三、四線城市，未來房價的走勢如何？
樓市降溫，通過喊喊口號只能起到抑制作用，根本就不可能實現最終的量價齊跌效果。從目前政策驅動的力度看，一些上漲幅度較大的三四線城市價格下跌是必然的，可是如果出現量價齊跌那政策性風向立馬會轉舵。
因此，對於三四線城市最好的房地產發展趨勢是價格下跌而交易量還是能保持一定的高度。
為什麼需要保持一定的交易量？
這不僅是地方可以持續獲得土地收入，推進城市改造和環境治理提高資金保障。最重要的是促進三四五線城市吸引更多的農村人口居住城市裡，實現我國城鎮化發展目標，而且可以促進經濟增長，實現GDP總量和人均經濟水平向更高的層次發展。
未來三四線城市房地產發展趨勢也會進一步分化，筆者從各地城鎮化率水平情況分三個板塊來進行分析！
最先進入天花板的地區一個國家的城鎮化率達到了70%就會出現城鎮化去發展遲緩，雖然一二線城市還在吸引全國性人口的流動，但三四線城市的發展會緩解。房地產開發自然也就遇到了瓶頸。
廣東、江蘇、浙江和遼寧三個省份的城鎮化率最高，在浙江、江蘇、廣東經濟高速增長中，一二線城市會吸引國內其它地區人口，可城鎮化率快接近70%，應該在最近幾年裡就要觸頂，銷售量會出現下滑，而價格也會出現逐步下調的可能。至於遼寧省由於工業化和城鎮化發展的早，也是快到頸瓶。還有人口出現外流嚴重，量價齊跌如何破解是地方要考慮的。
一些城鎮化率剛好達到全國平均線58%以上的省份。
福建、山東、湖北也是在接近60%或以上的城鎮化率，其中的三四線城市可能會出現價格在一定區間內下滑，交易量也會跟著下滑。而內蒙古和海南情況比較特殊，要看地方的政策調整尺度。
最後就是那些不到全國平均城鎮化率的地區
這些地區的三四線城市還會大張旗鼓地推進城鎮化建設，城市擴張還會繼續，土地和房產供應繼續加大。假如要保持銷售量不變的情況下，只有通過價格下降來拉動銷售。
按照筆者的觀點，這些地區的三四線城市很快就會出現降價促銷政策。
總之，我國的城市發展水平不一致，錯綜複雜，很難用一種思維去判斷漲或者跌，要看不同區域、不同城市、不同環境、不同政策等因素來綜合判斷房價的變化情況。但也不排除短期內在宏觀形勢和心理因素下，出現全面下跌的可能。筆者是從另一個角度來分析三四線城市未來的趨勢。
1.首先看四線城市如何定義，以網紅城市西安為例，個人認為最多算強二線城市（近年把西安歸為新一線城市，有點牽強），一線城市為北上廣深。
按約定俗稱的歸類，西安周邊的寶雞渭南等，應為四線城市（傳統四線城市大部分以地級市為主，還包括個別省、自治區的自治州）。
所以，以渭南寶雞（可以加上咸陽，屬於距離西安最近的衛星城市）舉例分析較為合適。
2.先看看周圍行情，目前，渭南品牌房企房價已經過了7000，被包進西安轄區的西咸新區，其最優地塊灃東新城，價格甚至比西安城內還要高。
3.再看看房企布局，以點帶面，目前品牌房企進駐速度很快，不僅悄悄在周圍板塊如高陵，臨潼，閻良，渭河沿岸一帶加速布局，寶雞咸陽渭南的步伐同樣很快，甚至連渭南市轄區下的華州區（原縣級市華縣），碧桂園這樣的銷冠級房企早已進駐，觸角伸到陝南之類地方更是不在話下。
4.再看看政策面：房住不炒！西安市區限購！多政策疊加下，剛需客戶被政策傾斜照顧，加之房源的不斷加推，據了解接下來眾房企會推出來很多好產品，購買焦慮情緒已經在得到緩解，這點從最近的搖號報名比例上就有體現，房市價格未來大趨勢是趨穩的。
綜合以上，針對你的問題的答案，我想，未來三四線城市的價格走勢應是：
1.三四線城市房企價格，尤其是品牌房企，會伴隨西安這樣的核心城市起舞，會有價格差，但是不會太大，此處可參考碧桂園西安和陝南項目定價差距（很小）。
非品牌房企，則不在此列！！！（購入此類房子要謹慎，雖然買著便宜，但是未來市場回報率也低，小產權房之類，也要謹慎，房子就是商品，買賣首選都是商品房）。
2.隨著西安城內空間和三環，未來四環土地資源匱乏，品牌房企在大城市轉入城市運營階段後，會有更多房企將下一步發展目光投向周邊衛星城等三四線城市。
搶奪焦點也必定在優質地塊上展開，每個城市最具備自然稟賦的地方，比如觀景房，公園房，商圈房，學校，以及交通便捷的城運換乘口，都是最能吸引購買的，價格自然低不了，甚至可以匹配西安市部分房企價格。
