這個問題啊，只看到了現象，沒有認識到本質。

01

先看前半句，樓市調控收緊。

當下的樓市調控，想看到的結果是什麼呢？

一個字：穩。

什麼是「穩」呢？

大多數人，根本沒有意識到穩是什麼意思。

允許一二線城市穩步增長，防止過快增長。

防止三四線城市過快下跌，允許穩步下跌。

這才是穩的核心要義。

不允許上海、深圳類城市突發暴漲，也不允許鶴崗類城市斷崖下跌。

暴漲暴跌，面臨的將是系統性風險。

02

再來看後半句，房企為什麼搶地。

先丟掉題主假定的「樓市調控收緊」條件。

房地產是金融產物，開發商其實玩的是金融遊戲。

土地是最好的信用介質，而獲取土地就是地產金融化的首要環節。

當下這個市場，單盤純利潤能做到10%，開發商就已經跪謝天地了。

但是通過資本外力，玩法就變得不一樣了。

降低單盤利潤，依靠資本滾動速度，增加資金使用率，靠樓盤數量獲得總利潤。

這就是「高周轉+規模化」的盈利模式。

那麼，實現高周轉和規模化需要的載體是什麼？

答案是：地皮。

這就是目前大多數品牌房企的玩法，和調控是否收緊，沒有任何關係。

關於開發商不停拿地的邏輯，在我的另一篇答案里有詳細介紹。

負債纍纍的房地產開發商為什麼還要不斷地拿地建房子？

03

那麼，在當前樓市調控收緊背景之下，開發商搶地的邏輯是什麼呢？

你看到的搶地，是這樣的：

4月18日，常州一口氣拍賣4幅地塊，其中一宗懷德路時代超市地塊在77輪競拍後被新城拿下，溢價率高達86%，成交樓麵價達15665元/平方米，刷新了這座江蘇三線城市的樓麵價紀錄。

5月22日，洛陽編號為LYTD-2019-13的地塊，最終被洛陽碧樂置業有限公司（碧桂圓）斬獲，以1401萬元/畝喜提洛陽新地王，樓麵價7012元/㎡。

……

地王頻現，這陣妖風基本刮在強二線和三四線城市。

比如，蘇州、鄭州、洛陽、常州、九江。

為何？

一線城市調控嚴格，規則透明，拿地難度和成本都在增加。開發商為了增量，會進駐二線城市。這就是最近強二線城市，土拍火熱的基本邏輯。

淡市拍地，牛市賣房。拉長時間周期，各大房企還是看好這些城市的復甦潛力，戰略進入也罷，做大規模也罷，強二線城市削尖腦袋還是要爭一爭的。

強二線城市，供地充足，未來的主戰場也將是這些城市。

04

那麼，三四線拿地的邏輯呢？

很多三四線在17-18年房價都經歷了前所未有的漲幅，背後的核心原因就是棚改和貨幣化安置。

19年三四線棚改收尾，房價的上漲周期結束。很多三四線17年均價上漲30%，到現在又跌回去了20%。個別樓盤甚至直接跌回30%，經歷了過山車的走勢。

為了穩定三四線房價，防止下跌過快，人民網發布了這樣一條新聞，就是穩定大家對三四線的預期。

對於地方財政來說，房地產的貢獻還是不可缺少的，畢竟像長沙這樣不太依靠房地產的二線城市都比較少，何況是三四線。

再說房價大跌，會激發城市的不穩定基因，大家都不願看到。

所以，有些三四線城市就頻出地王來振奮市場預期。

就有了這一系列騷氣操作：提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交。

在土地達到招拍掛條件之前，拆遷、資質勘探、三通一平、規劃手續等，都是需要資金投入的。地方政府找個開發商，「你來把這個土地整理了，到時候低價賣你。」這就是提前進場。

土地達到招拍掛條件了，各路開發商對這塊地虎視眈眈。地方政府對參與競拍的房企招標文件提要求「必須在本區域內有醫療投資」、「必須有文娛產業」，有且只有一家房企完美符合條件。就算你再有錢，可是你連拍地的資格都沒有。這就是定向拿地。

