市場簡述

隨著國內房地產行業的快速發展，對目前國內的房地產企業而言，融資成為眾多房地產企業的重要需求。房地產項目開發具有其獨特的特點，資金需求量大，周期長，涉及的關聯方多。任何房地產項目都對開發商的融資能力提出了重大的挑戰，而其融資能力的高低，是與房地產企業的融資途徑多寡分不開的。因此，不斷拓展新的融資途徑是房地產開發企業永恆的話題。

目前，房地產企業主要的融資途徑有自有資金、銀行貸款、引入合作夥伴、建築企業墊資、預售款等，其中，銀行貸款占房地產企業融資的近六成。但是，隨著銀行風險控制的增強，商業銀行對房地產企業貸款的控制日益嚴格。比如中國銀監會2004年9月發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》將開發項目的資本金比例由20%提高到了35%，開發商越來越難以把銀行作為開發項目的主要融資渠道。

同時，對商品房預售，國家採取了更為嚴格的監管措施，規定開發商在取得預售許可證之前不得以任何方式進行預售，不得接受購房者的認購，不得以任何形式收取定金和預付款，打亂了許多開發企業的資金計劃；引入合作夥伴雖然可以解決資金困難，但開發商在讓利的同時還須放權，而且容易引發決策上的混亂；墊資雖然是建築企業承攬工程的重要手段，但建築企業畢竟能力有限，且墊資不僅帶來工期和質量上的問題，還可能引發訴訟。因此，尋找新的融資途徑，實現多元化融資是擺在每個開發商面前的嚴峻課題。

政策層面

近幾年樓市火爆，開發商融資需求回升，但此前不少銀行已收緊房地產領域的信貸額度，很多開發商只能轉而通過理財等表外渠道尋求資金。2016年10月28日滬深交易所均發布了《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，以落實國家關於房地產行業和市場調控的最新政策要求，對房企發行公司債進行分類監管，並明確指出「房地產企業的公司債募集資金不得用於購置土地」。

2016年11月3日，央行上海總部發布《關於切實落實上海市房地產調控精神，促進房地產金融市場有序運行的決議》，要求各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

從基礎資產來看，以應收賬款為基礎資產的房地產ABS產品規模佔到74%，購房尾款ABS是其中典型的一種。國內首單購房尾款ABS出現在2015年12月，由上海世茂建設公司發行。在2016年末，監管層窗口指導暫停了以房地產企業購房尾款為基礎資產的資產證券化（ABS），但其他類資產證券化產品並未被禁。因而，房地產行業的基於應收賬款的融資方式仍具有一定的市場空間。

案例---企業基本情況

某大型房地產企業（以下簡稱Y企業）為國內最大的住宅開發企業，經過30年的發展，在中國的業務已覆蓋上海、北京、廣東、浙江四大區域，並已進入香港市場。目前，Y企業43家一線公司的業務覆蓋中國大陸65個大中城市。同時，其海外業務也擴展至加拿大、美國洛山機和新加坡。公司2016年全年實現銷售面積2058.1萬平米, 銷售金額2668.8億元，分別同比增長14.4%和21.5%，企業2016年銷售再創歷史新高，在行業內頗具領袖地位。

該企業目前對供應商付款方式有現金、商票、國內信用證、保理等，票據減少，保理逐步增加。該企業引進某合格保理商與PF銀行、SH銀行等銀行開展保理融資合作。

Y企業保理產品涉及以下幾個參與者：

1）大型房地產企業；

2）Y地產公司的合格供應商。包括：工程商、材料供應商、服務供應商（如設計、策劃、苗圃）等；

3）商業銀行；

4）保理公司。

業務模式

1. Y企業與保理服務商合作，通過在上海的保理商整合供應商與銀行，由銀行切割Y企業的授信額度給保理商（保理商可成為Y企業的服務供應商）；

2. 由保理商與銀行合作，對Y企業的供應商敘做保理融資業務；

3. 保理商主要負責對分散各地的供應商營銷、收集資料、與Y企業對接確認；

4. Y企業確認後直接向銀行發函，保理公司把相應的合同、單證、發票等資料整理好提交給銀行；

5. 銀行見單放款至供應商（過保理公司賬戶），到期Y企業直接回款給銀行。

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