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导语

2016年北京华联在新加坡的REITs上市。无独有偶，今年上半年被逸芮纳入35个商业零售大事件的，就是砂之船也在新加坡完成了同样的动作（2018年上半年，零售行业35个热点事件回顾｜iziRetail逸芮）。

关于REITs这个话题，其实我们早在2015年就有过一篇非观点类的编辑类文章：深度扫盲丨身为地产人，你应该知道的REITs。

时至今日，REITs依然是让国内商业地产业主们津津乐道且满目期盼的房地产金融方式，其稳健而长线的收益保障、将项目成本与风险进行合理分散、并有机会在未来回购产权或回收沉淀资金的种种利好，在当下融资成本急剧增加的环境下，几乎让每一个甲方趋之若鹜，想要一探究竟。

在开始这个话题之前，又到了我们聊聊题外话的时间。

假设您是一位房地产（chao）投资（fang）爱好者，您一定知道限价这回事。毕竟眼下新房二手房倒挂的局面，谁都能看懂高抛低吸的投资方式。

然而很快限购开始，刚刚失去购房资格的你走在大街上，心中不免惆怅。

这时熟悉的中介小哥盯上了你。

「大哥想投资商铺吗？」

「黄金地段，国企投资，周边20万稳定客流，高校环绕！」

「大型商超XXX领衔入驻，售后返租，统一商管管理！」

「买不买没关系，免费接送，现场考察！「

三板斧一上阵，你只能笑笑走开。

虽然是有投资商办的想法，但「商铺=坑「这件事已经深深刻在心里。

可又能怎么样呢，商办怎么投资？真正有价值的成熟商铺价格早已飞起，买得起的商铺荒无人烟。而写字楼早就不按楼层买，要买只能买一栋。总之，投不起。

而确实人声鼎沸的大型商超，购物中心，听说很挣钱的样子，租金已经高达XXX一个月……

那么，针对这种项目有靠谱、门槛低、资金要求低的投资渠道吗？

于是你第一次听说了REITs。

与此同时，开发商也有一批人同样很惆怅。

对于开发板块而言，住宅用地多多益善，而商业用地又考资金，又考受益，更别说是对资源要求极高的招商运营。

更何况，在当下这个去杠杆的时代里，资金成本高到数著日子走，多一天就是一天的成本。

怎么办？如果是纯销售，且不说好卖不好卖，不管你住宅什么定位，周边商铺的包子店、五金店只要给的起租金，该开就会开，严重影响住宅形象。如果是统一招商运营，风险大，投资大，回报周期长，资金链扛不住怎么办？

是否有一种办法，用比较低的开发成本投入，分散成本与风险，得到一部分产权和整体经营权？并且可以收回部分沉淀的资金，未来有机遇也可以回购产权？

于是你们也第一次听说了REITs。

这样看来，急需解决的痛点，似乎都集中在REITs的身上，搞清楚REITs成为当务之急。

那么让我们来问几个，关于REITs「触及灵魂「且有实际价值的问题。

1

到底什么是REITs？

先给你一个标准参考答案的回答：

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs于 1960年发源于美国，全球市值截止到2016年已达1.8万亿美元。

「……能不能说人话？「

那就还是拿之前做CMBS的王大爷来说吧。

隔壁王大爷（请注意这次王大爷不卖饼了，而是练就一手炒商铺的技巧）通过规划图，看上了未来地铁口的几个商铺，但是手上资金有限。于是发动亲戚街坊一起攒钱，众筹买房。

邻居们认准王大爷的眼光和资源，于是在王大爷的指导下大家一起买了几个商铺，并且让王大爷的儿子来统一装修经营。

很快父子俩的共同努力之下，一方面铺子在不停的升值，另一方面租户由包子铺变成超市，最后变成时装店，租金也在一年年的追高。

同时王大爷也让自己的儿子开设了一家商管公司，来固定管理这些商铺。

于是，每年商铺在王大爷儿子的管理之下，业绩蒸蒸日上，每年商铺的升值和租金收入都以固定的比例分给了亲戚街坊们，坐著收钱。

不管住宅是跌是涨，商铺的收益一直很稳定。亲戚街坊持的份额还可以自由交易，转卖获取利润，开发商也很乐意找王大爷处理商铺资产，城管（城管不是征税部门哈）看到王大爷带火了一条街，为了鼓励他带领小伙伴们继续干下去，索性免了他的税。

所有人其乐融融。这就是REITs。

文中的商铺，可以是写字楼，购物中心，学校，医院（建议取消学校、医院，可以添加公寓、仓库等），甚至是停车场等等一切，拥有经营性、可产生稳定租金收入的房地产产品，甚至可以是收益性房地产的抵押信贷或相关证券产品。

亲戚街坊，就是购买REITs产品份额的投资客。

王大爷儿子的商管公司，就是受REITs托付，管理物业的托管公司。

而王大爷，就是发行REITs产品的基金公司。

2

REITs可以带来什么好处？

通过前文王大爷的案例，REITs的好处是显而易见的。

对于个人投资者而言，众所周知，在我国，由于个人投资渠道有限，大量的资金涌入房地产，但大部分是以住宅为主体的投资方式。但随著国家「去杠杆「和」房住不炒「的大趋势下，以住宅投资的通道越来越狭隘。

而REITs则提供了全新的地产投资渠道。REITs产品一般由专业的基金公司（基金经理）进行统一的投资管理，专业人做专业事，省心省力。

同时，作为基金产品发行的REITs，降低了投资门槛，以往买一栋楼才能进入的投资领域，现在买一块砖也能得到产权升值和租金收入带来的收益。

对于开发商而言，REITs首当其冲的效用，是帮助开发商解决资金链难题。

开发商通过以REITs为最终退出的金融产品组合，可以合理的融资、避税，打通从「项目开发-投资建设-持有运营-成熟后REITs退出」的轻资产模式路径，降低资金压力，让拥有好地段的优质项目在这样轻资产开发体系的支持下，回收开发成本，尽可能的分散经营风险，并最大程度获取产权与运营收益。

