人民日報：「落戶放開，不等於樓市鬆綁！」難道，樓市不會因為人口的流入而漲價？

城市人口輸入量提高，房價必定會上漲，但樓市不會鬆綁。

１.人口量上升，推動房價上升，需要通過樓市調控，控制上漲的幅度。

前兩年西安實施各類人才引入政策，新增加接近80萬人，成為推動房價上升的主要原因之一。可見，城市落戶政策放開，城市人口密度升高，住房需求增加，必定推動著房價上漲。

住房是關係到民生問題的特殊商品，不能完全由市場供求關係進行調控價格，因而價格的上升需控制在一個合理的區間內。這個區間的標準是什麼？沒有一個明文的規定，但從之前被視為樓市過熱城市的房價漲幅來看，超過20%通常被視為過熱，政府會啟動一城一策的調控措施降溫。

２.城市戶籍落戶量，依賴樓市調控措施的保駕護航。

17年格力推出一項「優才置業計劃」，符合條件的人才可獲得高達50萬的購房款補貼，目的是為了吸引人才落戶珠海。

一個企業如些，一個城市更是如此。要吸引人落戶，除了創造一個能樂業的環境，更要創造一個安居的環境。

通過樓市調控，一方面打擊樓市炒房行為，另一方面扶持新落戶剛需置業者，在首期、稅費和貸款利率等方面向新落戶剛需傾斜，這樣才能提高當地城市的戶籍落戶量，才能達到落戶放開的目的。

３.在樓市不鬆綁的情況下，三線或三線以下中小型城市的樓市走勢預期向好。

其一，與一二線有條件的落戶政策不一樣，三線或三線以下中小型城市是全面取消戶籍限制，人口輸入管徑更寬，住房需求會有較明顯上升。

其二，政府「調整優化教育醫療資源布局，職業院校原則上優先布局中小城市，支持大城市知名三級醫院在中小城市設立分支機構，支持大城市知名中小學對中小城市學校對口幫扶支教」。中小型城市公共資源配置的質和量未來會有非常大提升，縮小了與大城市的差距，營造了比較樂觀的樓市預期。

綜上.落戶放開後，房價會上升，需通過調控政策為過熱的房價降溫，給予新落戶剛需購房政策傾斜，因而樓市不會變相鬆綁。在這種前提下，中小型城市樓市未預期會較好。

我是[房微言]，微言真知，專註分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，點「關注」可了解更多每天更新的內容。

謝邀

如果仔細分析了恆大首席經濟學家任澤平的話:（短期看金融，中期看土地，長期看人口），你就能從中悟出很多東西。

其一，任曾經長期任職於國務院發展研究中心的副主任，其對於國家制定的規劃以及政策，了解深刻，並參與其中。

其二，從金融層面看，國家因應企業這幾年的經營情況糟糕的表現，確實做了金融調整，從今年始釋放了不少貨幣。

其三，從土地來看，國家沒有因為房產而大量供應。

其四，從未來來看，人口巨幅減少已經是不可逆轉的趨勢。

那麼，從以上四點我們可以看出，作為曾經政策的參與者，放出來的話語是什麼意思呢？其主要是國家已經看出房產進一步上漲將是未來很大的破滅點，而且以國人目前收入的狀況來看，一旦破滅，將極有可能發生不可預知的狀況，其涉及到的層面非常之多，那麼，為什麼又不讓下跌呢？其也是因應了目前國人收入狀況，從銀行的數據來看，家庭存款逐年下跌，負債卻越來越高，一旦下跌民眾將不可承重，很多行業也將是承受毀滅性打擊。所以即使投放大量貨幣，也被管制工具驅離房產，而放鬆人口進入城市並沒有大量供應土地，只是期望進入者消化城市大量存貨，一旦後期大眾收入提升，現有房價就能作為穩定基石，但由於人口減少未來某個時段房地產必將下跌。

房子從10年到15年，幾乎就沒怎麼漲過。也沒見你上車。那時候銀行利息很高，購房稅費也很高。也沒影響交易。說實話，那時候大部分人都覺得房子漲不了了，買房的人非常少。售樓處都沒人，有一個看房的能一幫人跟著伺候。各個城市房子庫存高企。不知道還有沒有人記得這些。那時候不就已經控制住房價了嗎？所有人都接受房子不會漲價的結果了。大部分人都在理性買房了。炒房的早就沒影了。連正常買房的都很少。誰傻了吧唧去炒房啊。問題是，為什麼16年突然間房子又翻了一番呢？什麼原因造成的呢。大部分人都是毫無準備，突然發現房子漲了好多錢。售樓處全部捂盤惜售，中介機構都跟打了雞血一樣興奮。造成今天又要控房價。15明明已經控制住了。我覺得，還是不要違背經濟規律的好。