土地拍賣前政府和開發商簽訂底價補償合同，約定底價100元/畝，如果最後拍的是150元/畝，那就返50元/畝給開發商咯。這就是返還成本、底價成交。

這樣操作下來的好處是什麼呢？

即將買房的購房者：喲呵，新地王樓麵價4000啊，這以後不得賣到12000？現在那些賣8000的房子，豈不是要漲價？趕緊，買買買！

後續拍地的開發商：哎呦，前幾天碧X園拍的樓盤麵價都4000了，那我這塊才3500，還是有搞頭的，趕緊，拍拍拍！

就這樣，無形中抬高了地價，政府很開心。開發商底價拿了地王，也很開心。

購房者也頓覺地產滿目繁華，城市欣欣向榮。

這就是所謂的「托市」，地方政府聯合開發商，給你演一出「人造牛市」的好戲。

一二線由於監管嚴格，所以這個操作在三四線比較常見。

當然，除了政府托市，在三四線拿地的還有這兩類開發商：

第一，玩高周轉的上市房企，如宇宙第一房企。我才不管這個項目掙多少錢，我就是要規模，反正上市公司嘛，賠的也不是我的錢！

第二，要活下去的本土開發商。地是開發商賴以生存的根本，有地還能搏一搏，沒地只能拜拜了您吶，一路走好！

05

所以呢，

地王頻現只是現象而已，其背後的深意就是一二線控制漲幅，三四線控制跌幅。

其實，地王妖風剛刮起來，一瓢冷水已經澆下來了。

6月初，監管部門將暫停部分房企公開市場融資，劍指數家前期拿地激進的房企。

意味著什麼呢？切斷房企與金融的強聯繫，收窄貸款，降低槓桿率，開發商玩不了借雞生蛋的遊戲了。

消息猛然傳出，市場虎軀一震，那些踩在鋼絲線的房企還能繼續蹦躂嗎？

足見房地產維穩的決心。

「穩」字之下，未來的房地產市場一定是分化的。

對於一線來說，漲幅是一定要控制的，未來房企的主戰場將會在強二線城市。當然，過於冒頭的城市，會有及時政策跟上，蘇州就是典型的例子。

對於三四線城市，只要不大跌，地方政府偶爾的刺激下市場國家也會睜隻眼閉隻眼。三四線城市也存在不同情況，都市圈成立會帶動周邊三四線的發展。如長三角，珠三角以及粵港澳大灣區等有大型城市支撐的城市會強些。若無產業進駐，人口持續流出的三四線，比如鶴崗類城市將會舉步維艱。

認知了政府調控的本質，理解了這個邏輯，就當下的房地產市場，就無須再諮詢各路專家們。

2019年房價還會漲嗎？房地產還能投資嗎？買房買哪裡合適？

這些月經問題，如果你還沒有答案，那就請重新再看一遍本答案。

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五月剛過，樓市的各種機構月報就陸陸續續都出來了。

局姐翻看了一眼，和預料中一樣，這個月，樓市調控整體收緊的大趨勢已經非常明顯了。而且，在大部分城市，傳統的樓市「紅五月」壓根就沒有出現，成交量一片寡淡。

但是，有一類數據特別扎眼：

土地出讓金額。

雖然調控收緊，樓市「啞火」，房企卻還是在瘋狂搶地，這是什麼邏輯？

接下來，樓市的走向會有怎樣的變數？

01

先看看5月的成交情況。

一手房的成交量漲幅是在收窄的。

主流45城的一手房成交量比4月上漲5%，而且，會有一些城市的分化。

同為一線城市，深圳和北京成交量上漲很不錯，上海只是微漲，廣州成交量連續兩個月在下滑。

二線城市漲跌各半，三四線城市的成交量，整體都在下滑。

沒有出現搶房潮，買房的人，心態也開始不太著急了。

58安居客房產研究院分析了用戶找房行為，發現5月全國新房找房熱度環比下降2.4%，一線城市找房熱度環比微漲0.5%，二線城市出現較大幅度下行，降幅為4.1%。

這個趨勢也體現在用戶諮詢數量上，5月全國諮詢來電量回落，環比上月下跌8.1%。

新房市場的成交均價被操控的空間大，沒太多參考價值，局姐就不做分析了。

而二手房方面，雖然賣家心態還是挺硬的，掛牌均價還在上漲，但是漲幅已經跌了。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年5月，100個重點城市二手住宅掛牌均價環比上漲0.14%，連續3月持續上漲，但漲幅逐漸收窄。

（圖表來源：諸葛找房）

但成交量價就更不樂觀了。

成交量上，北京二手住宅網簽量環比降二成，深圳環比下跌2.7%，廣州下跌1.2%，上海二手房指數還沒出來，但是4月份的成交量數據，就已經是環比下跌狀態了。

成交價上，2019年5月，北京等十大城市主城區二手住宅樣本平均價格比4月上漲 0.17%，杭州、北京、南京、上海在上漲，而成都、深圳、重慶、廣州和天津都在下跌。

經常看局姐的小夥伴都知道，二手量價趨勢是一二線城市房價最真實的反映。

這個五月，下跌的城市，比上漲的還多。

小陽春落幕之後，「紅五月」就這樣爽約了。

02

爽約的背後，是調控的魅影。

中原地產研究中心統計數據顯示，2019年前5個月，房地產行業發布調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

