「万村计划」主动违约，放弃部分已签约房源？对此你怎么看？
「万村计划」是深圳万科地产公司推出的一个项目，从该项目方案来看，在商业运营逻辑上是合理可行的：
万村计划2017年开始，2018年末暂停并主动违约，一年多的时间为何让万科作出如此大的改变？和尚对此谈点个人看法：
「万村计划」是个商业计划，已触及底层人的生活利益，是个民生问题民生问题自古以来都不是小事。万村计划虽只是涉及到深圳部分居民，而这部分居民大多是生活在社会底层的外来打工仔，收入相对比较低。根据万村计划的实施方案，万科投入大量资金来对城中村民房进行改造，依商业资本特性，改造完后回租给顾客时，租金肯定涨价这是不容质疑。涨租势必引起本来收入较低的人群不满，同时，也会影响周围其他出租屋租金比价上涨，从而影响更多外来深圳打工仔的生活。
诸如：横岗片区改造前的价格 500~800 元/月，改造后是 1000~2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、宝安坪洲西乡的一房一厅改造前 1500~1800 元/月，改造后是 2200~2600 元/月，租金上涨幅度非常大。
2018 年 6 月，一封题为《13 万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》引发关注，将矛头直指万科在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的「万村计划」项目。由于租金涨幅较大，收入不高的底层打工仔成百上千的只好被驱赶走，请问这些为深圳经济建设作出过贡献的人，他们能去哪儿？
长周期建设不见效益，不符合商业资本特性
从万村计划的推进情况来看，该项目进展实际上并不理想。
目前万科在全市已收到 2000 多栋农民房，项目改造开工率大概仅在 20% 左右，能投入运营的较少。依照签订的合同生效开始，租金每三年递增 10%，这样万科就得支付农民业主租金，据测算每年需现金支付业主租金数亿元，这可不是个小数啊。2000多栋农民房，改造开工率仅20%或许还不足20%，如此慢的完工周期，万科需要垫支巨额的房租，这是一种短现金流的做法，非常不可取。
据行业克而瑞分析数据，「以万科新围仔村为例，以当地的租房价格，两房一厅的租金约 1500-1700 元/月，一房一厅的为 850 元/月，带厨卫的单间为 650元 /月。而对比改造后的新围仔村万科泊寓价格，15 平的单间约 898 元/月，1 房 1 厅带厨卫为 1000元 /月，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨 10%。」
深圳新出台的租金管制政策，一年涨租不超5%续租不超2年。规范企业进驻城中村租赁行为，防止「城中村」借改造变相涨价。比较明显，万村计划高价收房与房租收益、及政策管制有冲突。改造屋出租收益远不及预期匹配度。
「万村计划」对市场竞争估计不足2015年开始，我国对租赁行业出台了许多扶持政策，租赁行业的市场规模也非常大。
数据来源：中商产业研究院
深圳是「租购并举」试点城市，叠加政策扶持，深圳住房租赁市场的发展比较迅速。全国许多头部地产公司都聚集到深圳，分享发展深圳租赁市场的机会。
在深圳租赁市场，招商蛇口房源约13000 间；碧桂园长租公寓从 2017 年 8 月份在深圳开始做，到现在有1 万多套房间，并且也介入了坂田区域的城中村综合整治；京基、佳兆业，作为「旧改大户」已与很多城中村签了旧改协议；集悦城、窝趣、魔方、窝巢在深已开房源共计近 2 万间；自如强势杀入深圳城中村，未来三年运营 30 万间公寓。
经济高速发展的深圳，在租赁市场和城中村改造项目上，可以说市场从蓝海已变成了一片红海。
万科毕竟是万科，综合市场各方面因素，作出及时止血的选择，应当是明智的。
?谢谢阅读！
