楼市降温，通过喊喊口号只能起到抑制作用，根本就不可能实现最终的量价齐跌效果。从目前政策驱动的力度看，一些上涨幅度较大的三四线城市价格下跌是必然的，可是如果出现量价齐跌那政策性风向立马会转舵。

因此，对于三四线城市最好的房地产发展趋势是价格下跌而交易量还是能保持一定的高度。

为什么需要保持一定的交易量？

这不仅是地方可以持续获得土地收入，推进城市改造和环境治理提高资金保障。最重要的是促进三四五线城市吸引更多的农村人口居住城市里，实现我国城镇化发展目标，而且可以促进经济增长，实现GDP总量和人均经济水平向更高的层次发展。

未来三四线城市房地产发展趋势也会进一步分化，笔者从各地城镇化率水平情况分三个板块来进行分析！

最先进入天花板的地区

一个国家的城镇化率达到了70%就会出现城镇化去发展迟缓，虽然一二线城市还在吸引全国性人口的流动，但三四线城市的发展会缓解。房地产开发自然也就遇到了瓶颈。

广东、江苏、浙江和辽宁三个省份的城镇化率最高，在浙江、江苏、广东经济高速增长中，一二线城市会吸引国内其它地区人口，可城镇化率快接近70%，应该在最近几年里就要触顶，销售量会出现下滑，而价格也会出现逐步下调的可能。至于辽宁省由于工业化和城镇化发展的早，也是快到颈瓶。还有人口出现外流严重，量价齐跌如何破解是地方要考虑的。

一些城镇化率刚好达到全国平均线58%以上的省份。

福建、山东、湖北也是在接近60%或以上的城镇化率，其中的三四线城市可能会出现价格在一定区间内下滑，交易量也会跟著下滑。而内蒙古和海南情况比较特殊，要看地方的政策调整尺度。

最后就是那些不到全国平均城镇化率的地区

这些地区的三四线城市还会大张旗鼓地推进城镇化建设，城市扩张还会继续，土地和房产供应继续加大。假如要保持销售量不变的情况下，只有通过价格下降来拉动销售。

按照笔者的观点，这些地区的三四线城市很快就会出现降价促销政策。

总之，我国的城市发展水平不一致，错综复杂，很难用一种思维去判断涨或者跌，要看不同区域、不同城市、不同环境、不同政策等因素来综合判断房价的变化情况。但也不排除短期内在宏观形势和心理因素下，出现全面下跌的可能。笔者是从另一个角度来分析三四线城市未来的趋势。

1.首先看四线城市如何定义，以网红城市西安为例，个人认为最多算强二线城市（近年把西安归为新一线城市，有点牵强），一线城市为北上广深。

按约定俗称的归类，西安周边的宝鸡渭南等，应为四线城市（传统四线城市大部分以地级市为主，还包括个别省、自治区的自治州）。

所以，以渭南宝鸡（可以加上咸阳，属于距离西安最近的卫星城市）举例分析较为合适。

2.先看看周围行情，目前，渭南品牌房企房价已经过了7000，被包进西安辖区的西咸新区，其最优地块沣东新城，价格甚至比西安城内还要高。

3.再看看房企布局，以点带面，目前品牌房企进驻速度很快，不仅悄悄在周围板块如高陵，临潼，阎良，渭河沿岸一带加速布局，宝鸡咸阳渭南的步伐同样很快，甚至连渭南市辖区下的华州区（原县级市华县），碧桂园这样的销冠级房企早已进驻，触角伸到陕南之类地方更是不在话下。

4.再看看政策面：房住不炒！西安市区限购！多政策叠加下，刚需客户被政策倾斜照顾，加之房源的不断加推，据了解接下来众房企会推出来很多好产品，购买焦虑情绪已经在得到缓解，这点从最近的摇号报名比例上就有体现，房市价格未来大趋势是趋稳的。

综合以上，针对你的问题的答案，我想，未来三四线城市的价格走势应是：

1.三四线城市房企价格，尤其是品牌房企，会伴随西安这样的核心城市起舞，会有价格差，但是不会太大，此处可参考碧桂园西安和陕南项目定价差距（很小）。

非品牌房企，则不在此列！！！（购入此类房子要谨慎，虽然买著便宜，但是未来市场回报率也低，小产权房之类，也要谨慎，房子就是商品，买卖首选都是商品房）。

2.随著西安城内空间和三环，未来四环土地资源匮乏，品牌房企在大城市转入城市运营阶段后，会有更多房企将下一步发展目光投向周边卫星城等三四线城市。

抢夺焦点也必定在优质地块上展开，每个城市最具备自然禀赋的地方，比如观景房，公园房，商圈房，学校，以及交通便捷的城运换乘口，都是最能吸引购买的，价格自然低不了，甚至可以匹配西安市部分房企价格。

