2016年，最后入主黄金大安区的最后机会，浪漫满屋

在这2016年末，房价及利率，都来到难得一见的好时机，

银行利率持续保持低利刺激买气，绝对是小资新婚家庭的首购良机，大安区，烫金门牌，看101，公园环绕，近捷运，机能佳

快搭上今年的末班车吧 !

【时机不好‧买房正好】以房换房》聪明三招报你知！

商业周刊1480期整理：王柔雅

过去十年，台北市大安区、信义区是全台湾公认的烫金门牌，房价只涨不跌；但如今，市中心房价正全面崩解，近两年跌逾一五％，是十年来跌幅最深的一次。罕见的有感价崩时代来临，此时，正是你换进蛋黄区的绝佳时机！

二○一四年往前回推十年，堪称台湾房地产最辉煌的黄金年代，根据吉家网不动产统计，全台房价最高的行政区台北市大安区，每坪均价站上九字头，是十年前的二．五倍，甚至连顶楼加盖的老公寓，都有每坪百万元的身价。

现在，蛋黄区的房价不再高不可攀。今年第一季，房市领头羊台北市房价创下近十五季以来新低纪录，据内政部实价登录网资料，最近两年内，北市中古屋平均价跌一二％；更让众人跌破眼镜的是，重灾区竟是最精华的市中心。

首当其冲的信义区，每坪房价下跌十五万元，重挫一九％，为各行政区灾情最惨；大安区每坪跌价十四万元，跌幅约一五％，两者每坪分别只剩六十四万元、七十七万元，等于跌回二○一二年底的水准。

宏大不动产估价师事务所所长卓辉华分析，依照历史房价走势，市中心向来是最快起涨、较晚跌价；但这一波房价跌势和以往不同，主因台北市政府二○一二年课征豪宅税，中央课征房地合一税制，让高房价的地段率先受到压制，因此蛋黄区领头跌价。

以房换房聪明三招
第一招：先卖掉你的房子

「房价跌，我该在这时进场吗？」望著跌价消息，不少准购屋族心中都会浮现这个问号。但在你思考的同时，已经有人开始动作。他们，正悄悄换进蛋黄区。

根据信义房屋统计，北市房价在二○一四年上半年达到高峰，当时已拥房者换屋意愿较弱，换屋、首购买盘比率分别占四七％、五三％；二○一五年第四季转成五、五波，今年一、二月，换屋族则成长到五九％，比高房价之时，多了十二个百分点。

「今年或明年是换屋的时机，」卓辉华表示，蛋黄区房价首见重挫，虽然价格对首购族而言仍难以高攀，却是换屋族以房换房的契机，乘势以跌幅较少的蛋白区住宅，换进跌价深的蛋黄区。

以二○一四年第一季同样买进大安区、南港区三十坪住宅来看，均价分别为九十一万、五十七万元，价差达三十四万元；事隔两年，前者跌至每坪七十七万元、后者还有每坪五十一万元的行情，每坪价差只剩二十六万元。永庆房产集团协理林泰隆分析，蛋黄区与蛋白区入场券价格差距缩减，但长久看来，前者产品相对保值、生活机能便利，未来景气回升，蛋黄区更可望优先反弹。

在这房价溜滑梯的阶段，聪明换屋的第一步，就是先卖掉你的房子。住商不动产台北远企店店长吴国源分析，房价看涨时，换屋最好先买后卖，才能买相对低价、卖相对高价；但是现在房价下修趋势底定，未来两、三年恐怕都是盘整期，趁著现在行情还没到谷底，先卖掉旧屋，同时看房买新宅，还能多赚到一笔跌价价差。

入住大安区三十多年的张小姐，就选在这时卖房。有意以小房换大宅的她，去年九月听到身边建商朋友都在出清房产，便打定主意先卖后买，「我嗅到房市价格往下，要趁这个时候先卖、再买，再晚卖（价格）一定更差。」邻近捷运信义安和站的二十六坪电梯大楼，释出不到半年，今年一月就顺利卖掉，现在暂时租屋，另觅新宅邸。