首先要明確一點，落戶開放的初衷。

在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中規定城區常住人口在100-300萬的城市要全面取消戶口限制。

一方面是要打破二元結構，鼓勵人口流動，尤其是高層次人才流動；

另一方面，業是促進中小城市發展新型城鎮化的重要手段。

是否會影響房價？

理論上講，房價是會受到影響的。

原本需求量受到戶籍開放的影響增加了，那麼供給不變的情況下，價格自然就高了。

但是，現實情況可能會有偏差。因為房價的影響因素比較多，戶籍開放的影響也很容易被其他因素的影響對衝掉。

舉幾個例子：

1. 該城市買房原本就不受到戶籍的限購。那麼戶籍開放對於房價就幾乎沒有影響。

2.該城市的地產開發商增多，樓盤供給量大增，大大超過了需求量，價格也就不一定上升。

另外，樓市價格水平雖然與人口流向是一致的，但是並不是只有發生大規模人口流動時才會攀升，也就是說，它是一個因素，但並不起決定性作用。

反觀房價大漲的這十年，出了政策以外，炒房、投資、學區房等等這些才是樓市的大推手，如果真的只是按照供需的市場規律考慮，不會發生如此巨大的變化。

戶籍並不等於人口

隨著近些年來返鄉大軍的崛起，還有一個新的現象，戶籍並不等於人口。2018年北京常住人口2200多萬，全市戶籍人口僅有一半，將近一半的住房需求者是非戶籍人口。

在中小城市也是如此，有住房需求的由北京上海戶籍的，也有其他城市戶籍的，比例還不在少數。所謂的老市民早已擁有1-3套自住房了，根本不需要再購買。

所以，戶籍開放對房價的影響進一步削弱了。

（家族財富密碼：金鐮刀）

落戶放開，這一給出的信號是引進高端人才，而不是普通百姓，高端人才引進後，可以為科技帶來發展，你一個普通百姓進城能做出什麼貢獻，無非是添亂。所以要分清形式，而不是十年前為了泥補人流量，所以房價不會上漲，國家給出的信號，已經是真正的要轉型，而不在已房地產作為支柱產業了，那是國家要強大，房產作為經濟支柱是第一步，現在國家到了該走第二步和第三步的時候了，你們哪些企圖房價還能上漲的人群該醒醒了

戶口放開，人口增加，就一定帶來房價上漲嗎？

首先，大多數地方的戶口並沒任何吸引力，狗屁不值！入不入戶，很多人慎之又慎！

其次，人口湧入，這些湧入的人口從哪裡來？農民會湧入城市嗎？非也，買不起房，就不了業，沒有收入沒有基本保障，誰傻到不要地了去城裡要飯？

要說人口增加，也是大學生和少數年輕人的流動，這些人從鄉鎮、從三四線城市流向一二線城市，一二線城市的人口增加意味著三四線城市的人口減少，如果說一二線城市的人口流入必然帶來房價上漲的話，那麼三四線城市隨著人口的流失肯定會造成房價下跌。

況且，流向一二線城城市的未必一定買房，一是買不起，二是租房會成為趨勢，租房的性價比高，靈活性強。

我觀察了一些一二線城市的政策動向，戶口對大學生放寬，但並不是對所有人無條件放開，限購限貸也沒有鬆動，有的還更嚴了。

放開戶口，不僅不會帶來房價上漲，相反，很多中小城市面臨人口流失，經濟失血，城市會走向衰退，房價會出現暴跌。我自己就有兩個房子，掛了近半年，中介說一次也沒帶看過，別說議價了。

就我目前暫住的武漢市，限購限貸不放鬆。為了穩住房價，一季度，雖然開發商放緩推盤，只推了2.55萬套，一季度共賣了3.5萬套，但2018已拿證沒賣出的15萬多套房源，還剩13.53萬套沒賣出，夠賣8個月。還有，開發商是以蓋樓為業的，不可能一直壓盤，二季度，武漢就有155個新盤拿證，這些房子都賣給誰？市場上還有大量的二手房。

所以，放開戶口與房價上漲沒有必然的因果關係，只有一條可以引起房價上漲，那就是工資翻幾倍，消滅小城市，炸掉老房子。

可是工資翻幾倍，大米也漲到100元一斤，還是買不起房，恐怕肚子都填不飽了！

放開戶口，樓市又不鬆綁，房價更不存在上漲的理由了。

針對人民日報「落戶放開，不等於樓市鬆綁」的觀點，以及當前放開大部分二線城市、三線城市的落戶限制政策，我們應該從幾個角度去解讀相關政策的著力點和其對房市的後續影響。

