第三、供需。

查不到2018年的成交数据，目前只能在房天下平台看到在售新房是5个，最低销售价格为3200元/平米，最高为4300元/平米。

但可以从统计年报里看到2017年的房地产数据，2017鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元，比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%。商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。平均每平米单价就是3007元/平米。

从2017年数据推算，一年销售13.3万平米，如果按一套100平米计算的话，大概是1300套，即使按80平米一套计算，成交也不过1660套。

这对于一个有百万人口的地级市来说，成交数据实在是少的可怜！

虽然销售业绩也增长了百分之二十多，但是请注意看，房屋施工面积160万平米，新开工面积40万平米，比上年增长3.2倍！供给量成倍增加，比去化的速度要快几倍！这种明显供过于求的节奏，不是把楼市推向深渊的节奏吗！

据房天下数据，2018年，鹤岗楼盘单价中用户最为关注的是3000元/㎡以下，关注度占比为75.00%，其次为3000-4000元/㎡，关注度占比为8.33%，8000-10000元/㎡用户关注度排名第三，关注度占比为4.17%。

市场对房价的关注度，4000元以下，加起来占到了近90%，可见市场的购买力非常悲催！

第四、气候环境。

这一点可以说重要，也可以说不重要。为什么呢？

因为当你的城市足够有吸引力时，其实再冷都不是什么问题，比如北京，帝都啊，冷死都有人想挤破头去。

但东北和其他北方落寞的城市，气候就成了离开的一个彪悍理由。

鹤岗毗邻俄罗斯，冷到没朋友。

现在整个东北人都在往南方跑，特别是老年人冬天去海南养老度假成了风潮，昨天有个大连的粉丝告诉樱桃，现在老家最喜欢问，你孩子在海南给你买房了没？

儿女给父母在海南能买一套房子，成了是否孝顺的标尺，也成了父母在亲戚朋友面前炫耀的资本。

海南房价炒高之后，又去广东一些沿海经济发达城市，儿女在广州深圳工作，父母在隔壁城市养老也很流行。

不止是鹤岗，辽宁抚顺的房价也很便宜，以下是5元起拍的房子！评估价5元！！！妈呀，好想知道这是怎么评出来的！

长期来看，对东北的很多城市来说，这种趋势不可逆转，一是经济衰退无可挽回，二是东北气候确实太冷，因此导致人口不断流出，所以房价易跌难涨。

只要是同样问题的城市，可能不需要5年、10年、20年以后，四五线小城市，都将面临同样的命运，要是房产税出来了，就更危险了。

像日本的很多城市一样，因为房产税，持有成本太高，房子反而成了负担，房价跌穿底裤价，白送人都没人要。

所以趁著这一轮棚改的历史性机遇，尽快远离人口流出的四五线小城市，选择经济发达，人口流入的城市才是聪明的，那些未来看不到希望的城市，房价终将走向衰落，鹤岗只是开启了先河。

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樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。

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