知

大城市降低房地產收入真的影響不大,小城市真不行

但是房價繼續上漲太快,房子賣不出去,他們更沒有地產相關收入

房價崩盤,更受不了,整個城市都得蹦

所以所謂穩住房價就會成為小城市的穩定器

至於穩住之後怎麼辦?

是降低地方政府開支還是開源,我說了也不算,也不想替他們想

我就知道我要是市長,我也拚命賣地,這樣手上才有錢,才有政績的資本

至於我陞官之後,這個城市咋樣和我有關係嗎?

所以影響房價的因素很多

但是地方和中央的博弈最難辦

說句難聽的,這叫半身不遂

人心雖然沒有散,但是隊伍不好帶了

普通人買房重要還是領導升高重要?

誰說了算更重要


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