華城匯「會分享」

華城匯「會分享」大型線上課是由國內領先的旅遊與特色小鎮一站式服務平台《華城匯文旅集團》傾力打造的線上課程。每周四晚八點邀請業內專家大咖分享特色小鎮、田園綜合體、美麗鄉村等精彩內容。致力於推動傳統產業及房地產行業轉型升級，促進旅遊與特色小鎮可持續發展。

課程乾貨分享

尊敬的周總、秘書長、華城匯的各位朋友，大家晚上好。

非常高興能夠在微信圈裡面跟大家見面。這個命題知識比較大，《如何圍繞產業打造特色小鎮和田園綜合體》那麼我覺得我們可以分為幾個類別。

第一種類是完全新生的特色小鎮的打造

類似於夢想小鎮，包括我們前幾年做的一個康養小鎮，三四年以前是作為一個項目開始起步的，對於這樣無中生有的夢想小鎮，我們個人認為前期的定位還有當地的區域文化、當地的產業背景、當地的文脈都是非常重要的。那麼除了資源整合以外，還有非常好的商業模式也特別重要。

這些原創性的特色小鎮當中非常重要的一個因素是地產的回報，包括一級土地開發、二級土地開發；另外一個因素就是政策性的紅利；另外一個是創意項目立項帶來的紅利。當然在有政策紅利土地紅利以後，我覺得產業聚集也非常重要，比如說夢想小鎮它落地與杭州這樣一個創客的天堂、電商的天堂，特別是在餘杭區就容易成功。那麼相反在比較邊緣的縣級城市，相對來講就比較難。所以當地區域社會發展的經濟基礎、產業基礎，也是我們前期定位是否精準是否有產業發展的一個基本條件，這些都是參考的主要因素。

第二種依託於原有資源的特色小鎮

還有一種小鎮比較突兀的依託原來的建制鎮、依託於原來建制鎮當中的產業衍生出來，然後它的功能拓展包括建立產業園，包括產業園與特色小鎮的結合，這個也是非常之多的。

比如說北京小湯山溫泉旅遊小鎮、浙江紹興的黃酒小鎮、柯橋的輕紡小鎮、義烏的小商品稠江街道辦事處小商品小鎮，包括廣東的珠寶小鎮，他們這些就是依託於原來的建制鎮，原來有一定的產業基礎。但是都面臨著功能拓展、產業延伸，引進新的核心項目重新驅動等等。

以北京的小湯山溫泉小鎮為例子。以前北京周圍也有很多地方有溫泉，開發的比較好的，特別是房山區，還有大興區。溫泉開發比小湯山還早。但是小湯山通過引進龍脈溫泉、九華山莊，通過養生、健康管理、中醫、中藥以及會議休閑度假相結合，打造了北方比較著名的溫泉旅遊養生會議小鎮。

廣東的小鎮是香港兩大珠寶企業的老家珠寶產業非常發達。但是現在也面臨著提檔升級產業延伸的問題。還有廣東佛山的禪城鎮，曾經是中國最大的花卉基地，他們年交易額非常之大。以前主要是為國購戶、批發商提供花卉服務。特別是給廣東珠三角每年過年提供許多春節樹、拜年的盤錦，非常火。但是目前但從這一條線上來講它的產業只有一個維度，現在在面臨著周圍包括國際化、旅遊觀光化、養生化多個方向發展。還有去年我去秦嶺考察一個小鎮，這個秦嶺小鎮深耕的特別好，它原來也是一條老街，通過餐飲店貌的改造、店面的整理，引進很多有特色的商鋪與美食，營造了一個美食小鎮，一個古色古香文藝特色的小鎮，現在業績也不錯。

三、第三種產業聚集類特色小鎮

第三種產業聚集類特色小鎮這裡面我覺得有三個方面。

第一個最重要的是要有重大項目，以這個小鎮主打產業為基礎的重大項目作為引領與驅動。一般來講，一個重大項目會帶著一群項目，像長春的一汽、十堰的二汽。長春一汽它十年以前的產值就1000億，配套產業也是上1000億。前段時間我跟湖北十堰一直在接觸。他的市委書記到黨校來學習，有關企業想在十堰打造一個汽車小鎮。十堰的汽車製造是已經沒有問題了，他們自己定位是中國的底特律，相當於中國的汽車之城、汽車之都。但是，來源於產能的升級換代、產業結構的調整，許多老廠房已經空出來了，現在要打造一個汽車小鎮。

