鑒於閱讀量較大，特地補充說明，回答主要講了房價變化的「一種可能」，不是說房價就一定會照這個可能的方向走。為避免誤會，本人摺疊了一些回復。

一種可能，很悲觀，不限於四五線：房產價值大幅下降，房價橫盤或陰跌，二手房幾乎沒法成交。

房產真實價值下降不做過多解釋，市場存量和人口趨勢擺著，除非政府出老千主動把樓大範圍炸掉。

至於房價為什麼可能會橫盤/陰跌，而不是下降，原因也很簡單：雖然央行扭頭搞消費去了，但地方政府還沒找到出路，無論是老辦法土地出讓金，還是新出路房地產稅，地方政府都有動力、有必要去支撐房價。不同點在於土地出讓金只要支撐住新房房價就可以了，而房地產稅需要支撐住大量二手房房價。

之前專家總忽悠房地產稅能解決房價過高的問題，邏輯上根本說不通。之前幾年去庫存，地方政府債務高到嚇人，央行出手救地方，好不容易把房地產這個灰犀牛交到了百姓手裡，如果房地產稅實施而不控制信貸以維持房價，那風險豈不又回到地方政府這了？所以，如果中央希望地方政府用房地產稅取代土地出讓金，那就必須接受讓房價保持在一定水平，而且要穩定。不然讓資本在市場上折騰一下，地方財政就亂套了。收房地產稅，特別是普征以取代土地出讓金，必然要支撐並穩定二手房房價，不然地方財政會出問題。因此，我覺得普征是個很差的選擇。

另外，還有房地產稅能縮減貧富差距的說法，那就更離譜了，房地產稅只會是資本的收割盛宴。

如果要收房地產稅也可以，首套房建議一定要免徵。多套房家庭假離婚就假離婚去，資本家住別墅佔便宜就佔了，總共也占不了多大便宜，能穩住多數老百姓生活才是要緊的，就是地方政府可能得土地出讓金、房地產稅兩手並用了。作為過渡方案可以考慮，但結果依然會是：房產價值大幅下降（二手供給增加），房價橫盤（新房）或陰跌（二手），二手房幾乎沒法成交（信貸限制）。

當然，也可以通過不予土地續期，到期炸樓，賠點磚塊錢，一邊削減存量，一邊繼續土地出讓金，僅維持新房房價，進一步爭取時間。不過這樣一來，二手房就綳不住了，房地產稅也就沒必要收了。地方政府是有很大的動力往這條路上走的，中央應該不會同意，會長期阻礙消費。和之前方案比總體變化不大：房產真實價值（與土地分離）大幅下降，房價（新房包含土地出讓金）橫盤或陰跌（二手房隨年限），二手房幾乎沒法成交。

最後就是維持現狀，盡量通過信貸拉長著陸時間，但中央好像不想等了，人口壓力也讓我們等不起了。另外，租售同權聽上去美好，真執行了我估計會有大麻煩，地方政府肯定各種手段阻礙落實。

從中央來看，金融系統急需甩掉房地產這顆地雷，切換消費。而對於地方政府，房子財政功能暫時沒有替代。現在的經濟模式與財政制度，中央、地方在房地產問題存在巨大利益衝突。但無論權衡的結果怎樣，只要不改變現行的經濟模式與財政制度，房子問題都需要老百姓買單：要麼出錢，要麼接受越來越差的公共服務。

因此，對老百姓，房子很可能會是一個「價格很高」的「負資產」。「負資產」表現在現金流為負，資產無交易價值，「價格很高」是龐大的上層建築與基本社會保障的需要，與公共服務相關。

如果中央選擇捅泡沫，那得做好地方財政和老百姓利益正面碰撞的準備。另外消費稅都讓你中央收了，各地公共服務能不能統籌規划下，特別是教育資源分配能不能公平點？不然降房價對百姓沒實惠。

以我個人觀察，消費升級、科技創新還是趕不及，人口下降太快了，最好不要再幻想什麼「靠發展解決問題」了。在人口問題如此嚴重的背景下，需要社會上層建築做改變，公共服務應進行全面統籌。