3.三四线城市房子能否购买这个问题，我的建议是，如果是本地人，有生活学习工作的刚需情况，可以购买，但是，首选品牌房企，以及，挑优质地段买，这样才能最大程度兼顾需求自住和家庭资产升职这两个诉求。

（刘朝辉）

首先三四线城市要分个类，靠近一线城市和人员流入的沿海经济较发达的三线城市当然不能和西北内陆的人口净流出的三线城市相比，其中道理显而易见。

其次是国家政策，在房住不炒，控制房价在平稳合理区间的大背景下，相关政策都是往稳定价格的方向来进行调控，炒房团的需求已基本被抑制。

第三是市场实际。当前三四线土著们在当地有二到三套房的情况较多，对人口流入较少或流出的城市来说，由于近些年的跟风竞购和刚需已经买入，市场需求已严重透支且价格已经到了一个较高的水平，房企现在区位优势不太好的三四线城市买地建房的前景堪忧。

第四是三四线普遍的有价无市的相持状态。已经在三四线买多套房的当然希望房价持续上涨，不把利息和收益赚回来怎么都不会甘心，购房者觉得房价已严重超当地消费水平，对市场前景不看好而处于观望状态，但是这种相持在不久几将来会陆续被打破，最终总有人会要为当初的决定买单。

从2016年的房地产去库存开始到2017年的大举棚改计划，再到2018年加大力度的限价限购导致全国房市一片看衰，所有这些无不显示出政府的政策和调控，决定了房地产市场的走向。

随著去库存和棚改计划红利慢慢褪去，房地产市场也走到了天花板的极限。

2017年三四线城市房价的大幅普涨，一是得益于国家对一二线城市的调控，使得炒房客看到了三四线城市的利润空间。二是棚改的红利大大推高了房地产的价格。

政府部门对于房地产市场，不应该只是限购和限价。说白了，这些政策对房地产开发商和购房者都显得不那么公平。一句话:为什么土地出让金不限价呢？大家都知道决定面包质优价廉的是面粉。政府如能控制好面粉的价格，再合理的调配开发商，房地产的局面也许就不是现在这个形势了。

全国将近170个左右三四线的城市，每个城市实际状况和经济发展的形势不同，也决定了每个城市的房地产价格略有不同。对于三四线城市来说，长期看涨，短期看政策，现在是触到天花板的顶峰。

国家控制房价上涨过快，不是真心希望房价崩盘。

还是那句话，三四线城市如果是刚需的话请上车，投资请止步！

不同的未来有不同的走势，是短期内的未来？还是长期的未来？这些东西都是值得我们考虑的，在我看来，在未来十年内，三四线房价走势持续升高，再之后的将平稳过渡，最后十年将有所下降，再之后将回归理性；不可控制的因素很多很多，我们只能以宏观的眼光，对于普遍的三四线城市的「大概」预测，以及论证，咱们先看看头十年；

越是接近的未来越容易预测，准确来说到2030年，咱们首先能够根据大的历史背景下，几乎所有的市县还处在所谓的「吸血式」发展的阶段，一般以一个行政中心的地理位置，集中优势资源，大力发展阶段，但是同时国家会根据具体情况予以政策上的调整，补贴，棚户区、廉租房、旧城改造等著一系列的操作，让这里的房价走势收不了脚步了，再加上「大城市」的限购之类的政策，一批「大型」房地产开发企业的入驻三四线城市，硬生生的将其房价拔高了不仅一个层次，所以说在未来的十年内，三四线城市的房价还是持续走高的，这点我们是毋庸置疑的，也许有人会是前段时间直线降价的某东北小城，那种就是我所说的个例，不过能够从里面分析出原因，是极为珍贵的房产发展研究资料；

然后就是十年之后的十年了，这段时间基本上是「大城市」进程完毕，开始反哺阶段，用现在那些走到全国前列的例子就可以看出，北上广，例子很多，以他们为中心的四面八方的房价有了类似退休金的一个保证，反正是房价降低不了，谁也说不好明天是否在这块地开发，同时也是三四线城市休养生息的一个阶段，所以在这段时间里，会以平稳的方式进入未来的第三个十年；

这是未来的三十年的预测，所有的城市的战略目标基本达成，更加倾向于职能化城市，对于自己的定位也达到了预期的，其中就会出现以人口流动为转移的差别对待的城市群落，但是同时交通工具的发展， 外出成本的大幅度降低，能够在地利位置上大大弱化房价的「金贵」性，房价降低的趋势无可抵挡；