最近一輪政策密集出台，始於4月。當月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達60次，5月，這個數據是41次。

這兩個月的政策發布密度，是歷史峰值，平均每天發布樓市調控政策1.7次。

相比從2018年四季度開始的寬鬆潮，最近調控的走向是明顯收緊的——住建部多次強烈發聲，連續2個月點名房價上漲明顯的城市。海南、廣州、蘇州、合肥陸續針對房地產調控中部分環節加碼調控。

至少從目前的情況來看，這一波樓市政策收緊，未到終點。還會有一大波城市跟進。

有趣的是，樓市調控白熱化的同時，搶人大戰也在白熱化。光是5月發布的人才政策，就超過22次，也是最近數年的高位。

搶完境內的不算，大灣區已經開始搶境外人才了。

上次，局姐在《作為一個購房者，如何判斷哪座城市未來更有價值？》里提到，深圳宣布，來粵港澳大灣區工作的短缺人才將享受15%的個人所得稅減免優惠。

馬上，廣州就跟進出台政策，給了港澳台有為人才各種優惠，其中一項就是：6月1號開始，符合條件的港澳台人才，在廣州買房將不受限制，無需社保。

然而，當搶人政策成為每個城市的標配的時候，對於房價影響的重點，就從搶人變成了留人。

如何判斷留人效果？這也是有數據可以分析的，但這一篇就不展開了。

03

總而言之，所有的數據都顯示，這個月，樓市不但調控整體收緊，而且市場也在轉涼。

但是，有一類數據特別扎眼：

土地出讓金額。

土地升溫的動作，比調控收緊要早那麼一點點。

3月，土地市場觸底回升，4月，調控開始收緊，搶地大戰白熱化，5月，土地市場的熱度居然還在繼續蔓延。從熱點城市土地成交情況看，住宅類全國單宗地塊超過20億的，多達35宗。

（數據來源：中原地產）

市場轉涼明顯，土地市場卻依舊火熱，這是什麼邏輯？

其實，如果分解一下數據，就會發現，5月明顯熱著的，並不是全國的土地，而只是一二線城市。

（來源：諸葛找房）

其中，二線城市是這幾個月的絕對主力，而一線城市的土地供應是這個月忽然加大的。

但三四線城市無論是土地宗數還是規劃建築面積，都出現了下調的趨勢。

這個趨勢，也可以和樓市庫存對應來看。

5月份的庫存數據還沒有出，可以先看4月的數據。

截至 2019 年 4 月底，一線城市和三四線城市的庫存拉升態勢較明顯。

其中，一線城市庫存提升，是因為近期供應節奏明顯加快，而對於三四線城市來說，2018 年 11 月份以來，近 6個月庫存一直在明顯攀升。

成交量下行，會讓三四線樓市的庫存去化壓力重新增加。

04

那房企又是什麼心態呢？

今年的3月29日，融創的孫老闆告訴一起戰鬥的兄弟們：今年拿地要非常小心。

言猶在耳。

4月，融創就把拿地金額干到了全國第一。

而到了5月份，在土地市場上反超融創，干到第一的，是宇宙的第一房企，碧桂園。

為什麼要搶地？除了前段時間資金鬆動，更多的，是競爭的壓力。

目前房企規模化彎道超車的機會只有3年左右，未來市場格局定好後，再想快速發展難度會更大。

之前，弘陽集團執行總裁張良曾經公開表示。

其實，許多企業並非不懂搶地的風險，也不見得真的看好後市，但經歷了漫長的低迷期之後，手頭忽然有了錢，無論出於階段性補倉的需求，還是害怕不搶地就被「大魚吃小魚」，總之，手頭有錢，就得趕緊買買買。