1、相比當前的住房價格調控壓力，從國家層面看，逐步放開落戶限制是更加重要的改革措施，是面向未來的頂層設計。實際上，這是對解放後開始實行的戶籍政策的一次重大調整，是一個對醫療、教育、住房、養老等諸多配套社會福利的統籌與分配都會產生影響的改革舉措。逐步實行後，將會在數年內逐步影響我國存在已久的城鄉二元制的經濟結構，同時也會隨著人口在跨城鄉、跨區域流動時的自由度提高，促進我國人口紅利在更深層次的挖掘和釋放。對比樓市調控，這是更宏大的改革命題，是足以影響到未來發展藍圖的改革變數，其利害關係足以使決策者在輕重緩急、遠近取捨間有所作為，不會為橫亘於當前樓市的價格壓力牽絆而投鼠忌器。

2、經過近30年的全力建設，除了幾個一線城市，中國當前的房地產市場主要矛盾已經不再是供需矛盾了，而是結構矛盾和價格矛盾。結構矛盾主要表現在土地供給與城市發展的不匹配，所有權市場和租賃市場的失衡，城區與郊區配套設施的差異等方面；價格矛盾則主要表現在土地一級市場壟斷導致的價格溢價，貨幣超發導致的資產價格膨脹，短期需求擁擠導致的價格高啟。由於我們已經從總體上走過了「有」與「沒有」的階段，而是到達了「好」與「不好」的新階段，這些問題已經不能通過簡單的擴大供給去解決，而是要通過城市建設經營的軟硬體升級來解決，但是相比短期的價格波動而言，相關配套設施的完善需要更長時間，這也就意味著「人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾」將在較長時間內繼續存在，從中期看，作為樓市矛盾集中體現的價格壓力還將繼續存在，而國家對樓市的調控政策也將繼續存在。

3、放開落戶限制後，居民居住地選擇自由度的提高，將會加大居民在城鄉之間以及不同城市之間的自由遷移。這就意味著在大多數房地產熱門城市都普遍限購的前提下，影響當前樓市需求的最大因素之一的城市新增人口變數將成為左右未來樓市的最大變數。在貨幣政策繼續保持穩健的前提下，不同城市之間，隨著新增人口的你消我長，將會逐漸出現價格走勢的分野，前些年共同進退的樓市格局將會終結。一二三線城市之間，人口遷入熱門城市與人口遷出城市之間的價格差異將會擴大。近期兩個熱點樓市：杭州與鶴崗的巨大反差在未來幾年將頻頻出現。

4、對於樓市絕對價格的未來走勢，則主要應該從貨幣政策和房市需求心理兩個角度研判。考慮到起始於土地市場的資產貨幣化已經進入下半場，貨幣增量超發時代逐漸結束，中央銀行逐漸進入穩健中性的階段，雖然為中小型企業融資壓力和地方政府負債壓力考量，未來整體利率曲線有逐漸下行的趨勢，但是其下限仍將在保持中性的窄小範圍內撥動。穩健的貨幣政策，將不會再次成為房市的主角。過去幾年，洶湧澎湃的集中式需求爆發，已經大多數得到了購買釋放，在熱點樓市普遍限購的條件下，現階段的增量需求大多數都是剛性的理性需求，除非解除限購政策，否則很難再形成前兩年那種人人買房的爆發性需求了。從以上兩個方面研判，僅僅是放開落戶限制所增加的剛性需求，只會加快不同城市之間的結構性需求差異，對於中國房市整體而言，仍然是相對中性，並不會再次引致整體性的需求爆發。真正能引起較大需求波動的變數，是從農村到城市落戶置業的新增人口，除了珠三角、長三角地區，其他地區的這部分人群的購買力相對有限，同時這部分人群未能在之前的樓市上漲期獲利，短期內無法形成有影響力的購買力量，在實際分析中應該區別對待。

我們知道，「房住不炒」是國家層面對房地產行業定下的戰略基調。同時，今年對房地產行業的政策，在堅持「房住不炒」的前提下，又給出了一個「因城施策」的條件。所以，本人想根據題主的問題，對這幾個關鍵詞（「房住不炒」、「因城施策」、「落戶放開」、「樓市鬆綁」、「房價上漲」）之間的關係說說個人的想法。