当然，房子也会有对应的应对，比如功能性住房的极端衍化，或许在回归理性后，能够具有特色性质的房子的价格上涨。

再冷，还是有很多人买不起。再热，你也没办的忽悠不需要房子的人买房。价格之下，只有自己的需求发挥作用。买了新手机，就不会再关心别的手机，这是常态。有了房子，还是天天望著房价，可能心里还是想再进场爆炒一把。不了解房地产的人，只关心自己的需求就好，过度关注自己控制不了的东西，除了烦恼，也没别的意义。（做自己力所能及的事情）

估计要跌。

最近，财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地今年棚改预计开工量也一并亮相。

不过，令人意外的是，这次全国的棚改开工量大幅减少了。

2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，减少341万套，降幅54.5%，腰斩过半。

根据克而瑞的数据，除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省份同比增长，其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。

另外，2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》也提到，要在2020年基本完成城市棚户区改造任务，也就是说，预计明年的棚改还会进一步下降呢。

全国棚改开工量的数据一出，全国楼市哗然，不少人觉得，楼市要生变，尤其是那些三四线城市，未来楼市的路不好走了。

为什么棚改会对楼市有这么大的影响力？

长期以来，棚改都是我国许多地方尤其是三四五线城市拉动经济增长的手段之一，每次大规模的拆迁，都会腾出一大片土地，用来开发新的房地产项目，而拆迁补偿款又会造就许多的富翁。

拆迁补偿有三种方法，一种是给房，一种是给钱，一种是给房又给钱。

不管是哪一种方法，其实归根结底最后还是消化了楼市库存，而房产销售之后，不仅开发商赚了钱，政府也有财政收入，而且开发商回笼了资金，又能更快开发新的项目，地方政府又能卖地再赚一回。

一拆一建之间，钱就出来了。所以我们也可以看到，几乎每个城市都喜欢拆迁。

那为什么今年会大幅下降了棚改开工量？其实在多年的棚改过程中，房价也是越来越高了，棚改本来是改善低收入人群的居住环境。而每一次棚改，都会对楼市来一次刺激，过高的房价，已经违背了棚改的初衷。

因此，早在去年，高层会议就已经说过，要严格把好棚改的范围和标准，不能随便拆迁了。

棚改开工量遭到「腰斩」，会不会对房价造成影响呢？肯定会。

首先我们要说说棚改货币化这个政策，一直以来这都是许多地方房价上涨的主要因素之一。所谓棚改货币化，就是拆了你的房子，补偿给你一大笔钱，让你自己再去买房。

如今棚改开工量减少了这么多，也就意味著，很多人失去了一夜暴富的机会，没有钱，还怎么去买房呢？

除了购买力下降之外，还会造成供大于求的局面。棚改开工量下降了，社会购买力不足，但是之前建好的房子还摆在那里呢，没有人来买，供就会大于求。在资金的压力下，以后也许开发商会频繁降价促销了。

当然还会造成一种现象就是，没有足够多的土地供开发。以前棚改的土地是很多开发商重要的拿地目标，如今就没这好事了，势必会造成房产开发量下降，以后流入市场的房源估计也会变少。

对于三四五线城市来说，棚改开工量下降了这么多，到时候又是购买力下降，又是房子不好卖，还有土地供应少这个麻烦在等著，三四五线城市楼市未来真是不好走啊！

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现在中国处在房地产崩盘的前夜！中国的生态环境处于崩溃边缘，各行各业都已过剩，经济已经到顶，中国的房地产泡沫空前绝后，今后几十年的房子都已经盖完了，据统计中国大城市的高楼大厦几乎够三十亿人居住都绰绰有余，中国收入房价比是日本当年房地产崩盘时的两倍，崩盘是肯定的事！中国经济也要受其所累，出现经济倒退都是大概率的事情！当年股市在六千点时，很多专家还在鼓吹可以涨到一万点，结果是降到了一千多点，直到现在也还是在三千点左右徘徊！物极必反，这是恒古不变的自然法则

三四线城市划分其实没有实际意义，谁也没有规定三四线城市就不永远停在三四线，一些发展势头强劲的城市你把他归位与五线城市依然阻止不了这做城市的发展。几线城市的划分不是按照经济规模划分的，更不是按照经济发展势头划分。人口数量作为划分标准有一定的代表性，毕竟人口需求才是城市发展的根基。城市化发展是不可逆的，行成中国的几大城市圈是中国目前的发展趋势。所以，一些环京津沪深的三四线城市依然具有无限的潜力，当然不仅提现在房价上。区位区位，关键是区位。这些城市发展强劲，降价，不可能的。

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