長租公寓真的難盈利嗎？
近兩年來，長租公寓市場備受矚目。無論是開發商、公寓品牌商、國有企業都紛紛湧入，在看似紅利期的長租市場，這貌似是一塊渴口的蛋糕。中國長租公寓盈利真的難嗎？專家機構及專業人士紛紛站出來發表觀點卻讓人憂心，他們認為就現有的國內長租公寓品牌來說年利率達到2-3%就很不錯了！反觀美國、日本等發達國家相對成熟的行業經驗，不難發現一些致命的關鍵問題：國內的長租公寓行業缺乏系統性的運營管理、完善的商 業模式及項目定位。
長租公寓究竟應該怎麼做才能盈利？
（項目的篩選及定位）
1篩選項目，這個環節尤其重要。
首先是城市的挑選，你需要清楚的知道哪些城市是具有吸引力的？
答案是：一二線城市及較發達的省會城市，這類城市的經濟基礎好，年人口凈流入大，消費能力較高。在建造及改造成本各城市幾乎差距不大的情況下，這類城市租金的溢價水平更高。
其次，你需要考慮當地的房價收入比（平均房價：人均收入）。從中國目前的房價人均收入比來看，如果比例超過20：1，恭喜你！這個城市你可以劃在考慮範疇里了。
舉個例子：上海人年均收入10.7萬（除去富二代、拆遷戶、房二代、啃老族等有若干額外收入人群）需要平均均40年可以靠自己買上一套均價為5萬左右90平米的房子。對於40:1的比例來說，這類城市一定有較好的發展前景。
最後，我們談談物業層面，定位很重要，但這完全取決於區位。
空置越久的物業越是好的目標，這樣的物業業主的租金談判空間會小很多，你在是市中心可以去淘一下，基於目前商業及寫字樓的空置率較高。閑置的國有資產也是個不錯的選擇。產業園的配套也應被優先考慮，尤其是政府主導的，因為政府的關注點不是收租金，而是招企業進來，盤活區域發展，企業有了，稅收有了，誰還會在乎一個項目那點租金？
2（運營能力）
每個項目無論多華麗，多有噱頭，重中之重就是前期的招租和續約。這個由兩部分組成，招商能力能確保你的前期收入有保障，那是否能續約或是更換溢價更高的水平租戶，則完全拼的是後期的運營。
這裡我們比拼的不僅僅是提供的像公共大廳、mini唱吧、撞球、無人超市、休息區等等最基礎社區硬體。這些都已經是過去式。幾乎每個公寓都有。我們所指的運營是說是否有更專業的服務及增值項目。是否每個社區能做到五星級酒店的服務，這裡不是崇洋媚外！國內的服務意識跟態度與國外相比確實還有很大差距，也是日後需要提高的部分。我想你之所以選擇航空公司的時候如此挑剔，不僅考慮價格也考慮所得到的服務，新興的長租公寓品牌繁多，你之所以選擇了你想要的那一家，一定是因為看上了運營人員良好的操守和24小時貼心的幫助。基礎服務包括幫租戶解決漏水、馬桶堵塞、門鎖不靈等一系列的物業問題。增值服務包括的就更多了，這部分需要結合各公寓運營商的強項而去提供。比如，搬家服務（美國部分運營商有提供）、結合租戶的興趣愛好舉辦各類活動、提供專業技能培訓、信貸服務包括理財產品、創業資源對接等等很多。同時可以結合項目定位，客群的分析，引進部分商業，從而提高項目總收入。
3（商業模式）
考慮一棟物業的收益，應從兩部分入手。首先是租金的增長，另外一部分就是物業本身的升值。由於目前多數物業是由公寓運營商租賃來的，從而失去了物業升值的部分。結合美國的經驗，大家也應該考慮由存租賃轉向持有物業，來享受物業升值的部分。隨著國家對REITs模式的不斷推進，也為未來持有型物業提供了更便捷的退出機制。
隨著政府自持用地的增加和大量公租房的湧現，未來長租公寓行業拼的一定不是價格。天花板很很難逾越的，但恰恰是這些增值是未來公寓運營商的注重點。打造衣食住行的小社區，從而聯動各個小社區組成的大社群，才是真正長租公寓的大贏利點。誰能把握這塊大奶油，誰才能在市場中佔有一席之地。
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