交出了一份意料之中的靚麗財報之後，碧桂園需要做出一個重要的抉擇：是繼續在這條賽道悠然奔跑？還是換一條賽道自我謀新。

碧桂園的答案是後者。

數據來源：碧桂園年報 騰訊財訊整理

近期，碧桂園披露了2018年財報，公告顯示，碧桂園營業收入約爲人民幣3790.8億元，同比增長約67.1%。毛利潤約爲人民幣1024.8億元，同比增長約74.3%。淨利潤約爲人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。股東應占利潤約爲人民幣346.2億元，同比增長32.8%。股東應占核心淨利潤約人民幣341.3億元，同比增長38.2%。

這是意料之中的成績單。高盛指出，碧桂園2018財年的業績符合預期，相比同行的估值折讓實際並不合理，並重申將其列入確信買入名單。

除了高盛之外，瑞信、摩根大通、摩根士丹利等一衆投行均給出“維持增持”的評級，目標價在17.17港元至17.5港元之間。

財報發佈之後，碧桂園的股價連續四日上漲，截止發稿，碧桂園報價12.42港元/股，相比一衆投行的目標價，仍有將近40%的空間。

碧桂園將以什麼支撐起40%的預期空間？

意料之中的成績單

2018年的碧桂園並不輕鬆。

2016年，碧桂園銷售規模突破3000億元，躋身中國房企前三甲；2017年碧桂園銷售規模突破5500億元，坐上中國房企“頭把交椅”；2018年上半年碧桂園業績突破4000億元穩居第一，超出第二名千億元銷售額。

能否守住頭把交椅成爲本次年報的關注點之一。

財報數據顯示，至2018年12月31日止年度，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米。

數據來源：碧桂園、萬科、恆大2018年報

從增速上來看，碧桂園的銷售金額和銷售面積同比增幅爲31%及23%，遠超行業平均水平。此前中指研究院數據指出，2018年，全國商品房銷售額和銷售面積增速爲12.2%和1.3%。

值得注意的是，自2018年7月起,碧桂園僅公佈權益銷售數據，不再公佈全口徑銷售數據?按照房企的“慣例”，如果僅僅披露權益銷售金額，則意味着主動把屬於合作對象的銷售額剔除在外。

如果按照全口徑算，根據第三方統計機構克而瑞的統計數據，2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元，蟬聯銷售冠軍，並領先第二名1000多億。

如果銷售數據體現的是房企的奔跑能力，而資金流、負債率和槓桿率則是投資者更關心的指標，這一指標體現的是房產公司的“身體狀況”。

數據來源：碧桂園年報 騰訊財訊整理

其中現金流是決定房企興衰存亡的關鍵因素之一。最新財報顯示，截止2018年，碧桂園權益物業銷售現金回款約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%，連續三年實現正淨經營性現金流。

此外，截至2018年12月底，公司可動用現金餘額約2425.4億元，佔總資產比例達到14.9%。同時，現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，此外另有約3017億元的銀行授信額度尚未使用。

長久以來，地產行業的高負債也一直是被投資者熱議的話題，相伴房地產行業高增長而來的，則是房企的高負債質疑。

但地產行業“高增長與高負債”的陳見似乎已經被打破。

數據來源：碧桂園年報 騰訊財訊整理

財報數據顯示，在全年權益合同銷售同比增長31.25%的前提下,公司淨借貸比率同比下降7.3個百分點，僅爲49.6%。

把時間線拉長來看，碧桂園近5年的淨借貸比率分別爲63.3%、57%、60%、48.7%、56.9%，處於行業相對低位。

這在整個行業並不多見，據克而瑞地產研究披露的數據，2018上半年末，170家房企加權平均淨負債率上升爲92.56%，較年初增加了4.04個百分點，60%的企業的淨負債率有所上漲。

財務健康是碧桂園被投行關注的原因之一。中銀國際依舊推薦買進碧桂園，其認爲，“鑑於整體市場已經轉冷，我們更加偏好於資產負債表穩健和有投資級評級的公司，穩健的財務狀況賦予開發商進一步整合小公司和提高市佔率，並且以較低的財務成本維持毛利的能力”。

碧桂園的未來看點：土儲、城鎮化、粵港澳大灣區加持

自2017年以來，地產行業似乎一片悲觀之氣，“房產三劍客”之一的萬科在2018年9月28和29兩日的萬科秋季例會上喊出了“活下去”的口號。

但之於碧桂園，還未到焦慮時刻。這一底氣來自於豐厚的土地儲備。

據悉，截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7萬億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。

