最近，「老破小没有未来」的话题很红，但是，另一个坑却被大家忽视了——老破大。

这可能，会是一种即将率先完成历史使命，退出房价上涨竞争游戏的房子。

01

降价13％没人接盘的市区大宅

上个星期，有一个广州的老朋友来向局姐咨询房产投资，顺便吐了个槽。

「广州市中心的老房子确实在降价。」

然后还补上一句：

「我海珠区的房子从去年9月卖到现在，从460万降价到400万，还没有人要！」

半年降价幅度超过13%！局姐有点小小的惊讶。

要知道，广州的二手房价格一直比较坚挺，去年市场转凉，都没有明显降价，到了今年年初，因为调控预期松动，全市的二手房成交均价，比起去年年中，甚至还有些小小的上涨。

那，是什么让他的房子逆势直降60万，仍无人问津？

一追问才发现，这套房子位于海珠的老城区，周边配套超级成熟，但是楼龄超过20年，没有电梯，面积超过120平米，而且学位非常一般。

「总价超过了400万，有这个预算的，可能宁愿去买别的新一些的房子了。」

老朋友有点懊恼。

最近，「老破小没有未来」的话题很红，但是，另一个更大的坑却被大家忽视了——那就是「老破大」。

02

老破大的尴尬：高价低配

讲真，老房子，作为一种投资风格，在一些投资圈子里已经风行了很多年。

大致的操作是，购入老房子之后，装修翻新，然后加价卖出，能够获得比普通投资更高的溢价。

但是，这些年，越来越多的案例显示，这种投资方式已经不太奏效了——老房子便宜买进来没问题，但要想卖出去，越来越难了。

为什么？

因为，所有的投资房，无论被炒多少轮，最终都是要一个自住客来买单，兑现所有价值的。

但房子本身已经不是稀缺品了。

有数据显示， 20年来，中国一共卖了138亿平米的商品房，截至2018年，总存量居住面积突破了261.2亿平米，人均住房面积高达40.8平方米，平均每个家庭拥有的房产，达到1.13套。

嗯，至少从数字上来看，中国家庭已经不缺房子了。在更多选择的情况下，买房也会有「消费升级」，产品本身的质素变得异常重要。

那么，相比起新房，对于自住需求而言，老房子的优势在哪里？

一般来说，最大的优势在于低价+配套齐全。

楼龄二十年以上的老房子，没有电梯，没有小区管理，户型陈旧，楼间距小，采光通风都不如现在的设计，但大都处于一个城市最初的中心，公交地铁，饭店菜市，生活配套超完备，只是基本都是一个城市最初级的模样——狭窄的街巷，门面逼仄的店铺，以及，见缝插针的停车位。

当然啦，你可以说这是「美好的旧时光」。

低配版的房子当然相对低价。从这点来说，老破小依然是刚需上车的好选择之一——至少，所有的配套都已经兑现，明明白白，所见即所得，不用等周边的空地变成购物中心，也不用担心还在纸上的地铁线路到底什么时候才能在小区周边落地。

但是，老破大就很尴尬了。

毕竟，老破小有的缺点，比如楼龄长，没小区，没电梯……老破大基本都有，但老破小最大的优点——比如说，价格便宜，适合上车，不好意思，这个，老破大真没有。

而且，随著城市的扩张，旧中心的城市界面逐渐破落了，新的城市中心早已崛起。

在广州多年，局姐看著这座城市的中心一路东移，从越秀到天河，珠江新城从大块大块空地中拔地而起，而深圳的中心一路西进，从罗湖到福田，再到南山和前海。

说好听些，旧城区越来越市井越来越有生活气息了，说得不好听，真的有向贫民区靠拢的倾向。

一面是陈旧的楼梯房，出门是狭窄的街巷，没有公共空间，车只能停路边；一边是崭新的城市，宽敞的街道，公园和大型shopping mall。城市中崛起的new money从小衣食无忧，手握六个钱包，他们会选择在哪里生活，好像是不言而喻的事情。

更何况，旧城区的老破大总价那么高，不如去新区或者近郊，买个带电梯的次新房。

至少住著舒服，停车也不成问题。

03

可能被政策"吃掉"的生存空间

如果出售困难，没办法靠买卖盈利，那就只能博租售比。

老房子的价格低，位置好，配套齐全，租售比一般都比新区好，这是实话。

但是，在租赁市场，一室一厅或者两室一厅永远是最好出租的，也是租售比最高的。动辄一百多平的老破大，三四个房间，租售比不高，负担得起租金的家庭也不多——他们基本都有买房的能力了。

当然了，解决方法还是有的，可以群租，或者租给自如这种二房东。

但是，根据当下的政策走向，政府将建设大量的公租房、并鼓励企业建设长租房，租赁体系与商品房体系未来的比例会是一半对一半。可以想像，租赁体系将逐渐接纳一大部分基层人员的住房需求。

到了那时候，住起来不舒服，流动性又差的老破大，该怎么办？

04

几点提醒

当然，以上所有，都是一个面上的分析。

具体的房子，还要看具体的情况。

有的老破大是带优质资源的，最明显的，是优质学位加持。

房价当然是有支撑的。

在咱们这儿，学位房三个字，本身就是块金字招牌，如果学校的质量够硬，学位房基本只涨不跌，还一房难求。

不过，需要提醒的是，近年来，有一个关于学位房的重要政策调整方向，是单校划片改为多校划片。

通俗一点说，你买了个学位房，买的时候，这个房子本来是对口一所名校，百分之百可以入学，结果，在你孩子入学之前，政策一变，房子忽然变成对应片区内所有学校，好的不好的都有，无论是摇号派位，还是打分排队，总之，就有上不了名校的可能。

这个政策已经在北京市海淀区落地了，在别的地方什么时候会落地？不知道，真得拼手气。

还有的老破大是有可能遇到旧改的。

这就属于天上掉了个馅饼，正好砸在你脑袋上，稳赚不赔。

但是，现在棚改正在整体收紧，加上拆迁的难度和成本都很高，如果你不是有特别的内部信息，还是不要去博这种小概率事件了。

毕竟，在限购限贷的当下，对于买房的我们来说，每买一次房子，都可能是人生最大的一次投资机会。

资金本身也是有成本的，把钱投向比较大概率能赚钱的机会，才是最稳妥的。

所以，珍惜机会，少踩坑，慎选老破大。

以上。

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