畢竟，對於房企，規模不是萬能的，沒有規模萬萬不能。

任你調控加碼，房企總是需要「活下去」。不找死，就是等死，大部分房企還是願意主動出擊賭一把的。

三四線城市是肉眼可見的不敢進了，那就集中去一二線城市，尤其是地價還沒有特別貴的二線城市，這股扎堆的力量，直接導致了5月的土地市場熱潮變本加厲。

但是，可以預見的是，地價上漲太明顯的地區，樓市調控肯定也是要跟著繼續加碼的。

前幾天，就有媒體報道稱，監管部門收緊「地王」融資，旭輝、金地等拿地激進房企債券、ABS發行被暫停。

對此，兩家公司都已經站出來否認了。信息真假不表，但是，收緊房企資金端的大趨勢，已經是沒什麼好質疑的了。

這一波搶地大戰，也快要接近尾聲了。

最近很多私信我問買房的一些問題，關於剛需上車、投資選籌、城市分析、樓盤比較等等，其實很多問題在我的公眾號里都有講到，可以關注地產知識局（ID:dichanzhishiju），我會定期更新相關內容，也會在文章底部的留言中統一回復各種問題。

曾經一百米外有一萬塊，大家都會去撿。

現在一百米外只有九千塊，還是大把人去撿。

將來一百米外只有一塊錢了，還是有一部分人會來撿。

要是一百米外沒錢了，還有沒有人去？有，他們會刨開地面看看下面有沒有錢。

告訴大家真的沒錢，並且去那還得交錢，還有人去沒？還有，總有人會想，這不是此地無銀三百兩么！我非得找找看。

什麼時候才沒人去，所有人都相信那沒錢了。

搶地，也要看是哪些地方的地。去年，大房企已經在拋售三四線房產，加碼一二線。你看三四線的地，除非你在幾大都市圈的輻射範圍內，否則，還有人搶嗎？現在還沒拋掉的，極可能爛在手裡，這才是現實。

前幾年棚改在三四線拉起的熱潮，等庫存去的差不多了，急流勇退，收手回一二線再收割一波。於是，配套政策接連推出:1.年後對房地產公司的大放水，錢管夠。2.政策放開一二線戶口限制，連廣州、杭州這樣的城市都不顧吃相，加入搶人大軍了，人管夠。3.都市圈發展規劃接連出台，政策也明確了中心城市的地位。

天時、地利、人和，房地產公司再不知道怎麼操作，那就不配在這個圈子裡混，趕緊關門吧。

雖然現在房價已經超過了很多工薪階層的收入水平。但是，一二線還是有很多可以買的起的，雖然佔比不大，但基數大，有錢人的絕對數量還是很多。把這些人的購買力全部耗光，估計也夠一二線城市的房地產紅火個二至三年，直到頭部人群的資金耗的差不多才可能冷下來。

之後的形勢如何，那就難說了。個人猜測，三五年之後，真的可以考慮房產稅了

小偉問朋友，國慶怎麼嗨。朋友十分憤慨，他表示國家重大節日放假的目的是讓國民過出文化精彩，過出政治意義，過出教育傳承，這是政治責任。

可為毛他自己就有那麼多婚禮要參加？諸多民眾偏把法定重大節日當成私人辦事日，他1號朋友結婚，2號朋友結婚，3號朋友結婚…8號請假朋友結婚……就這樣，假期支離破碎～

果真不出門，也不省錢啊！！！

01

國慶期間，房地產也很熱鬧。江西上饒碧桂園因為降價，1萬元/平米精裝修，降到7千元/平米毛坯，引起業主維權，打砸售樓處。

還有上海遠郊碧桂園浦東南郡從3.5萬降到2.6萬，業主也是舉牌維權。其他幾個城市也出現了降價維權的情況。

碧桂園全國降價開始，哪裡房子賣的不好，資金迴流慢，就趕緊降價賣。

其作為第一大房企，攤子太大了，又主要是布局在三四線，需求本來就有限，棚改貨幣化安置一退出，市場馬上就涼涼。

他第一個降價賣就搶在所有人還沒有反應過來，老百姓口袋裡還有一點剩餘儲蓄，其他房企還沒有看清之前，先出貨回籠資金，否則他就來不及了。

春江水暖鴨先知，恆大也是如此，趕快降價賣，贏得先機。泰禾在合肥大降價就是要退出合肥，賣了走人。

在國家層面降低各行業負債率的大背景下，萬達地產也開啟了瘋狂變賣資產的節奏，萬科也給自己定下的目標是「活下去！」

房價只要大漲過，基本上翻倍的行情就到頭了，投資紛紛拋售，不然到了橫盤階段就不好賣了，接著就是久盤必跌，沒有隻漲不跌的市場，只會遲到不會缺席。

三四線跌起來，就不是一兩年的事，而是進入慢慢熊途，至少是五年八年以上。

一二線城市會好一點。特別是這一輪三四線大漲後，有一部分人套現了，拿著錢準備到一二線來買。但是，也逃脫不了調整，特別是那些此輪漲幅兩三倍的地方，跌幅會更大，至少三成以上。