中國發展到今天，再想前進不是那麼容易（走帝國主義道路另說），科技創新是一項長期、艱苦、低成功率的事情，強行提速只能是「大躍進」。

在我來看，在基本公共服務上，可以走計劃經濟的路子，實施有任務約束的全面基本保障，把市場競爭留給中高端產品就好了。當市場中某種中高端產品發展到一定階段，再補充或取代原先計劃中的低端產品進入計劃經濟，也算先富帶後富了。

分配上，一方面計劃已經保障了基本生活，另一方面，參照所得稅徵收方法，對包含房地產在內的資產稅或財產稅實施綜合收稅，並將與之關聯的遺產稅、贈與稅統籌規劃，特別注意堵上信託之類的金融漏洞，以實現真正有效的社會再分配，用於加強社會保障，促進社會公平，實現經濟可持續發展。

以上兩段為個人建議，對全體既得利益傷害極大，實現機會渺茫，僅供參考。

絕大部分不可能。

少部分房價很離譜的縣鎮，比如寧德/金山/西塘/樂清這種縣/鎮不在討論行列。

這裡就講一下大部分房價在4000-7000的四五線市縣。

房價的暴跌需要這麼一個過程:第一步:供需失衡導致買方市場 第二步:居住價值下跌或金融危機導致買賣雙方分歧加劇 第三步:持有成本上升導致房子實際價值進一步下跌最終傳導到價格。

所以我們會發現，環一線城市的小地方其實是房價下跌時最狠的。不說惠州這種陰晴不定的，就說保定/環京的樓市，或者紐約周邊公寓（非別墅），東京旁的橫須賀（90年代6萬/平現在一萬/平等於建安價格）都是這樣的路線，概念太多，實際價值又很低很低，又有高端人才的虹吸效應。

目前，縣鎮的房子還遠遠不到這個地步。如果到了第二步，唯一可能導致第三步的就是房產稅讓大量農村進縣城的人口沒有錢支付房產稅而重新回到農村，短期看不可能。

並不會，如果前幾年沒有翻倍漲過，那本來就不值幾個錢，漲漲跌跌都沒啥幅度，也就是100萬買進過幾年90w的樣子。

這就是宿命。

別再買四五線房地產了，有多餘的快點賣了。

未來四五線城市的房子一文不值，會白送的。

今後，90%以上的四五線市縣都沒有未來的。

人口老齡化下以及負增長的情況下（兩年內必負增長），未來的大趨勢是從村村合併上升到鄉鎮合併，甚至最終是縣城合併管理。

今天，公安部公布了《二〇二〇年全國姓名報告》，報告里的關於戶籍登記人口數據為「截止到2020年12月31日，2020年出生並已經到公安機關進行戶籍登記的新生兒共1003.5萬」。

對比同樣公安部發布的《二〇一九年全國姓名報告》，「截至2019年12月31日，2019年出生並已經到公安機關進行戶籍登記的新生兒共1179萬」。

也就是說，公安部數據顯示，2020年新生兒銳減約176.5萬。

我前面也說過，出生人口減少10%以下是fake news，減少15%乃情理之中，減少20%也不過爾爾。

有些人還在臆想一線城市不受人口老齡化影響，真天真。中介的話術當作真理的人，人生註定坎坷曲折。

不管怎麼說，我們出生人口驟減已經是不爭的事實。

根據全國各地已公布的數據，2020年我國出生人口可能減少大約150~300萬，以減少15%算就是減少大約220萬，2020年新生兒大約為1250萬。

對於小縣城來說，未來的只有少數有優勢產業的縣城才能得以發展，這裡的優勢產業比如旅遊業、優勢製造業等。

考慮到我國資源配給的嚴重失衡，我不覺得產業會普遍下移到縣城，一些大型城市的衛星城可能好過一點，大部分的縣城會隨著人口老齡化逐漸凋敝。

而他們的房地產呢？

鶴崗/阜新之風將席捲絕大部分縣城，絕大部分的縣城的固定資產將一文不值，鶴崗/阜新最起碼還是地級市，本題目所述的縣級市命運更加艱苦卓絕。（知乎居然有個大V19年還唱4線一下城市房價翻倍，完全背離物理客觀事實，很多人還趨之若鶩，可憐之人啊。）