万科赚富人的钱无可厚非，但在深圳这些城中村是留给来深圳奋斗普通人个睡觉的地方，普通人在深圳生活本身压力就大，又是没办法改变的，你说交通涨价，可以骑自行车，餐饮涨价，可以自己做饭，吃的差点，住的一直涨价真是没办法，不可能睡大路吧，只前七八百的单间房子，就从万科这狗来搞什么改公寓，就一下子租金到了1500了！真的是租不起房子了，身边有些人在深圳多年，现在陆陆续续的离开深圳了，说是深圳包容性强，来了就是深圳人，来了是给深圳人打工了，赚的大部分交给房东了，养得那些无良心房东心都变黑了
深圳闲置空地有限，征拆农民房成本又高，商品房发展遇到瓶颈就往出租房来搞了。万科的冠冕堂皇的话说的是光明正大，略高于市场价、整合植入商业、文化、产业、较小的成本推动居住升级。 不就是翻新一下带入家居热水器这些，哪里来了文化产业了？价格还翻倍上涨。 万科不死，天理难容！
经济原因是这个事情回报率低，前期投入大，回报周期长；社会风险原因就是翻新后的房子必然要通过涨价来实现，容易引起租客的抱怨和民意的反弹。还有一个原因就是如此大规模的翻新，必然造成部分租客集中搬家，做为一家企业行为是很容易出问题的。
万科的「万村计划」是万科旗下的业务，对城中村进行集中改造，要改造1万栋农民房，万科从2017年开始这个事情，目前已经租下了2000栋房子，但是这个业务在2018年底就暂停了，甚至部分租赁的房子宁愿给房东违约金也要违约解除协议。
一、前期投入大，回报率低于预期，回报周期长长租公寓也一度被认为是遏制房价上涨和房租上涨的一个措施，而我的观点一直是：农民吃不饱饭，是因为粮食不够，把面粉做成包子改成馒头也还是吃不饱啊，因为面粉的量没有变化，如果要真的让大伙都吃饱的话，要么加大大米、面粉的供应量，制作更多的馒头和包子，才能吃得饱，要么就把大米做成稀饭，那么也可以吃饱，只是吃的质量差一些。
放在居住环境怎么理解呢？那就是允许群租房的存在，那么在同样面积的房子下就可以居住更多的人口，这是一个非常简单的数学题目，但是换了一种说法，把包子变成馒头就可以吃得饱了？
深圳虽然房价高企，租金也高，但是有700万人居住在城中村，占深圳三分之一的常住人口，城中村的建筑面积将近2亿平米，蔡屋围、白石洲都是其中的知名城中村，城中村因为是农民房，有些地理位置还比较方便，但是设施简陋，房租就比较低，所以收入中低水平的人就选择居住在城中村，这类租户在深圳做2000万人口中是属于收入偏下的，也正是因为这个原因，他们才选择居住在环境简陋但是租金便宜的城中村，这些城中村也成为了大量深飘的聚集地，给了他们留在深圳生存的一点理由，如果没有这些城中村他们也许早就坚持不下去了。
从经济学上来讲，这部分人群收入偏低，价格敏感度高，房租是需要每个月都支付的，硬性的现金流支出，而租金在这部分人群的收入中已经占了不小的比例，一旦房租上涨，他们是很难承受的，最后的结果就是他们要么就搬到旁边为翻新的城中村，要么就离开此地。
但是万科作为一家企业，通过装修的投入，需要大量的 资金，一个30平米的单间，装修投入也是需要几万块钱的，这些都是要从上涨的租金中赚回来的，还有日后的维护费用，毕竟建立了「泊寓」这个租赁品牌，实行统一管理，那么更安全舒适的居住环境，必然需要投入，这些都会需要在未来通过涨房租收回来。这个作为一家企业也无可厚非。
所以这个矛盾就不可调和，万科的财务模型预期很明显是过于乐观了，在3年前笔者曾经给一家房企做过租房的商业模式的设计，对里面的相关数据的计算也知道一二。
通过已经出租的房屋计算，万科的已经运营的房子需要7年时间才能收回成本，这个回报率显然是太长了，相对万科「聚焦战略」和「快速回笼现金流」的战略是相悖的，那么现在是时候止损了。而其长租业务板块的负责人也已经被调离了业务岗到培训岗。
