正文共計4239字 | 預計閱讀時間16分鐘

導語

2016年北京華聯在新加坡的REITs上市。無獨有偶，今年上半年被逸芮納入35個商業零售大事件的，就是砂之船也在新加坡完成了同樣的動作（2018年上半年，零售行業35個熱點事件回顧｜iziRetail逸芮）。

關於REITs這個話題，其實我們早在2015年就有過一篇非觀點類的編輯類文章：深度掃盲丨身為地產人，你應該知道的REITs。

時至今日，REITs依然是讓國內商業地產業主們津津樂道且滿目期盼的房地產金融方式，其穩健而長線的收益保障、將項目成本與風險進行合理分散、並有機會在未來回購產權或回收沉澱資金的種種利好，在當下融資成本急劇增加的環境下，幾乎讓每一個甲方趨之若鶩，想要一探究竟。

在開始這個話題之前，又到了我們聊聊題外話的時間。

假設您是一位房地產（chao）投資（fang）愛好者，您一定知道限價這回事。畢竟眼下新房二手房倒掛的局面，誰都能看懂高拋低吸的投資方式。

然而很快限購開始，剛剛失去購房資格的你走在大街上，心中不免惆悵。

這時熟悉的中介小哥盯上了你。

「大哥想投資商鋪嗎？」

「黃金地段，國企投資，周邊20萬穩定客流，高校環繞！」

「大型商超XXX領銜入駐，售後返租，統一商管管理！」

「買不買沒關係，免費接送，現場考察！「

三板斧一上陣，你只能笑笑走開。

雖然是有投資商辦的想法，但「商鋪=坑「這件事已經深深刻在心裡。

可又能怎麼樣呢，商辦怎麼投資？真正有價值的成熟商鋪價格早已飛起，買得起的商鋪荒無人煙。而寫字樓早就不按樓層買，要買只能買一棟。總之，投不起。

而確實人聲鼎沸的大型商超，購物中心，聽說很掙錢的樣子，租金已經高達XXX一個月……

那麼，針對這種項目有靠譜、門檻低、資金要求低的投資渠道嗎？

於是你第一次聽說了REITs。

與此同時，開發商也有一批人同樣很惆悵。

對於開發板塊而言，住宅用地多多益善，而商業用地又考資金，又考受益，更別說是對資源要求極高的招商運營。

更何況，在當下這個去槓桿的時代裏，資金成本高到數著日子走，多一天就是一天的成本。

怎麼辦？如果是純銷售，且不說好賣不好賣，不管你住宅什麼定位，周邊商鋪的包子店、五金店只要給的起租金，該開就會開，嚴重影響住宅形象。如果是統一招商運營，風險大，投資大，回報週期長，資金鏈扛不住怎麼辦？

是否有一種辦法，用比較低的開發成本投入，分散成本與風險，得到一部分產權和整體經營權？並且可以收回部分沉澱的資金，未來有機遇也可以回購產權？

於是你們也第一次聽說了REITs。

這樣看來，急需解決的痛點，似乎都集中在REITs的身上，搞清楚REITs成為當務之急。

那麼讓我們來問幾個，關於REITs「觸及靈魂「且有實際價值的問題。

1

到底什麼是REITs？

先給你一個標準參考答案的回答：

房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是實現不動產證券化的重要手段，是一種通過發行收益憑證彙集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信託基金。REITs於 1960年發源於美國，全球市值截止到2016年已達1.8萬億美元。

「……能不能說人話？「

那就還是拿之前做CMBS的王大爺來說吧。

隔壁王大爺（請注意這次王大爺不賣餅了，而是練就一手炒商鋪的技巧）通過規劃圖，看上了未來地鐵口的幾個商鋪，但是手上資金有限。於是發動親戚街坊一起攢錢，眾籌買房。

鄰居們認準王大爺的眼光和資源，於是在王大爺的指導下大家一起買了幾個商鋪，並且讓王大爺的兒子來統一裝修經營。

很快父子倆的共同努力之下，一方面鋪子在不停的升值，另一方面租戶由包子鋪變成超市，最後變成時裝店，租金也在一年年的追高。

同時王大爺也讓自己的兒子開設了一家商管公司，來固定管理這些商鋪。

於是，每年商鋪在王大爺兒子的管理之下，業績蒸蒸日上，每年商鋪的升值和租金收入都以固定的比例分給了親戚街坊們，坐著收錢。

不管住宅是跌是漲，商鋪的收益一直很穩定。親戚街坊持的份額還可以自由交易，轉賣獲取利潤，開發商也很樂意找王大爺處理商鋪資產，城管（城管不是徵稅部門哈）看到王大爺帶火了一條街，為了鼓勵他帶領小夥伴們繼續幹下去，索性免了他的稅。