不遠的未來，鶴崗/阜新這樣的城市的房子是不用買的，政府會通過贈予而吸引活人過來生活。

阜新其實和前面的鶴崗一樣，都是沒落的傳統工業小城市，而且所謂的產業也是依賴自然資源的，不僅如此，本身還處於前不著村後不著店境地——距離中心城市比較遠，吃不了中心城市產業外溢的紅利。不過話說回來，在東北，似乎中心城市本身也是泥菩薩過江，也吃不了什麼紅利。

還有一個，他們都處於人口流失狀態，不僅如此，人口老齡化也在加速惡化，別以為這是東北特色，江南諸省也逃不脫這樣的宿命，只不過東北先走了一步，因此東北是江南諸省的參考範例。

人口才是房地產行業興衰的核心，不僅如此，也是經濟發展的核心。沒有人，什麼都將沒有。

1、

對於阜新/鶴崗這樣的衰弱小城市，經濟是不可能好的，只會每況愈下，結合當前的人口老齡化基本盤，基本上無力回天。

而房價呢？房價的崩塌還沒到位呢！我個人觀點，以後阜新/鶴崗這樣的城市的房子是不用買的，政府會通過贈予而吸引活人過來生活。

關於送房子也不是什麼稀罕事兒，我們的前車之鑒日本早已有先例了，新華社等主流媒體18年曾轉載過一則新聞：

隨著人口負增長成為趨勢，「房比人多」的現象在該國各地的居住區愈發普遍。廢棄住宅的激增造成了巨大的資源浪費，不少地方政府紛紛推出「空屋計劃」、上線「棄宅銀行」，以極其低廉的價格尋求外來者「接盤」，一些地區甚至拋出了人口大國想都不敢想的「超級福利」——「入住即送房」。

並且還列舉了一個例子：

對於井田一家來說，居住緊張一直是最頭痛的問題。夫婦二人帶著3個孩子，常年擠在男方的父母家。4年前，夫婦二人分得一套免費住宅，位於東京都地區最西端的奧多摩町，距市中心約兩小時車程。住宅地段雖偏，但這棟兩層小樓房間軒敞，徹底終結了一家人「蝸居」的窘況。

這還是東京都呢，距離市中心車程也才兩小時，都要送房子吸引人來生活。有些地方，更加嚴峻，送房子都沒人願意去。

這就是人口老齡化社會的結局，朋友們，千萬別以為我們國家距離這樣的情況還很遙遠，由於某些個原因，我們國家的人口老齡化來得會比日本還要迅猛，情況也會更加嚴峻，參見人口分析舊文——《2050年，中國人口會是多少？》

關於鶴崗的房價分析，我曾在19年4月份就系統分析過了，詳見舊文——《房市房價：鶴崗之後，還有多少鶴崗在路上呢？》，那篇文章結尾是這麼寫的：

你可千萬別說「這是公務員，當然可以送房送車了」，你要知道在其他地方可曾聽過送房送車，還有對於鶴崗這種「十八線」城市來說，除了公務員等事業編製的單位外，還有其他崗位具有吸引力嗎？沒啦！鶴崗已經把自己的家底掏出來吸引人才了，不可謂不用心啊。

「人才引進」將在未來會越來越激烈，各大城市開出的條件也會越來越豐厚。但是，這些熱鬧都屬於明星二線城市的，其他四五六線、十八線城市什麼都沒有！鶴崗之後，還有無數的鶴崗在路上，你所在的城市，會不會是鶴崗第二呢？！

2、

房地產的走勢始終要盯死三點：人口、經濟和政策。長期看人口、中期看經濟、短期看政策。

前些日子，經濟學家李迅雷博士說：「大部分城市的人才引進計劃都將落空。」我是非常贊同的。

對於未來的城市，不對，是今後的中國城市來說，年輕人就是人才、高消費年輕人就是超級人才。20年之後，能夠喘氣的人都是人才了，我甚至覺得極端情況下死人都是要吸引的人才，對於沒有什麼產業的衛星城來說，可以憑藉廉價的土地資源打造喪葬產業，因為大城市未來的情況很可能面臨死不起的局面，比如香港，「棺材本」的由來便是如此！