相较于物业抵押贷款、CMBS等融资手段，REITs还具备融资规模大、机制设置灵活等特点，因此一经推出，在国际资本市场上受到热烈追捧。

对于城市和政府而言，REITs对发展实体经济、盘活存量的商业物业有著明显作用。

REITs的估值主要以收益法为主，是以项目经营可持续的净现金流（房地产经营收入-经营支出-资本化支出）/项目的资本化率（地段、建筑品质、租赁情况所对应的资本化率）来判断项目的整体资产价值，因此经营能力的高低直接决定了项目的估值情况。

而开发商为了做大估值，必然努力提升经营能力。这为房地产存量的盘活升值、提升物业使用效率带来了极大动能，调动实体商业的投资积极性，也与「房住不炒「的思路高度匹配，势必会得到基金政策和税收的支持。

总而言之，REITs其实就是给开发商和投资者提供合理的退出和进入的套现机制，让不动的经营性物业得到充分自由的流动，最终达到多方共赢的效果。

3

为什么我国只有「类REITs」?

什么叫做「类REITs」？

我国的金融市场受成熟度的限制，目前尚未推出海外成熟资本市场的公募REITs产品，但相关的探索一直未曾停步——在现有监管法律框架下，我国推出了在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的「类REITs」产品，它与REITs最大的差别就是是否公开发行（公募还是私募）。

从类REITs到REITs还有多远？

首先，纵观全世界范围内的REITs，都是只有免税政策才有利可图，而在国内并不太现实——毕竟纯商业项目的免税，是对其他行业的不公平。

另外与基金收益、商业地产相关的税收也是目前政府财政收入的大头，优惠程度必然有限。

同时，REITs也面临著以下几个问题。

物业产权条件。这是REITs面临的法律法规障碍，除去商业用地的性质和年限问题，国内许多地产项目在完工后都难以拿到房地产权证，难以满足REITs的完整产权要求，无法上市融资。

专业资产管理。因为REITs发行后产权并非由开发商独有，项目需要更为专业的资产管理机构的支持才能尽量发挥资产的最大价值。

这涉及到物业、设施、商业运营、租金的综合管理问题，以分析，维持准确稳定的投资回报率。然而目前在国内相关的专业资产管理公司异常稀缺，需要有国际水准的专业公司进行参与。

国内市场变化不稳定。除去部分核心城市核心地段的商业项目，以及由擅长商业地产开发的商业项目（港资商业、万达、华润、中粮等）拥有稳定的运营收入以外，其他的的商业项目无论是收益稳定性、信用评级、物业品质、物业信息透明度，还是产权问题等都难以达到REITs的基本进入门槛。

虽然房地产由增量时代变为存量时代是共识，但在眼下，更多人依然在博最后的资产增值收益。

除此以外，REITs相关的交易平台、监管政策还没有完全完善，潜在的风险依然存在。同时各类金融机构，中介服务机构、评级机构等缺乏对REITs有系统性和各种细节的认识。

那么，现在是否有案例已经剑走偏锋取道海外，完成了「真REITs」？

4

其实并非无路可走

这里有扬帆出海的砂之船REITs

「2018年3月28日，新加坡时间上午9点，亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托(REITs)在新加坡交易所正式挂牌开市。」

这一次，砂之船REITs资产组合将位于重庆两江、重庆璧山、安徽合肥和云南昆明的4个奥特莱斯项目打包，共计净可出租面积约为30万平方米，总评估值约为人民币74亿元（折合约15亿新元/12亿美元）。

该项目采用国际配售和新加坡境内公开发行两种模式，发行币种为新币，总市值约10亿新元（折合约49亿元人民币）。

这则新闻迅速在业内引爆，成为重点话题。为什么？因为它拥有几个不可忽视的亮点。

这是全亚洲首个奥特莱斯REITs。是的，即便相比Mall，收益率并不高的奥莱模式也可以进行REITs发行。

这是中西部地区首个在新加坡交易所上市的REITs。要知道在这以前，中国只有3支新加坡上市的REIT，分别是北京华联、浙江富春、中山大信商业，均在市场状况良好的东部或沿海地区，而砂之船首先打破了这一现状。

更重要的一点，这是一次极为专业、规范的REITs之旅。首先是参与的基石投资人，均属于国际资本市场高度认可的机构：包括星展银行、瑞信、京东、曼谷人寿等，可以对整个发行过程进行有效的经营管理。同时在开市过程中，砂纸船的团队也非常专业，很注重合规性，一到新加坡就立即展开相关的流程学习。

终归，运营能力决定REITs成败。此次开售的认购比例为3.78倍，大受资本追捧，这样的市场表现与砂之船商业运营水准息息相关。

前后历经30年，从最开始向中国台湾太平洋百货取经经营理念，建设第一家重庆西部奥莱，使其成为西部坪效最高，销售最好的西部奥莱之一，到近三年不断在南京、合肥、长春、昆明、贵阳等地进行拓展，动辄操作三四十万方的奥莱项目，其运营的把控力，驱动力，成长力可见一斑。

终归到底，商业必须依托资本才有竞争力，所有人都明白这个道理。

截至2018年1月31日，我国的类REITs产品累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至 2017年底的656亿元，年复合增速高达89.8%。

公募REITs的开放指日可待。更深度的资本逻辑创新也指日可待。

对于这个看得到的风口，结果是雪中送炭或是饮鸠止渴，只有真正有所准备的人才有权选择。

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