所有人其樂融融。這就是REITs。

文中的商鋪，可以是寫字樓，購物中心，學校，醫院（建議取消學校、醫院，可以添加公寓、倉庫等），甚至是停車場等等一切，擁有經營性、可產生穩定租金收入的房地產產品，甚至可以是收益性房地產的抵押信貸或相關證券產品。

親戚街坊，就是購買REITs產品份額的投資客。

王大爺兒子的商管公司，就是受REITs託付，管理物業的託管公司。

而王大爺，就是發行REITs產品的基金公司。

2

REITs可以帶來什麼好處？

通過前文王大爺的案例，REITs的好處是顯而易見的。

對於個人投資者而言，眾所周知，在我國，由於個人投資渠道有限，大量的資金湧入房地產，但大部分是以住宅為主體的投資方式。但隨著國家「去槓桿「和」房住不炒「的大趨勢下，以住宅投資的通道越來越狹隘。

而REITs則提供了全新的地產投資渠道。REITs產品一般由專業的基金公司（基金經理）進行統一的投資管理，專業人做專業事，省心省力。

同時，作為基金產品發行的REITs，降低了投資門檻，以往買一棟樓才能進入的投資領域，現在買一塊磚也能得到產權升值和租金收入帶來的收益。

對於開發商而言，REITs首當其衝的效用，是幫助開發商解決資金鏈難題。

開發商通過以REITs為最終退出的金融產品組合，可以合理的融資、避稅，打通從「項目開發-投資建設-持有運營-成熟後REITs退出」的輕資產模式路徑，降低資金壓力，讓擁有好地段的優質項目在這樣輕資產開發體系的支持下，回收開發成本，儘可能的分散經營風險，並最大程度獲取產權與運營收益。

相較於物業抵押貸款、CMBS等融資手段，REITs還具備融資規模大、機制設置靈活等特點，因此一經推出，在國際資本市場上受到熱烈追捧。

對於城市和政府而言，REITs對發展實體經濟、盤活存量的商業物業有著明顯作用。

REITs的估值主要以收益法為主，是以項目經營可持續的凈現金流（房地產經營收入-經營支出-資本化支出）/項目的資本化率（地段、建築品質、租賃情況所對應的資本化率）來判斷項目的整體資產價值，因此經營能力的高低直接決定了項目的估值情況。

而開發商為了做大估值，必然努力提升經營能力。這為房地產存量的盤活升值、提升物業使用效率帶來了極大動能，調動實體商業的投資積極性，也與「房住不炒「的思路高度匹配，勢必會得到基金政策和稅收的支持。

總而言之，REITs其實就是給開發商和投資者提供合理的退出和進入的套現機制，讓不動的經營性物業得到充分自由的流動，最終達到多方共贏的效果。

3

為什麼我國只有「類REITs」?

什麼叫做「類REITs」？

我國的金融市場受成熟度的限制，目前尚未推出海外成熟資本市場的公募REITs產品，但相關的探索一直未曾停步——在現有監管法律框架下，我國推出了在功能上與成熟市場上的標準REITs具有一定相似性的「類REITs」產品，它與REITs最大的差別就是是否公開發行（公募還是私募）。

從類REITs到REITs還有多遠？

首先，縱觀全世界範圍內的REITs，都是隻有免稅政策纔有利可圖，而在國內並不太現實——畢竟純商業項目的免稅，是對其他行業的不公平。

另外與基金收益、商業地產相關的稅收也是目前政府財政收入的大頭，優惠程度必然有限。

同時，REITs也面臨著以下幾個問題。

物業產權條件。這是REITs面臨的法律法規障礙，除去商業用地的性質和年限問題，國內許多地產項目在完工後都難以拿到房地產權證，難以滿足REITs的完整產權要求，無法上市融資。