3.三四線城市房子能否購買這個問題，我的建議是，如果是本地人，有生活學習工作的剛需情況，可以購買，但是，首選品牌房企，以及，挑優質地段買，這樣才能最大程度兼顧需求自住和家庭資產升職這兩個訴求。
（劉朝輝）
首先三四線城市要分個類，靠近一線城市和人員流入的沿海經濟較發達的三線城市當然不能和西北內陸的人口凈流出的三線城市相比，其中道理顯而易見。
其次是國家政策，在房住不炒，控制房價在平穩合理區間的大背景下，相關政策都是往穩定價格的方向來進行調控，炒房團的需求已基本被抑制。
第三是市場實際。當前三四線土著們在當地有二到三套房的情況較多，對人口流入較少或流出的城市來說，由於近些年的跟風競購和剛需已經買入，市場需求已嚴重透支且價格已經到了一個較高的水平，房企現在區位優勢不太好的三四線城市買地建房的前景堪憂。
第四是三四線普遍的有價無市的相持狀態。已經在三四線買多套房的當然希望房價持續上漲，不把利息和收益賺回來怎麼都不會甘心，購房者覺得房價已嚴重超當地消費水平，對市場前景不看好而處於觀望狀態，但是這種相持在不久幾將來會陸續被打破，最終總有人會要為當初的決定買單。
從2016年的房地產去庫存開始到2017年的大舉棚改計劃，再到2018年加大力度的限價限購導致全國房市一片看衰，所有這些無不顯示出政府的政策和調控，決定了房地產市場的走向。
隨著去庫存和棚改計劃紅利慢慢褪去，房地產市場也走到了天花板的極限。
2017年三四線城市房價的大幅普漲，一是得益於國家對一二線城市的調控，使得炒房客看到了三四線城市的利潤空間。二是棚改的紅利大大推高了房地產的價格。
政府部門對於房地產市場，不應該只是限購和限價。說白了，這些政策對房地產開發商和購房者都顯得不那麼公平。一句話:為什麼土地出讓金不限價呢？大家都知道決定麵包質優價廉的是麵粉。政府如能控制好麵粉的價格，再合理的調配開發商，房地產的局面也許就不是現在這個形勢了。
全國將近170個左右三四線的城市，每個城市實際狀況和經濟發展的形勢不同，也決定了每個城市的房地產價格略有不同。對於三四線城市來說，長期看漲，短期看政策，現在是觸到天花板的頂峰。
國家控制房價上漲過快，不是真心希望房價崩盤。
還是那句話，三四線城市如果是剛需的話請上車，投資請止步！
不同的未來有不同的走勢，是短期內的未來？還是長期的未來？這些東西都是值得我們考慮的，在我看來，在未來十年內，三四線房價走勢持續升高，再之後的將平穩過渡，最後十年將有所下降，再之後將回歸理性；不可控制的因素很多很多，我們只能以宏觀的眼光，對於普遍的三四線城市的「大概」預測，以及論證，咱們先看看頭十年；
越是接近的未來越容易預測，準確來說到2030年，咱們首先能夠根據大的歷史背景下，幾乎所有的市縣還處在所謂的「吸血式」發展的階段，一般以一個行政中心的地理位置，集中優勢資源，大力發展階段，但是同時國家會根據具體情況予以政策上的調整，補貼，棚戶區、廉租房、舊城改造等著一系列的操作，讓這裡的房價走勢收不了腳步了，再加上「大城市」的限購之類的政策，一批「大型」房地產開發企業的入駐三四線城市，硬生生的將其房價拔高了不僅一個層次，所以說在未來的十年內，三四線城市的房價還是持續走高的，這點我們是毋庸置疑的，也許有人會是前段時間直線降價的某東北小城，那種就是我所說的個例，不過能夠從裡面分析出原因，是極為珍貴的房產發展研究資料；
然後就是十年之後的十年了，這段時間基本上是「大城市」進程完畢，開始反哺階段，用現在那些走到全國前列的例子就可以看出，北上廣，例子很多，以他們為中心的四面八方的房價有了類似退休金的一個保證，反正是房價降低不了，誰也說不好明天是否在這塊地開發，同時也是三四線城市休養生息的一個階段，所以在這段時間裡，會以平穩的方式進入未來的第三個十年；
這是未來的三十年的預測，所有的城市的戰略目標基本達成，更加傾向於職能化城市，對於自己的定位也達到了預期的，其中就會出現以人口流動為轉移的差別對待的城市群落，但是同時交通工具的發展， 外出成本的大幅度降低，能夠在地利位置上大大弱化房價的「金貴」性，房價降低的趨勢無可抵擋；
當然，房子也會有對應的應對，比如功能性住房的極端衍化，或許在回歸理性後，能夠具有特色性質的房子的價格上漲。