但比张小姐更早抛售的楼下邻居，就没这么顺利，每坪开价一百五十万元，比张小姐的顶楼住家，每坪开价一百三十万元还高一五％。「我知道市场在走下坡，我只要一个合理的价钱，」张小姐表示，现在行情不比以往，价格定太高，甚至没人愿意看房。

第二招：用「利空」谈判
搬出住安话题，多看多杀价

「没量，就是价格最大的杀手，」信义房屋企研室主任苏启荣分析，交易量委靡、利空消息多，市场转由买方占上风，现在就算是蛋黄区的屋主，想卖房也不得不顺应潮流，调整开价策略。据信义房屋、国泰房产指数统计，近两年北市网路委售价平均降幅约五％，大安区、信义区分别降七％、九％；二○一五年议价空间较前一年同期相比，增加近三个百分点。

看准议价空间扩大，许小姐运用利空议题谈判，攻下大安区门牌。原本家住民生社区的许小姐，一直想帮子女抢进大安区明星学区，去年第三季相中一户金华国中附近老公寓。

起初，屋主开价三千余万元，坚持不愿让价，好在目前看屋者寡，她一边多方看屋、一边耐心与屋主互动，年初美浓大地震爆发土壤液化、老屋安全危机，她乘势以此议题来回交涉，「我不是要占他便宜，很不巧的，大家都在一个市况不好、不可抗力的风险（土壤液化）存在下，我买也要承担后面的风险。」

看房半年多以来，许小姐发现，现在同样的预算，产品选择多很多，加上居住安全风险，更坚定她不愿追价的决心。最后屋主让步，以二千多万元成交，不到一年，总价砍了约八百万元。

信义房屋忠孝永春店主任刘育升分析，房市吹降价风，代售物件亦产生质变。目前卖方分两类，一是坚持利润，未达到预期获利不卖，多已撤离市场，或转卖为租。其二，售屋意愿明确，只要买方出价不是太离谱，多半愿意降价。

聪明开价有撇步，信义房屋大安成功店店长李朝升建议，买、卖屋前，先参考实价登录附近五百公尺的区域行情，但思考逻辑不同。卖方参考半年内、类似条件物件成交行情后，再依住家的优劣势微幅调整开价，在这市况低迷之时，不宜以最高行情出价，可能落入无人看房的窘境；买屋则建议以实价登录打八折，当作第一次出价，切莫因为市况不好，带大刀砍七折以下，避免打坏屋主观感，仍无法买到理想住宅。

第三招：先求有再求好
预算少可从入门地段下手

更聪明的做法，是议价前先洞悉屋主背景。房市投资人律师蔡志雄建议，得知标的物门牌地址后，可到地政事务所请调土地誊本，借此了解该户的贷款情况，例如他就曾遇到屋主半年内又向寿险公司贷二胎的情况，据此研判卖方财务不健全，增加议价筹码，「如果遇到投资客撑不住丢出来卖，就有机会砍更多。」

换屋预算有限，不妨从入门地段捡便宜。据内政部统计，近两年台北市中古屋房价跌幅前十名路段，有七条坐落于大安、中正、信义等蛋黄区，跌幅最剧的大安区和平东路三段跌价一三％，每坪均价约六十五万元。若换不起正蛋黄区，可从相对低价的区段入门。

纵横房市二十余年的Apple House总经理叶国华分析，若国内外经济局势仍不见起色，亦无外来投资买盘进驻，短期内房市恐难复苏，预估今年到明年，价格仍会持续修正，至少未来五年内，价格都会在低档盘整。这也意味，绝对低点恐怕还没到。

卖屋的人总想卖在最高点、买屋者总想买在最低点，但无人能精准预测房价高峰与谷底，能在这一波跌势中，以房换房，在以往望尘莫及的蛋黄区找到符合需求的住宅，就算未来景气跌，资产仍相对保值，就已是这波房市空头的大赢家。

只涨不跌时代已过，信义区2年跌近2成——台北市中心房价变化

资料来源：台北市地政局

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