專業資產管理。因為REITs發行後產權並非由開發商獨有，項目需要更為專業的資產管理機構的支持才能盡量發揮資產的最大價值。

這涉及到物業、設施、商業運營、租金的綜合管理問題，以分析，維持準確穩定的投資回報率。然而目前在國內相關的專業資產管理公司異常稀缺，需要有國際水準的專業公司進行參與。

國內市場變化不穩定。除去部分核心城市核心地段的商業項目，以及由擅長商業地產開發的商業項目（港資商業、萬達、華潤、中糧等）擁有穩定的運營收入以外，其他的的商業項目無論是收益穩定性、信用評級、物業品質、物業信息透明度，還是產權問題等都難以達到REITs的基本進入門檻。

雖然房地產由增量時代變為存量時代是共識，但在眼下，更多人依然在博最後的資產增值收益。

除此以外，REITs相關的交易平臺、監管政策還沒有完全完善，潛在的風險依然存在。同時各類金融機構，中介服務機構、評級機構等缺乏對REITs有系統性和各種細節的認識。

那麼，現在是否有案例已經劍走偏鋒取道海外，完成了「真REITs」？

4

其實並非無路可走

這裡有揚帆出海的砂之船REITs

「2018年3月28日，新加坡時間上午9點，亞洲首個奧特萊斯房地產投資信託——砂之船房地產投資信託(REITs)在新加坡交易所正式掛牌開市。」

這一次，砂之船REITs資產組合將位於重慶兩江、重慶璧山、安徽合肥和雲南昆明的4個奧特萊斯項目打包，共計凈可出租面積約為30萬平方米，總評估值約為人民幣74億元（摺合約15億新元/12億美元）。

該項目採用國際配售和新加坡境內公開發行兩種模式，發行幣種為新幣，總市值約10億新元（摺合約49億元人民幣）。

這則新聞迅速在業內引爆，成為重點話題。為什麼？因為它擁有幾個不可忽視的亮點。

這是全亞洲首個奧特萊斯REITs。是的，即便相比Mall，收益率並不高的奧萊模式也可以進行REITs發行。

這是中西部地區首個在新加坡交易所上市的REITs。要知道在這以前，中國只有3支新加坡上市的REIT，分別是北京華聯、浙江富春、中山大信商業，均在市場狀況良好的東部或沿海地區，而砂之船首先打破了這一現狀。

更重要的一點，這是一次極為專業、規範的REITs之旅。首先是參與的基石投資人，均屬於國際資本市場高度認可的機構：包括星展銀行、瑞信、京東、曼谷人壽等，可以對整個發行過程進行有效的經營管理。同時在開市過程中，砂紙船的團隊也非常專業，很注重合規性，一到新加坡就立即展開相關的流程學習。

終歸，運營能力決定REITs成敗。此次開售的認購比例為3.78倍，大受資本追捧，這樣的市場表現與砂之船商業運營水準息息相關。

前後歷經30年，從最開始向中國臺灣太平洋百貨取經經營理念，建設第一家重慶西部奧萊，使其成為西部坪效最高，銷售最好的西部奧萊之一，到近三年不斷在南京、合肥、長春、昆明、貴陽等地進行拓展，動輒操作三四十萬方的奧萊項目，其運營的把控力，驅動力，成長力可見一斑。

終歸到底，商業必須依託資本纔有競爭力，所有人都明白這個道理。

截至2018年1月31日，我國的類REITs產品累計發行數31隻，累計發行總額從2014年底的96億元增至 2017年底的656億元，年複合增速高達89.8%。

公募REITs的開放指日可待。更深度的資本邏輯創新也指日可待。

對於這個看得到的風口，結果是雪中送炭或是飲鳩止渴，只有真正有所準備的人才有權選擇。

- E N D -

本文所有內容為CRRCHINA原創版權

如有信息錯漏歡迎及時指正

文章僅代表作者個人觀點，與本公眾號的主體企業無關。

推薦閱讀：