长租公寓真的难盈利吗？
近两年来，长租公寓市场备受瞩目。无论是开发商、公寓品牌商、国有企业都纷纷涌入，在看似红利期的长租市场，这貌似是一块渴口的蛋糕。中国长租公寓盈利真的难吗？专家机构及专业人士纷纷站出来发表观点却让人忧心，他们认为就现有的国内长租公寓品牌来说年利率达到2-3%就很不错了！反观美国、日本等发达国家相对成熟的行业经验，不难发现一些致命的关键问题：国内的长租公寓行业缺乏系统性的运营管理、完善的商 业模式及项目定位。
长租公寓究竟应该怎么做才能盈利？
（项目的筛选及定位）
1筛选项目，这个环节尤其重要。
首先是城市的挑选，你需要清楚的知道哪些城市是具有吸引力的？
答案是：一二线城市及较发达的省会城市，这类城市的经济基础好，年人口净流入大，消费能力较高。在建造及改造成本各城市几乎差距不大的情况下，这类城市租金的溢价水平更高。
其次，你需要考虑当地的房价收入比（平均房价：人均收入）。从中国目前的房价人均收入比来看，如果比例超过20：1，恭喜你！这个城市你可以划在考虑范畴里了。
举个例子：上海人年均收入10.7万（除去富二代、拆迁户、房二代、啃老族等有若干额外收入人群）需要平均均40年可以靠自己买上一套均价为5万左右90平米的房子。对于40:1的比例来说，这类城市一定有较好的发展前景。
最后，我们谈谈物业层面，定位很重要，但这完全取决于区位。
空置越久的物业越是好的目标，这样的物业业主的租金谈判空间会小很多，你在是市中心可以去淘一下，基于目前商业及写字楼的空置率较高。闲置的国有资产也是个不错的选择。产业园的配套也应被优先考虑，尤其是政府主导的，因为政府的关注点不是收租金，而是招企业进来，盘活区域发展，企业有了，税收有了，谁还会在乎一个项目那点租金？
2（运营能力）
每个项目无论多华丽，多有噱头，重中之重就是前期的招租和续约。这个由两部分组成，招商能力能确保你的前期收入有保障，那是否能续约或是更换溢价更高的水平租户，则完全拼的是后期的运营。
这里我们比拼的不仅仅是提供的像公共大厅、mini唱吧、撞球、无人超市、休息区等等最基础社区硬体。这些都已经是过去式。几乎每个公寓都有。我们所指的运营是说是否有更专业的服务及增值项目。是否每个社区能做到五星级酒店的服务，这里不是崇洋媚外！国内的服务意识跟态度与国外相比确实还有很大差距，也是日后需要提高的部分。我想你之所以选择航空公司的时候如此挑剔，不仅考虑价格也考虑所得到的服务，新兴的长租公寓品牌繁多，你之所以选择了你想要的那一家，一定是因为看上了运营人员良好的操守和24小时贴心的帮助。基础服务包括帮租户解决漏水、马桶堵塞、门锁不灵等一系列的物业问题。增值服务包括的就更多了，这部分需要结合各公寓运营商的强项而去提供。比如，搬家服务（美国部分运营商有提供）、结合租户的兴趣爱好举办各类活动、提供专业技能培训、信贷服务包括理财产品、创业资源对接等等很多。同时可以结合项目定位，客群的分析，引进部分商业，从而提高项目总收入。
3（商业模式）
考虑一栋物业的收益，应从两部分入手。首先是租金的增长，另外一部分就是物业本身的升值。由于目前多数物业是由公寓运营商租赁来的，从而失去了物业升值的部分。结合美国的经验，大家也应该考虑由存租赁转向持有物业，来享受物业升值的部分。随著国家对REITs模式的不断推进，也为未来持有型物业提供了更便捷的退出机制。
随著政府自持用地的增加和大量公租房的涌现，未来长租公寓行业拼的一定不是价格。天花板很很难逾越的，但恰恰是这些增值是未来公寓运营商的注重点。打造衣食住行的小社区，从而联动各个小社区组成的大社群，才是真正长租公寓的大赢利点。谁能把握这块大奶油，谁才能在市场中占有一席之地。
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