再冷，還是有很多人買不起。再熱，你也沒辦的忽悠不需要房子的人買房。價格之下，只有自己的需求發揮作用。買了新手機，就不會再關心別的手機，這是常態。有了房子，還是天天望著房價，可能心裡還是想再進場爆炒一把。不了解房地產的人，只關心自己的需求就好，過度關注自己控制不了的東西，除了煩惱，也沒別的意義。（做自己力所能及的事情）
估計要跌。
最近，財政部發布了《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，各地今年棚改預計開工量也一併亮相。
不過，令人意外的是，這次全國的棚改開工量大幅減少了。
2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，遠低於此前450萬套的預期，與2018年的626萬套相比，減少341萬套，降幅54.5%，腰斬過半。
根據克而瑞的數據，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數幾個省份同比增長，其餘31個省區市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。
另外，2014年3月發布的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》也提到，要在2020年基本完成城市棚戶區改造任務，也就是說，預計明年的棚改還會進一步下降呢。
全國棚改開工量的數據一出，全國樓市嘩然，不少人覺得，樓市要生變，尤其是那些三四線城市，未來樓市的路不好走了。
為什麼棚改會對樓市有這麼大的影響力？
長期以來，棚改都是我國許多地方尤其是三四五線城市拉動經濟增長的手段之一，每次大規模的拆遷，都會騰出一大片土地，用來開發新的房地產項目，而拆遷補償款又會造就許多的富翁。
拆遷補償有三種方法，一種是給房，一種是給錢，一種是給房又給錢。
不管是哪一種方法，其實歸根結底最後還是消化了樓市庫存，而房產銷售之後，不僅開發商賺了錢，政府也有財政收入，而且開發商回籠了資金，又能更快開發新的項目，地方政府又能賣地再賺一回。
一拆一建之間，錢就出來了。所以我們也可以看到，幾乎每個城市都喜歡拆遷。
那為什麼今年會大幅下降了棚改開工量？其實在多年的棚改過程中，房價也是越來越高了，棚改本來是改善低收入人群的居住環境。而每一次棚改，都會對樓市來一次刺激，過高的房價，已經違背了棚改的初衷。
因此，早在去年，高層會議就已經說過，要嚴格把好棚改的範圍和標準，不能隨便拆遷了。
棚改開工量遭到「腰斬」，會不會對房價造成影響呢？肯定會。
首先我們要說說棚改貨幣化這個政策，一直以來這都是許多地方房價上漲的主要因素之一。所謂棚改貨幣化，就是拆了你的房子，補償給你一大筆錢，讓你自己再去買房。
如今棚改開工量減少了這麼多，也就意味著，很多人失去了一夜暴富的機會，沒有錢，還怎麼去買房呢？
除了購買力下降之外，還會造成供大於求的局面。棚改開工量下降了，社會購買力不足，但是之前建好的房子還擺在那裡呢，沒有人來買，供就會大於求。在資金的壓力下，以後也許開發商會頻繁降價促銷了。
當然還會造成一種現象就是，沒有足夠多的土地供開發。以前棚改的土地是很多開發商重要的拿地目標，如今就沒這好事了，勢必會造成房產開發量下降，以後流入市場的房源估計也會變少。
對於三四五線城市來說，棚改開工量下降了這麼多，到時候又是購買力下降，又是房子不好賣，還有土地供應少這個麻煩在等著，三四五線城市樓市未來真是不好走啊！
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三四線城市劃分其實沒有實際意義，誰也沒有規定三四線城市就不永遠停在三四線，一些發展勢頭強勁的城市你把他歸位與五線城市依然阻止不了這做城市的發展。幾線城市的劃分不是按照經濟規模劃分的，更不是按照經濟發展勢頭劃分。人口數量作為劃分標準有一定的代表性，畢竟人口需求才是城市發展的根基。城市化發展是不可逆的，行成中國的幾大城市圈是中國目前的發展趨勢。所以，一些環京津滬深的三四線城市依然具有無限的潛力，當然不僅提現在房價上。區位區位，關鍵是區位。這些城市發展強勁，降價，不可能的。
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