二、大规模的翻新，造成租客集中搬家，容易从安全问题几千栋房子对企业来说只是一个数字，但是对于里面的租客来说就是人生了，一栋房子里面居住了数百人，数百栋、上千栋房子涉及到数万人甚至十万人的集中搬家，这里面会不会出社会问题，很难讲的，现在虽然没有被新闻爆出来，但是推行的过程中会遇到什么阻力，企业的一线人员是最清楚的。
万科把房子一翻新，环境自然好了，但是房租也马上涨了，这个新闻早就有了，所以原来大家在舆论上欢迎企业大量进入长租领域的态度就发生了改变了，从支持变成了一种抵制了，对于管理层而言，本来是希望你们来缓解市场的租房缓解和房价上涨的压力，但是这种做法却和他们的预期相悖了。
有人可能疑问了，为什么房价可以涨，房租不能涨？因为房租真的是受到当下收入约束的，而房价上涨，是用未来的钱来支撑的，所以可以消化，另一方面就是租房的人收入低，受收入刚性约束更大，买不了房的人还可以租房，但是如果租不了房那么就只要露宿街头了，这个事情往大了说就事关社会稳定。
深圳万科的「万村计划」主动违约，准备放弃部分已签约但还未进行改造的城中村房源，这些房源主要位于深圳坪山、光明等区域。
这个响应政府建设同时又野心勃勃的计划遭遇瓶颈的原因是什么？在我看来，是本身资金投入与收入不符合的主要内在因素和社会舆论积累而成的外在因素。
首先，万村计划是深圳万科在2017年启动的计划，计划以略高于市场价格的租金承租城中村的农民房业主的楼盘，然后对其进行改造，希望以较低的成本，推动居住环境的升级。
无论是从政府建设的方面还是社会生活来讲，这个计划都是一个好计划，但是有点操之过急，短时间内可以说收益很小，与投入的资金来比，万科在现阶段是出于亏损的阶段，甚至有极大的可能在未来五年都处于亏损的阶段。
所以，万村计划主动违约，将原来的改造范围缩小，是及时止损。
深圳是我国的一线城市，其外来劳动力人口是一个不小的数目。对于大多数外来的底层劳动力来讲，根本无力支付增加的房租费用。一方面，房子的租金上涨了，需要资金支出。另一方面，工资水平并未提高，资金收入水平不变。
又想牛耕地，又不喂牛草，最后的结果只能导致大量外来劳动力外流，外来居民对深圳的整体满意度降低。而外来劳动力又是城中村的主要租户，如果大量劳动力外流，城中村改造之后仍然会有大量的空房子租不出去，导致持续性亏损，整个计划的崩溃。
劳动力租不起房子，万科租不出去房子两者之间的矛盾使得万科的投入与收入无法成正比，这种资金压力也迫使万科放弃部分房源。2018年，一张深圳富士康工厂区张贴的《致富士康员工的公开信》也在网上传开，万村计划在深圳被闹的沸沸扬扬的，这也使得万村计划在实行时要关注社会舆论方面的影响，了解社会和市场对这个计划的反馈。
所以，不是说租户不希望你改造房子，谁不想自己的生活环境好一点呢？他们只是希望他们的实际收入不受到损失，工资水平和社会福利提高的话，这些城中村的房子有大量的市场空间。但事实上，提高工资水平和社会福利也是一个漫长的过程。先究其因，再治其本才能使得万村计划有效的进行下去，同时，还需要政府，企业和市场的有效配合。对于万科来说，不必急于一时，放弃部分房源，及时止损，由浅入深，慢慢积累经验，也不失为一个好的应对策略。
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如果真如传言所说的万科「万村计划」主动违约，放弃部分已签房源，只能说明一是企业主动进行战略性止损，二侧面印证城中村改造这一世界性难题目前很难破解，三是中国房企抢钱时代已经一去不复返了。
万村计划是万科存量资产领域的重大战略布局「万村计划」是深圳万科旗下业务，是其在存量资产领域的重大战略布局。
万科城中村改造项目「万村计划」，是万科集团创始人王石提出来的。
2017年万科提出了「万村计划」，通过承租后改造的方式对城中村进行精细化运营，以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。