去年我曾針對中國城市搶人大戰寫過一篇文章——《房地產雜談，城市搶人大戰全面升級》，文章末尾寫道：

基於人口即將銳減以及老齡化正在加劇的事實，我有一個觀點：二線以下城市應該要立即馬上不計成本搶人來買房落戶，因為未來的城市競爭實則是城市常住人口數量的競爭，你擁有的人越多、年輕人越多，消費能力就越強，財政收入就越多、經濟社會發展就會更好。

現在趁著一二線城市還沒有完全放開政策，要先下手為強，等到一二線城市也放開手搶人，你們不說湯，連渣都沒有。

其中，我說的不計成本最重要的就是房子，反正房價遲早大回撤，還不如現在拿房子送溫暖，博個好彩頭好名聲。

有不少人把各地出台的搶人大戰僅僅理解成了是為了保房價，我並不認同這樣的觀點。如果把全國各地的搶人大戰僅僅理解為所在城市是為了保房價，看得未免太淺了，搶人大戰實質是各地的求生之戰。

未來的城市，有年輕人的城市才有未來；年輕人越多的城市，未來就越燦爛。

溫州打響了用房價搶人的第一槍，相信接下來的兩年內各個地方的城市會相繼加重籌碼參與搶人大戰！

目前各地拿出的搶人籌碼，過兩年再回頭看，那都不夠看！

一句話：別為這樣的情況大驚小怪了，這是我們國家的新常態，習慣就好啦！

3、

當下的中國，產業升級以及經濟轉型已經是迫在眉睫。

產業方面，過去主打勞動密集型的中低端產業，但是只靠這樣的產業是無法參與世界競爭的，根本就沒資格去高端的牌桌參與遊戲。過去幾十年，我們升級產業還是一點擔憂：那就是人才龐大的勞動力如何安置？但是隨著人口的老齡化，勞動力銳減，這樣的擔憂算日漸減弱。

經濟方面，拉動經濟的主要有三駕馬車：消費、投資和出口。我曾在19年初分享到公眾號「悟空新之助」舊文——《中國與美國GDP各細項比重的比較研究》分析過：

我國和美日相較，最大的不同點就是消費佔GDP比重嚴重落後於美日，而投資佔GDP比重則大幅領先美日。

我們國家會實現偉大復興，這一點毫無疑問。我們也會成為發達國家，既然都是發達國家，那GDP各細項比重也不會有顯著差異。因此，以美日來看，我國的消費以及投資佔GDP比重應該也會在50~68%和17~24%區間內，我也對照過歐洲主要國家英法德的情況，沒有一個消費佔GDP比重低於50%的，英國的和美國差不多約65%。由此可見，我們國家的消費能力還有巨大潛力可挖，由消費自身的增長以及消費佔GDP比重的提升，將會帶來戴維斯雙擊效應。未來我國消費能力的巨大增長將是顯而易見的，消費升級也是值得期待的。

而且美國主導的去中國化也迫使我們必須調整經濟發展重心，過去幾十年投資和出口在推進我國經濟發展扮演了極其重要的角色，但是，這兩條路目前來看潛力有限了，全國層面的鐵路、公路、機場等大格局已經基本建成，剩下的只是小修小補。

房地產這個行業同樣也是走到了頭，甚至可以說是走過了頭。房地產掏空了人們幾代人的積蓄，扼殺了中低階級人群的消費念頭。對於富裕階層，對內需的貢獻絕沒有中低階級大，而且他們之中的不少人更願意出國消費，而不是國內。

要想撐起國內的消費，還得看中低階級的人民，這就必然涉及一個消費意願的轉移，從房地產轉移到消費上。因此，房地產的金融投資屬性就必須剔除，這就需要房產稅發揮能量了，房產稅一方面幫助解決地方政府的財政問題，另一方面將資金刺激到消費市場。

同樣也是因為房產稅提高了房產持有成本，很多小城市——比如鶴崗類的小城市——並沒有足夠的租客需求，因此多餘的房產扮演的就是現金流吞噬怪物，是負資產。那個時候，可能甚至會出現人們主要放棄房屋產權，將其贈送給政府或者其他什麼機構。

人口老齡化是未來我國長達約半個世紀的基本盤，人口結構將是理解中國未來大政方針和經濟活動的基礎。產業升級和消費升級是關係到國家復興的兩大核心。

在它們面前，房地產什麼都不是，而是負面！

想看爽文去找日月教主，截圖給大家看看神跡

這可都是神跡啊

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