此外，粵港澳大灣區的佈局也是精妙的一招。截至2018年末，集團位於大灣區內的權益可售資源的建築面積超過2544萬平方米，權益可售貨值達到3721億元，儲備遠遠領先同行。

之於碧桂園的未來，投行們並不擔憂。摩根士丹利認爲，從土地儲備來看，碧桂園現有土地可以維持未來5-7年銷售，而其也有足夠彈性減慢土地收購，以避免市場疲軟風險。

而摩根大通則認爲，碧桂園已逐步成長爲一個贏得投資者信任的公司，市場信心也會逐步增加，其未來三年會有良好增長。

但現實的靚麗並不能成爲原地踏步的理由，投資者更關注的是未來走向。

碧桂園如果想持續增長？突破點會在哪裏？碧桂園給出的答案是繼續深耕三四線市場。

數據顯示，碧桂園於2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例爲40:60。2018年全年12個月，按項目所在地分，位於一二線和位於三四線銷售金額比例爲36:64；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例爲44:56。

而截至2018年12月底，碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮區。

這一戰略也曾經被質疑，理由是線路風險大，三四線城市抗風險和抗跌能力更低，但楊國強對於中國城鎮化保持信心。

其認爲“我是看好三四五線城市的。你們想象一下，現在農民工的工資已經升上來了，升得比較高，過去只有2000來塊錢，他沒辦法買房子；現在升上來了，但在房價1萬多塊錢以上的城市買房子也比較難。所以，生活條件好了以後，他們應該是回去將父母、孩子移到縣城和鎮裏住。”

另一個數據或許也可以佐證這個觀點。此前有統計認爲，目前被視爲地產市場主流市場的一線+二線城市僅佔地產市場的30%。

“土地儲備”以及“戰略佈局”顯然也是投行們關注的重點。摩根大通在研報中指出，過去一線城市和核心二線城市的收緊行情中讓佈局於核心城市外圍的碧桂園受益，而低線城市土地成本投入少，相應的風險也很小。

而中銀國際在2019年1月的研報則明確指出，投資者對實質上較爲堅韌的普通三線城市市場過於悲觀。

賽道縱向轉型

當然，地產僅僅是碧桂園的“一種武器”。

在地產業被普遍唱衰的背景下，有的公司選擇橫向跨界。比如恆大瞄準了民生地產、文化旅遊、健康養生；萬科提出要做“城市配套服務商”；萬達拋光全部地產後向文化、服務業轉型；融創、保利則宣佈將試水旅遊和養老地產……

數據來源：碧桂園年報 騰訊財訊整理

碧桂園選的道路略有不同，與地產主業的思路一樣，他選擇的是圍繞地產主業細分“深耕”。

機器人是其中一個細分。2018年9月，碧桂園宣佈進軍機器人領域，此前已專門註冊成立廣東博智林機器人有限公司，在碧桂園集團董事會主席楊國強的規劃中，碧桂園計劃5年內在機器人領域投入至少800億元。

值得注意的是，機器人領域依然是圍繞“地”而進行，廣東博智林機器人有限公司開發研製中的產品主要爲應用於建築業、餐飲、物業管理、醫療、農業、智能家居、製造業等領域的機器人、智能設備及系統。

農業又是另外一個細分領域。

碧桂園農業控股有限公司成立於2018年5月，主要佈局研發、育種、生產、加工、物流、銷售於一體的農業全產業鏈新技術、新模式、新業態，建立全過程質量管控體系、可追溯體系以及鳳凰優選優質銷售渠道，爲社會提供好吃、安全、實惠、豐富的農產品。

2018年6月，碧桂園通過參股現代先進農業企業海南潤達，參與投資建設了海南陵水縣的現代農業科技示範基地。

碧桂園集團董事會主席楊國強想要打造的是一個宏大的願景，希望在全球超過1100個城鎮、2000餘個開發項目、超400萬戶業主的數據基礎之上，融合打造一個建築、物業、教育、家庭服務等方面提供全方位配套服務與解決方案的全產業鏈生態圈。

碧桂園確實也在這麼做，3月12日，在碧桂園內部會議上傳出集團總部組織架構調整的細節，包括13大中心，37個部門，5大事業部。其中5大事業部涵蓋產城發展、新業務、海外及創新投資等範圍。

令投資者印象深刻的是，在不到半年之前，碧桂園集團董事會主席楊國強曾在“致投資者的一封信”以四個字定調碧桂園的未來——“行穩致遠”，而這個詞在今年財報的“業務回顧與展望”條目中再度出現，顯而易見，這正是碧桂園所期待並自我要求的未來——沉穩前進，步步爲營，心懷遠方。