「万村计划」最主要业务是「统租」农民房，即深圳万科以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，经改造后再移交给万科长租公寓品牌「泊寓」进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。
国家政策鼓励发展长租公寓，监管趋于严格，使长租公寓的前景看起来很美好。
深圳是「租购并举」试点城市这一，政策的加持之下，深圳住房租赁市场一直发展很好。
万科从2017年开始，进入深圳上百个城中村，从城中村房东手中租下近2000栋「农民房」，这些租约期限通常为10-12年，租金支付方式为「押一付一」。也可谓是占尽先机。
一方面可以对这些「农民房」房源改造转化为万科旗下品牌长租公寓「泊寓」。另一方面，也是响应深圳市政府对城中村改造规划的政策，保留深圳低成本的居住空间。
而实际操作中遇到的问题是：
短时间内的集中签约，以及后续「农民房」房东集中清退租客，打破了城中村租赁市场供需平衡，引起了万科所进驻城中村居民的恐慌，其中便牵涉富士康产业工人所集中居住的区域，他们呼吁万科妥善推进业务，警惕房屋租金的大幅上涨。
万科为什么要宁可为万村计划违约买单也要叫停？
据界面新闻独家报道，
接近「万村计划」的知情人士告诉界面新闻，万科旨在对城中村进行综合改造的「万村计划」，正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约「农民房」房源。
如果此消息是真的，从2017年开始，万科进入深圳上百个城中村，从城中村房东手中租下近2000栋「农民房」，这些租约期限通常为10-12年，租金支付方式为「押一付一」。
也就是说，万科宁愿为违约买单，也要叫停万村计划，原因无外是三种：
第一，城中村拆迁改造成长租公寓成本太高，且无法维持一直上涨的租金模式。
城中村拆迁成本高，可以说是一个世界性的难题，而同时，长租公寓如果资本化运作，只能每年都上涨租金，而这与政策方面「保持低成本的居住空间」是相悖的，所以，「万村计划」显然是把资本运作与实际投资经营模式混合计算的财务利润。
第二，房企「抢钱模式」无法推广到住房租赁市场。
住房租赁市场一直需求旺盛，而且交易活跃，但是，与商品房市场不同，这个市场应该是靠流动性获取收益，而不是原来房地产市场靠金融模式获取收益，这显然让老牌房地产公司没有办法承受，其中的成本增加太多、服务管理环节太多，也因此造成成本上升、利润薄，且因为政策监管等原因，无法与金融机构联合让租客先趸交几十年房租。资金投入期长回收慢，于房地产公司一惯的考核方式很难相融。
第三，企业战略性止损也是正常。
在赢利时不贪婪并不难做到，于企业，就是一种让利，而现实中，止损对于一个企业真的是很难的，因为，止损就意味著有人要为这个「损失」承担责任。据报道，万村计划曾经的「掌舵人」张纪文已被调离。
不过，首席体验观认为，这也许将是一种新常态——房地产企业开始为战略决策错误止损，要知道，此前，房地产企业都曾经是躺著赚钱的，即使一个项目不赚，也很少有违约割肉赔款的。
不过，此举真正苦了那些「城中村」的居民以及急需租房的人，希望政府能有更合理的解决方案，让每个人都能幸福地居住。
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万科的理想与现实：万科万村计划原本是想在房价经过十年上涨，一二线完成初步城市化，房价维稳阶段，通过改造城中村租房市场，来让买不起房的人有一个更好的居住体验。同时也是在布局长租公寓领域，从开发走向城市服务商的角色。但是却是事与愿违。一方面亏损，一方面也推高了城中村房租水平。
炒房时代过去，租房市场成了下一个风口