另外一個在武當山腳下以武當山的道教文化為主，我們已經商討了好多次，打造一個道教文化小鎮。這些都是原來的產業延伸，有重大項目的驅動。汽車小鎮當中有一個特別核心的項目，一個蔡先生蔡總他是個發明家，他有幾千項發明，十堰方面把他引進進去之後，以這個核心項目將汽車運動、汽車休閑，包括F5、F6的賽車、汽車旅館、汽車影院等等，汽車文創園就可以做一個現代的汽車主題小鎮。這一類產業技術特別好的，從1.0、2.0、3.0到4.0的我個人認為有一個重大的核心項目驅動會比較容易成功，並且這個核心項目具有巨大的孵化功能。我覺得這個小鎮是一個強大的孵化器也是一個平台。但是光有孵化器不行，因為像這個蔡先生他有幾千項專利發明，他自己的研究院公司效益非常好。他自有的技術光在這個小鎮裡面放不下，容量有限，那麼有一個放大器的概念，有一些項目需要搬走，因為小鎮的空間一般來講比較有限，原來住建部要求三到五平方公里，建設用地兩千五百到三千畝，他有許多地方是放不下很多項目的。有一些核心項目是比較環保的項目是容得下的，是可以繼續留在這裡，有一些成長性非常大留不下的可以移到別的產業園。所以放到這裡邊的產業可以幫助他把品牌放大、價值放大，包括資產證券化。

我個人認為特色小鎮的產業空間是有一定的限制的。那麼在放大器當中，我個人認為也有幾种放大，特別是文藝小鎮創意價值的放大，對於快消品大宗產品品牌價值的放大，還有那就資本市場資本的放大。這個大家都比較熟悉，那麼像以前瑞士的手錶69%都在深圳生產，但是我們貼中國的牌子，大部分配件在深圳組裝，但是我們價格上不去。可是貼上瑞士的牌子，它就能買到幾十萬，甚至百萬。在我們國內自己買可能就是幾百甚至幾千快。這個就是品牌放大。

那麼還有一個問題，我前面講到一般特色小鎮三到五平方公里，一般來講建設用地一個縣裡面第一期能給你三百畝都了不得了，第二期給你300畝，第三期再給你300畝，已經給你一千畝，一年可能建設用地，三年下來給你1000畝也很了不得了。但是，根據三到五平方公里，其餘的空間做什麼呢。我個人認為原來住建部發給我的文件沒有解決。我們最近給江蘇揚州探討，探討一個什麼小鎮，叫田園牧歌小鎮。它有一條老街有一千五百年的歷史，這個老街的建築形態是年輕的。現在，他的建設用地周圍全是農田，裡面全以明清建築為主，外面我們幫他定位就是田園牧歌。他本來就是魚米之鄉，另外他有好多聲望，大運河就在它的邊上，所以三到五平方公里當中除了核心的板塊是建設用地商業用地，很多應該與田園綜合體可以結合起來。

四、特色小鎮的產業融合

產業融合當中，最近三年國務院出了很多文件關於產業的融合。我們傳統來講產業氛圍一產二產三產，在我的眼裡我認為還有四產五產六產。四產就是金融產業，中國的金融產我認為非常強大，大部分產業都在為金融打工，你說金融不是產業么，沒有金融任何產業的動不了。所以金融產業也叫資產產業、也叫融產產業、也叫金產產業。五產就是互聯網，現在任何產品、任何平台、任何項目、任何產業必須網路化必須面向互聯網，六產是創意智慧，我們的創意部門叫做文創，文創的邊境也是無限的，再加上未來的智能社會。對於小鎮來講它需要一二三四五六這些產業有機的融合起來，以某一個特色、某一個主題為特色小鎮發展的主導產業，所以這個融合這個工作相當於平台相當於綜合體。

五、特業產業小鎮

另外，還有一些小鎮名義上不是以產業為主的，我幫他以特業為主的叫特業小鎮。像奧林匹克的體育小鎮，如果奧林克亞小鎮完全以產業來做，他已經成了兩千多年老早就完蛋。但是他堅守就奧林匹克的底線，堅守奧林匹克的精神，成為全球奧林匹克的聖地。包括劍橋小鎮-倫敦的劍橋小鎮，哈弗的坎布里奇小鎮也是一樣，我們去哈弗麻省理工看，他們大學沒有這麼多產業園，像我們清華就像上市公司，如果哈弗按照清華的模式來哈弗已經不成哈弗。為什麼哈弗跟劍橋辦的這麼好，我認為他們的主要就是事業叫事業小鎮，我不稱他為產業小鎮，如果叫產業就是特業而且叫學業小鎮，把學校流水的學生，一切以學生學習教育為重不完全是產業，這種小鎮全球還有不少。看起來發展不快或者發展不大，但是我個人認為小城小鎮不能變大城變大鎮，就要建設小而美、小而特、小而強。所以些有些產業有些項目就要可以為而不為。

