投資爲什麼增長那麼快？主要是去年我們買地買多了，開發商買了地以後今年必須開工。去年土地買地數量同比增加了14.2%，所以導致了今年新開工面積增加了11.9%，投資增長11.8%也是必然。

這個當中什麼問題呢？我們有些地方又會出現新一輪的庫存，在銷售放慢的情況下，新開工不斷增加，銷售增加新地方，房價漲的時候拼命拿地。這和買雞蛋一個道理，雞蛋價格漲了，農民趕快養雞，到要賣的時候價格下降了，房地產是同樣的。

房地產一到三月份的情況和我們的預期基本吻合，二月份比較差，三月份好於預期。成交量有所收縮但價格穩定。

房地產市場有兩個買家，一是老百姓買房子，二是開發商買土地。從買房看，一到二月份成交量同比下降3.6%，幅度較大，一到三月份下降0.9%，降幅減少。從買地看，降幅更大，交易量同比下降了33%，價格下降了27%，但是這個數字比一二月份好一點。

何看待現在的房地產市場呢，我講三句話。

第一看發展的潛能，看中國房地產未來有多大的需求。房地產市場可分爲兩塊，住宅地產和產業地產。目前40%的房子是1999年以前建的，全國家庭平均1.07套住房，供求並未失衡。

城鎮化的推進中對住房還有很大的需求量，主要源於進城的農村人口。現在城市裏常住人口占總人口的60%，純城鎮戶籍人口45%，要達到70%的城鎮化，從潛能來說房地產還有很大的空間。

產業地產涵蓋了寫字樓、產業園區以及新興的養老健康旅遊文化，這些需求加在一起，我始終對中國的房地產未來發展前景充滿了信心。

第二看發展的週期，房地產和其他經濟都有周期，房地產週期非常明顯，從中週期來說中國市場從黃金時代進入了供求平衡的白銀時代。短週期來說現在正處在週期的下行階段。

第三看發展的差異。就是城市間的差異，一二三四線城市高點低點不一樣，一條巨龍在舞動，一二線城市是龍頭，龍頭到了底部，往上昂起，房價有往上走的可能。三四線城市則到了頂點還沒下來。即一二線城市到底，在回升回暖，三四線城市還在往外走（往高走）。

今年反映出來房地產處在自2017年底開始的下行通道，該到做底，頭昂起來的時候了。

其一，這和我們的調控有關係，更和房地產週期有關係。調控發揮了作用，但不調控同樣有這個週期，調控好了高的時候不要太高，低的時候不要太低。這幾年都在逆週期調控，這一輪的週期時間長，和各地搶人才、搶人口有關係。

樓市下行了，中央號召新興城鎮化重點任務之一加快供給一億人口落戶問題，放寬落戶政策。地方政府當然需要了，杭州這麼好的城市，中專生，大專生都可以落戶了。新疆早就全面放開落戶沒門檻。

所以什麼三月份成交量上漲，跟這樣的信號有關係。住建部講到穩地價穩房價穩預期，這個穩和中央的穩是一致的，以前是房價不要漲的太快，這一輪是不要降的太多，房子大起大落可能性不大。

我們交易量不會像去年前年那麼大，買土地不可能像去年前年那麼多，土地市場和房地產市場，特別房市市場比較平穩，土地市場起落比較大。

其二是城市羣的概念，以中心城市來引領城市羣發展，改變了我們過去發展小城鎮的概念，現在看清楚了，政策調整的方向是經濟國家競爭必須是城市羣，經濟大灣區，對房地產的佈局產生了變影響。

其三看我們新動能，中國房地產市場是龍鳳呈祥。我把中國住宅產業比作一條巨龍，二十年前已經開始騰飛了，一條巨龍騰飛對中國的經濟增長起到巨大的作用。房地產是名副其實的實體經濟，是總裝工廠，所有的都放在房地產裏面去，人和居住放在一起。

人們對美好生活的追求已經過去了幾個階段，第一個階段解決溫飽問題，第二個階段是家用電器白加黑，第三個階段是房加車。我們經濟發展和老百姓需求連在一起，人們對美好生活需求是我們經濟發展的動力，房地產發展是必然的。

爲什麼房價上漲過快，不能把人們對生活需求總體否定了。現在到了什麼階段？喫穿住行用都解決，發展新動能，房地產新動能在哪裏？那就是鳳，就是產業地產。

講的再細一點有鳳有凰。凰是生產性的產業園區工廠，以及爲生產性服務的寫字樓。鳳是爲生活性服務，包括商業地產、旅遊地產和養老地產。

所以說對房地產的看法要更多角度，在投資的時候也是這樣，從更多服務角度來發展房地產，使房地產更加全面的體現它的功能。

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