（一）「房住不炒」並不等於不允許「房價上漲」。市場經濟條件下，物品價格在遵循價值規律的同時，也會受到供需關係的影響：供大於求，價格下跌；供不應求，價格上漲；供等於求，價格平穩。「房住不炒」的含義，就是確保房子的價值與價格之間遵循「價值規律」，不允許因為炒房行為而使得房價嚴重背離房子的價值（暴漲）。而「房價上漲」的含義，主要指的是「供需關係」，因為不同的城市，特別是熱門城市，由於地理環境、經濟狀況、人口素質、土地資源等因素影響，房價會有所上漲，但會通過「因城施策」的手段來控制房價暴漲，確保房價在上漲的同時遵循價值規律。

（二）「落戶放開」並不等於「樓市鬆綁」。「落戶放開」是為了加快實現人口城市化的國家戰略進程，並不是為了鬆綁樓市而制定的政策。當然，落戶政策放開後，某些城市由於自身的吸引力而快速增加落戶人口，這些新增人口在一定程度上會促使房價上漲，這主要是由於「供需關係」造成的，但在房地產調控政策方面，國家並沒有為「炒房行為」鬆綁相關政策，所以房價不會「暴漲」。

（三）「因城施策」並不等於「樓市鬆綁」。由於「百城百態」，有些城市對房地產行業依賴性較大，為了防止某些城市的房價大起大落，衝擊當地經濟，影響當地人民的正常生活狀態，國家給出了「因城施策」這一政策條件。「因城施策」在「房住不炒」的政策前提下，既能有效抑制炒房行為，又能保護當地經濟受到衝擊，確保當地人民的生活秩序正常。

（四）「落戶放開」也有可能抑制「房價上漲」。「落戶放開」的政策實施，使得某些城市的人口流向更有吸引力的城市，從而影響原來的城市房價。最近的「鶴崗房價如白菜」的新聞更是刷上了頭條，這是因為鶴崗的人口不斷外流，從而影響鶴崗的房子需求，這不僅抑制了鶴崗的「房價上漲」，還導致了鶴崗的房價下跌。

總之，在「房住不炒」的基本政策下，限制了「樓市鬆綁」，制約著「房價上漲」；「因城施策」有效地保護了各個城市的經濟正常發展；「落戶放開」加速了國家的城市化發展的戰略進程，實現了資源的有效配置。這幾個關鍵詞（「房住不炒」、「因城施策」、「落戶放開」、「樓市鬆綁」、「房價上漲」）之間相輔相成，沒有矛盾，使得我國的經濟發展更加穩健、有序。

我是北山卿士，堅持原創，用心回答。希望能得到您的關注、評論或意見，謝謝鼓勵！

這個話題不能簡單思維。

《2019年新型城鎮化建設重點任務》中提到：「繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。」

國家統計局數據顯示，2018年末，全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%。與發達國家75%以上的城鎮化率相比，我國還有很大的增長空間。

我國目前仍有2.7億～2.9億流動人口，他們在城市打工，但是戶籍仍在農村。

樓市因為人口的流入而漲價，這是正常的市場反應。

不過，目前落戶放開，樓市上漲的動能是有限的。這主要有三個原因。

首先是，樓市依舊處於調控階段，國家在抑制樓市快速上漲，各種地方各種措施的出台，就是為了防止樓市失控，再一次進入無序增長階段。房住不炒可不是開玩笑的，這是國家戰略。

其次，很多人其實已經在城裡購房，不過沒有落戶而已。

其實，很多經濟比較好的農民，已經在城裡購房；也有一些在城裡做大買賣、小買賣的農民，也已經在城裡買房，不過戶口沒有遷移而已。

第三，目前房價水平已經比較高了，特別是一二線的熱點城市。

易居房地產研究院發布的《2018年全國50城房價收入比報告》顯示，2018年，我國50城房價收入比均值為13.9。這是發達國家普遍的房價收入比6以下的兩倍以上。雖然我們國家正處於城市化高速發展階段，經濟依舊保持中高速增長，但過高的房價，也極大抑制了經濟健康發展。

社科院發布的《中國城市競爭力第17次報告》顯示，2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。

社科院認為，房地產對經濟增長影響存在「倒U」關係。「倒U」前面是正向關係，是促進的，此時房價水平較低；中間有個拐點是相互不影響；後面是反向關係，是擠壓的，此時房價水平較高。

社科院通過對中國285座城市調查研究發現，房地產對經濟增長負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9。測算結果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當房價收入比超過9以後，房地產對經濟增長的影響將得不償失。