投资为什么增长那么快？主要是去年我们买地买多了，开发商买了地以后今年必须开工。去年土地买地数量同比增加了14.2%，所以导致了今年新开工面积增加了11.9%，投资增长11.8%也是必然。

这个当中什么问题呢？我们有些地方又会出现新一轮的库存，在销售放慢的情况下，新开工不断增加，销售增加新地方，房价涨的时候拼命拿地。这和买鸡蛋一个道理，鸡蛋价格涨了，农民赶快养鸡，到要卖的时候价格下降了，房地产是同样的。

房地产一到三月份的情况和我们的预期基本吻合，二月份比较差，三月份好于预期。成交量有所收缩但价格稳定。

房地产市场有两个买家，一是老百姓买房子，二是开发商买土地。从买房看，一到二月份成交量同比下降3.6%，幅度较大，一到三月份下降0.9%，降幅减少。从买地看，降幅更大，交易量同比下降了33%，价格下降了27%，但是这个数字比一二月份好一点。

何看待现在的房地产市场呢，我讲三句话。

第一看发展的潜能，看中国房地产未来有多大的需求。房地产市场可分为两块，住宅地产和产业地产。目前40%的房子是1999年以前建的，全国家庭平均1.07套住房，供求并未失衡。

城镇化的推进中对住房还有很大的需求量，主要源于进城的农村人口。现在城市里常住人口占总人口的60%，纯城镇户籍人口45%，要达到70%的城镇化，从潜能来说房地产还有很大的空间。

产业地产涵盖了写字楼、产业园区以及新兴的养老健康旅游文化，这些需求加在一起，我始终对中国的房地产未来发展前景充满了信心。

第二看发展的周期，房地产和其他经济都有周期，房地产周期非常明显，从中周期来说中国市场从黄金时代进入了供求平衡的白银时代。短周期来说现在正处在周期的下行阶段。

第三看发展的差异。就是城市间的差异，一二三四线城市高点低点不一样，一条巨龙在舞动，一二线城市是龙头，龙头到了底部，往上昂起，房价有往上走的可能。三四线城市则到了顶点还没下来。即一二线城市到底，在回升回暖，三四线城市还在往外走（往高走）。

今年反映出来房地产处在自2017年底开始的下行通道，该到做底，头昂起来的时候了。

其一，这和我们的调控有关系，更和房地产周期有关系。调控发挥了作用，但不调控同样有这个周期，调控好了高的时候不要太高，低的时候不要太低。这几年都在逆周期调控，这一轮的周期时间长，和各地抢人才、抢人口有关系。

楼市下行了，中央号召新兴城镇化重点任务之一加快供给一亿人口落户问题，放宽落户政策。地方政府当然需要了，杭州这么好的城市，中专生，大专生都可以落户了。新疆早就全面放开落户没门槛。

所以什么三月份成交量上涨，跟这样的信号有关系。住建部讲到稳地价稳房价稳预期，这个稳和中央的稳是一致的，以前是房价不要涨的太快，这一轮是不要降的太多，房子大起大落可能性不大。

我们交易量不会像去年前年那么大，买土地不可能像去年前年那么多，土地市场和房地产市场，特别房市市场比较平稳，土地市场起落比较大。

其二是城市群的概念，以中心城市来引领城市群发展，改变了我们过去发展小城镇的概念，现在看清楚了，政策调整的方向是经济国家竞争必须是城市群，经济大湾区，对房地产的布局产生了变影响。

其三看我们新动能，中国房地产市场是龙凤呈祥。我把中国住宅产业比作一条巨龙，二十年前已经开始腾飞了，一条巨龙腾飞对中国的经济增长起到巨大的作用。房地产是名副其实的实体经济，是总装工厂，所有的都放在房地产里面去，人和居住放在一起。

人们对美好生活的追求已经过去了几个阶段，第一个阶段解决温饱问题，第二个阶段是家用电器白加黑，第三个阶段是房加车。我们经济发展和老百姓需求连在一起，人们对美好生活需求是我们经济发展的动力，房地产发展是必然的。

为什么房价上涨过快，不能把人们对生活需求总体否定了。现在到了什么阶段？吃穿住行用都解决，发展新动能，房地产新动能在哪里？那就是凤，就是产业地产。

讲的再细一点有凤有凰。凰是生产性的产业园区工厂，以及为生产性服务的写字楼。凤是为生活性服务，包括商业地产、旅游地产和养老地产。

所以说对房地产的看法要更多角度，在投资的时候也是这样，从更多服务角度来发展房地产，使房地产更加全面的体现它的功能。

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