在住房不炒的基础上，一二线城市已经完成城市化布局，需要优化的是租房市场，但是在高房价上，房价和房租的比率差距太大，租售比却是很低的，地产公司从银行贷款来布局长租公寓市场，去掉银行利息，整个租金回报是很低的，比如潘石屹曾说的长租公寓情况，从银行难道4%利息的贷款，租金回报的比例1-2%的区间。是个亏本生意，单纯靠租金是玩不转的，那么除了提高租金和提高回报，大多数入局的资本都是靠抢房源，控制空置率，甚至把长租公寓包装成金融证券产品上市运作来提高回报，去年自如的甲醛事件其实就是控制空置率，房子装修完都没有通风放置时间，就让租客入驻。还有就是各种地产中介暴雷事件，，囤房，把房租抬高，忽悠很多年轻租客贷款，然后把租客信用打包成资产包跟银行申请贷款，继续囤房，房东没收到房租，租客申请了贷款交了房租却没房子住。这一系列的手段，让租房市场变的混乱，很多大房企怀著美好的初衷进入这个市场，最后却把这个市场变成了资本游戏。房子好看了，漂亮了，大家却租不起了。
2 二房东各种改造农民房变公寓，挂个牌子，房租就大涨
随著大房企入局长租公寓，带来的就是各种二房东群体，看重了这个市场的火爆，很多都是一两个人把城中村业主的房子承包起来，注册一个地产公司，业主去旅游，二房东把房子改造下，一间变两间，挂个公寓牌子，拎包入住，然后租金比原先一房东租金贵个50%以上。万科泊寓入驻的城中村，最后的结果就是推高房价，二房东几乎拿了城中村的很多房源，改造下，比真正的公寓还贵。还容易掉坑，你几乎找不到一个一房东，拿我最近住的地方，去年还没有挖挖挖改造的时候，租的二房东房子，单间2000，一年涨200，万科泊寓入驻，各种改造开始的时候，二房东直接涨价2500，我合同到期就不租了，运气好，在这边住了两年，打听到一家本地土著的一房东有房子租，1800租个一房一厅。空调，床，热水器都不缺。但是跟二房东的差价很大，去年是租1600，一改造涨200，还算好的。万科选择主动违约一方面是这个计划长期弄下去事与愿违，万科改造和富士康城中村租房员工的事情就是个例子。一方面回报低，市场乱，亏损的概率也大，一方面也影响自己品牌形象，本来是买不起房，现在房租大涨，变的租不起了。没有真正做到匹配不同人群需求。
你怎么看呢？对于万科放弃城中村万科万村计划？
对万村计划项目了解不多，所以只能从我自身对行业的认知来说下我对这件事的看法。
万村计划的初衷是好的，这也是响应政府的政策，大力发展租赁市场，从城中村改造的角度去考虑租赁问题，现有的相关长租业务，主要是把楼房的空置房、毛坯房从业住手上拿来，装修后提升居住品质，分租出去。万村计划也是想做长租公寓性质的产品，只是他们没想到计划赶不上变化。
在一线城市住楼房的，大部分都是有一定稳定收入的中等收入群体，拿来装修后和和租装修好的业主本人的房子，在租金上相差不多，客户都能接受，改造成本不大，客户群体也都能接受。
但在一线城市住城中村的，大部分都是低收入群体，有钱住楼房，谁愿意住农村房？万科对城中村的改造，让低收入群体流离失所，只是增加了中等收入群体租房的选择性，名义上是改善低收入群体的居住环境和品质，但租金上去了，这些人根本就租不起，租的起的人都在住著楼房。
高收入群体看不上，低收入群体租不起，对社会稳定造成了不利影响，投入这么大，收益却非常难，而且周期长，尤其这两年房地产市场不景气，大手笔的投入，对任何一家开发企业来说，都是雪上加霜。及时止损也是情理之中。
这叫作死没人管，也不看看农民工工资多少，有钱谁不想住好点，一样的房刷个油漆，装个劣质家电就翻一陪房租，甲醛严重超标，谁住谁傻，单反在深圳带过一两年的没人租，都是骗一些新来的大学生
其实大家看到的不能单单只有万科，现在短长租公寓那么多，为什么能兴起？因为有市场！但是，国人就是这样，蛋糕永远不可能让一个人吃掉，还得分电，这就促成了现在这种社会租房乱象。你看看，宝安区一房一厅的公寓能租到3000说明了什么问题，真是要把打工仔往绝境上逼啊！都说大城市消费水平高，还不就是因为租房贵！这样下去，会逼走一大批人。
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