02

樓市退潮的信號越來越明確，少有迴旋餘地。今年的中央意志+央行放水+市場邊際共同形成的合力，效果不止是調整，而是爆倉。

那什麼叫爆倉呢？買方不使用全價，而是使用一小部分本金和倍數的槓桿，買入商品後，商品價格下跌，導致買方的本金全部損失。

舉個栗子，在房地產市場，如果用三成首付90萬元，買入全價為300萬的房子後，房價下跌了30%至210萬元，這就叫爆倉。

建行行長曾直言，中國目前的房地產市場讓人很容易聯想到日本的房地產泡沫。

為什麼這麼說呢？

中國的房地產市場已經變味，它被賦予了太大的金融屬性。要讓房地產市場回歸住的功能，必須要讓房地產市場去金融化。

金融是經濟生活中的血脈，但是談風險的時候，並不是像你血壓高了，就一定是血管有問題，他有可能是你的腎或者肝臟或者什麼有問題一樣。

一般來說，談金融風險大夥通常是從股市、匯市、債市談的，因為這才是真屬於金融，但為什麼大夥往往一談就把房地產擱進來，就是因為實際上房地產是已經變味了，因為你如果對它不加限制，它實際上已經賦予了很大的金融屬性了。

房地產存在讓人不放心的問題在於，巨大的財富已經被裹脅進去了，當一個國家大部分的財富被拿去蓋房子的時候，幹什麼都會缺錢。

據說中國房地產已經形成的總資產有的40多萬億美元，有的說是400多萬億人民幣，但不管怎麼說，總而言之這些錢已經是天文數字了。

當大量的社會資金、資源流入房地產市場後，而房地產市場又沒有形成與之相適應的風險管控和對沖機制，房地產金融化同時，又在不斷的違背金融風險和收益相匹配的基本原則，最終會使得房地產市場越來越依賴高房價。

03

其實我們說控房價，現在是葉公好龍的東西，真控下來，銀行也害怕，房地產商也害怕，買房者也害怕，相關部門也害怕。但你真繼續漲，大夥也害怕。

有的小夥伴會說，央行又宣布降准了，樓市應該還會再度升溫，真的如此嗎？

先說央行降準的目的。

其實樓市是否升溫，央行降准放水只是一個原因，畢竟放水只是能保證市場上有流動性，如果這些錢沒有流入房地產，樓市如何升溫？就像新華網所報道一樣，本次降准釋放超萬億元支持實體經濟，屬於定向調控和對沖操作，貨幣政策取向沒有改變。

與此同時，人民銀行也表示不搞大水漫灌，注重定向調控，保持流動性合理充裕。既然這些錢是定向支持實體，保證流動性，在如今房地產調控收緊的時候，就不好說還會流入房地產。

再看如今的房地產市場環境。

如今的樓市正經歷局部降溫到全面降溫。隨著樓市調控的深入，樓市去投機化，九月的樓市已經遭遇秋涼，市場預期下調，新房越來越難賣，碧桂園、恆大、萬科等房企巨頭紛紛加入打折大軍，購房優惠越來越多，房價下行趨勢漸顯。

與此同時，房企大佬也開始集體看空樓市，郁亮稱萬科所面臨的轉折是全方位的，中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了，萬科甚至打出了「活下去」的口號。在樓市處於降溫階段，央行宣布降准或許並不會對樓市造成多大影響，只會上資金真正流入實體。

最後還要樓市監管。

當前樓市監管並沒有放鬆痕迹，短期來看樓市調控還將繼續，所以此次降准並不會給房地產帶來甘霖。

央行定向降准就是為了引導貨幣信貸和社會融資規模合理增長，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境，而由於房地產的暴利，對實體吸血過多，所以才是定向降准。

如果真的是要拯救樓市，還用定向降准嗎？如今的降准主要是服務實體經濟，引導資金脫虛向實，而且在堅決遏制房價上漲的表態下，資金違規流入房地產行業肯定是受到嚴格監管的

看完這三點，或許就知道房價走勢了。

央行宣布降准，樓市再度升溫?小偉覺得這是一些地產商的一廂情願。置業顧問和中介機構等關於「央行降准帶來地產升溫」的論調只是想在如今房地產退潮之際在多收割一些接盤俠而已，炒作宣傳的套路。

隨著樓市逐步降溫，四季度房子或將越來越難賣，可是即便房子賣不出去，萬億負債下銀行的錢還是要按時還，降價出貨將成為下半年的趨勢，未來房價將穩中有降，房價拐點有可能來臨！

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