六、田園綜合體解析

那麼我覺得現在田園綜合體和特色小鎮這兩個潮流非常好，未來我覺得還可有有機的進行加法，我目前接觸大量的特色小鎮IP比較難，拿地比較難，還有投資比較難，投資基金比較難。拿地比較難當中，我覺得如果能把田園綜合體、鄉村綜合體有機結合就解決了一個特色小鎮拿地的很多問題。並且可以幫助美麗的鄉村，美麗的田園跟特色小鎮有機結合起來。但是目前我從中央一號文件包括類似於田園綜合體的標準來講，我覺得這個標準當然還沒有正式按照國家文件來發，我個人還有我覺得田園綜合體有三塊。一塊是循環農業，第二塊是創意農業，第三塊是社區農業包括一些農事的活動，但僅僅這些我們認為田園綜合體作為一個現代的3.0、4.0的田園綜合體還遠遠不夠，那麼我們現在的田園綜合體必須要網路化，必須要用文創產品，必須要非常重視營銷體系和品牌體系。這樣我們的田園綜合體才能面向市場、面向遊客，才能有回報。因為田園綜合體儘管單體質量投入沒有特色小鎮大，但是有些地方比如說像北京郊區、天津郊區、石家莊郊區做了很多田園綜合體，但是效益並不是很好，我們覺得就是好多創意生巧不夠、生猛不夠、生鮮不夠，研究市場不夠，還有一個問題以前浙江的特色小鎮都講三生的問題，就是生活生態生產。

我從全國各地總結，包括我們自己做的案例有一些新的想法。生產固然很重要，但是生產是一個製造的概念、一產的概念，那麼生產還要面向市場，要讓產品變成商品、讓商品變成品牌、讓品牌變成現金流，生意很重要，所以我認為三生後面生產生態生活應該加上生意。現在田園綜合體最核心就是創意，特色小資很大一部分也是要創意，產品的創意、品牌的創意、建築形態的創意、景觀的創意，你的每一個房間布局的創意，那個包括門窗產品的創意。特色小鎮空間很小，不提倡大手筆大製作，但是又提倡精製作、巧製作，所以我認為加一個生巧。另外一個加生動，他現在的產品特別是文藝小鎮必須是互動的，哪怕是往上往下的互動。另外小鎮大的創意必須要有，有幾個大的創意投入不一定比你大，但影響力要大、尖叫聲大、網紅大，爆品大。所以這個主題包括品牌的口號、品牌的故事必須是生猛的。另外特色小鎮成長性的東西應該是生鮮的，我們很多田園綜合體為什麼倡導四體文化，不完全是行程上的還有整個管理形態上的、心態上的、狀態上的也應該是生鮮。那麼從長遠來講，還有面對未來，跟未來提供留白，提供新的空間，所以特色小鎮還是生長的。他在傳承歷史、開拓未來，我們今天做的特色小鎮可能未來三百年以後成為一段歷史、成為世界遺產、成為永久的記憶文明。

七、陳教授對特色小鎮、田園綜合體的獨到總結

這樣我把它總結起來，我們現在打的特色小鎮應該是生態的、生活的、生產的、生巧的、生意的、生猛的、生鮮得、生動的、生長的，並且是生機勃勃的，完全有自己的造血功能，有自己的自組織。特色小鎮和田園綜合體一個最主要的標緻就是自組織。上一個世紀六十年代以後，全世界除了文學與政治諾貝爾獎以外幾乎所有的諾貝爾獎獲得者都在研究一個共同的命題，就是自組織。自組織科學一個強大的東西叫做自組織的機制。一個小鎮能不能成功不看他的房子賣掉了多少，從長遠來看他一定要進入自己的自組織系統。他有自己的自排泄功能、自學習功能、自修復功能、自搜索功能、自調控功能等等。這個小鎮才是有機的、生鮮的、生動的、生長的。那麼產業發展也是很自然的，不至於產業的膨脹。

特色小鎮也不至於發展限制。當然自組織非常難，現在全世界都在探索。但是我想小鎮跟城市一樣有自己的生命，規律。那麼我覺得我們設計者、規劃者以及開發運營者按照自組織的方法、自組織的機制、自組織的功能冷靜布局，包括產業的導入、產業的植入、創意的植入，包括產業的輸出、品牌的輸出、還有功能的放大，我覺得自組織給我們很多借鑒。

大概七八年以前寫過一篇文章，關於京津冀的問題。那麼京津冀應該是一輪太陽，其他都是星星，其中圍繞北京有九大行星。每一個行星周圍有好多衛星彗星，那些衛星彗星就是我們的小城鎮，每一個彗星每一個行星都圍繞恆星圍繞太陽公轉，但是有自己的製造力、有自己的造血功能。那麼我們每一個小鎮也一樣，相對來講，他有自己某一個產業為主的、某一個核心的、產業基礎的、能自主價值鏈生生長的產業發展機制，這個小鎮我覺得他一百年、兩百年、三百年仍然是有效果的。

特色小鎮是一個永遠沒有結束的話題、永遠充滿活力的話題、是一個永遠吸引人的話題，那麼特色小鎮的產業打造、生態保護，生鮮、生巧、生猛機制的保持又是一個非常快樂的事。如果以後有機會向各位大咖、企業家還有各位同行再探討下，謝謝！

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