2019年樓市走勢預測|星星佬版
我也不知道啊!
最近總有夥伴問我今年的走勢,而且必須有板有眼地要我指認出哪個要漲,哪個要跌,還要細緻到這一年能漲多少,會跌多少?
我是神?我會未卜先知?
難道要我給你一個拍腦袋而來的漲跌數字嗎?哪些滿屏寫著這個城市要回跌多少百分比,那個地域會漲多少百分比,甚至還像模像樣地告訴你精準時間點的,我一概歸納為吹牛逼。
吹吹不要錢,吹吹不要命,吹對了就是神,吹錯了不賴人。
我大可以來一篇慷慨陳詞的預測,當然這其實是寫小本本上不示外的:越秀學位房、天河北學位房、珠江新城中區、東區改善型住宅19年將有5%-10%的漲幅,而金融城、魚珠板塊以駿景花園、美林湖畔為代表的樓盤會有適度回調,大概5%的力度,而郊區將進入跌跌模式,以朱村、南沙、從化、番禺南郊、花都非地鐵區域、蘿崗非地鐵區域為代表將有較大回調,起碼達到10%,佛山禪桂順臨地鐵一帶會微跌企穩,非地鐵地段可對比廣州郊區模式,同樣回調10%。
這樣你們滿意不滿意?
全是扯談,全是拍腦袋。
數字從何而來,數字是怎麼精算出來的,參考了哪些公式,參考了哪些數據,還是隻不過腦瓜裏拍一個,然後告訴你們,這就是我的經驗,這就是預測。
我猜我猜我猜猜猜,不等於預測!
我很不理解為什麼那麼多大v喜歡年度預測數字,然後就可以年底來跟粉絲們道一句,看,有七成正確呢,看,有一半正確呢,看,我神了。
統計的數據從何而來,未必是真實有效的。首先,我們要理解,何謂真實?每年各大城市房價指數層出不窮,有中科院出品,有冰山指數,有鏈家數據,有各類白皮書,數字差距之大可謂天地之別。哪個看來合意,就哪個順手拿來。坦白說,意義不大。
我不能給你們數字,但可以判斷趨勢,我甚至可以給你們一個模糊的正確。
什麼是模糊的正確?
我能推導出廣州城市合理邊界為「23公里」就是模糊的正確,而廣州2035年城市整體規劃更是精準地證明瞭這個距離可靠性。而張口就說25、30公里的就是拍腦袋說一個城市數字,這頂多隻能算是有效的模糊。
所以,我對19年整體板塊的看法,真要談,就是中心企穩微漲,而外圍一帶繼續穩中帶跌,具體板塊跌幅等各異。現在的筍盤應該都是以中心為準,郊區可以再晾晾。
是不是很廢話?
這不是預測,這只是趨勢判斷。
回看上年初我對18年廣州樓市的看法是,穩中帶跌。當時多少人在說,18年還是得漲漲漲,買買買,跌毛線,雞血遍地。然而呢?他們在忙不迭找數據了。
19年歸納就是漲中偏跌。
這是一語雙關,請認真品味。
我們撇開大環境的週期而論,只是看廣州城的房價階梯變化,你就會理解,房價是一個波浪傳導的過程。以一個牛市開始計算,從中心區噴泉最高處往外層層下探,直到每個層級不存在過大的價差。那熊市又是如何回導呢?熊市就是郊區二手漲幅回落,傳導到城中心下跌平穩放成交量,而中心區繼續穩中帶放大成交,反向吸收郊區購買力,導致郊區持續跌勢,成交量縮小价格下墜。
這傳導的過程是快速而又遲緩的。怎麼理解?
又要提及時滯效應了,時滯是時間滯後的簡稱。而貨幣時滯是指貨幣行動與其效果之間的時間距離,即從貨幣供應量增加到物價普遍提高有一個較長時間的傳導過程。
這樣說可能比較悶,我們可以從生活中找到這玩意的形象展示。
大家看過鐘擺沒?很多90年代家裡還是會有這樣老式的鐘擺。