2019年一季度，全国楼市迎来了小阳春，但要数最火热的，不是楼市而是股市！

　　截止今年3月29日，上证指数涨了24%，沪深300涨了28.6%，创业板涨了35.4%。

　　对于A股集体上涨的逻辑，除了技术上有反弹的动力外，外资大量流入成最主要的推动因素。

　　三年的熊市，让大部分股票的估值变得极其便宜。大量嗅觉敏锐的海外长期资金，看到如此便宜的资产，毫不犹豫大举增持，从而带动了整个股价上涨。

　　或许是股市涨的太猛，舆论聚焦的热点都在股市了。但不为人关注的是，外资除了抄底A股外，还同时开始在一线城市商业地产市场扫货。

　　2018年，大宗交易内资买家交易数量和交易金额分别为60%和55%，外资买家交易数量和金额占比分别为40%和45%，外资活跃度较2017年有大幅提升。

　　外资收购标的也以北上广深这些一线城市的商业地产项目为主。

　　去年有几个著名收购案：

　　1.黑石收购上海怡丰城和相邻办公大楼，花了12.5亿美元。

　　2.加拿大Brookfield基金收购上海金桥太茂、南翔太茂，价格未披露。

　　3.凯德集团收购星港国际中心，花了127.86亿元，收购中华两江春城项目，花了57亿元。

　　4.基汇资本收购上海SOHO两幢写字楼，花了49.4亿元

　　2019年以来，在内地商业地产市场上，外资的身影仍旧活跃。截止今年3月31日，外资机构在内地的大宗房产交易已达到8起，累计交易金额超过300亿元。

　　其中光黑石一家机构出手就接近200亿元，占总交易金额的六成以上。

　　黑石先以4.8亿美元收购美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国3家购物中心50%股权；又以70.23亿港元收购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份；最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

　　除了黑石买买买，凯德、基汇资本也延续2018年的活跃度，仍是主流买家。

　　1月7日，凯德对外宣布，与一家非关联第三方公司成立50：50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴的上海浦发大厦约70%的面积，这也是凯德去年收购星港国际中心后，在上海出手购入的又一物业！

　　也在同一天，基汇资本宣布通过旗下管理基金联合财团伙伴，成功从华润资本管理有限公司手中收购位于上海闵行区吴中路1799号上海MixC万象城四栋超甲级写字楼(A、B、C及D座)。

　　3月28日，启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者，对位于北京中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购。据了解，此次交易是迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。

　　4月1日，加拿大Brookfield基金爆出拟整购绿地香港旗下上海五里桥综合体项目的消息。

　　外资开始抄底中国楼市了？如果为了吸引眼球，多半会抛出这样一个问题。

　　第一，外资抄底的是商业地产，不是楼市全部。楼市还包括庞大的住宅市场，这一块关系我们的切身利益，所以自然更关注一些。

　　从目前来看，外资更像是长期的财务投资者，善于并购投资，而并不擅长二级开发。对于住宅市场，除了一些外资开发商参与拿地和后期开发之外（如九龙仓、凯德、仁恒、香港置地等），最主要的还是本土开发商。

　　毕竟国内房地产开发有独特的预售制度、高周转模式和政商关系，本土开发商已经玩的非常溜了，而外资开发商可能略有水土不服。

　　外资既然是长线投资，那必然不走我们传统地产开发的老路。外资的主力是境外养老基金和主权财富基金，由于他们追求稳健的收益，不偏好风险，且投资标的较大，因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。

　　第二，外资并购的商业地产项目，大部分位于北上广深这些一线城市，尤其以北京和上海为重点，而二线以下城市较少涉足。

　　拿上海和北京比，两地的商业地产运作模式也不尽相同。在上海，外资多采用成交-运营-出售的方式，因而成交和出售频率较高，而在北京多是自用、长期持有型为主，因而成交和出售没那么频繁。

　　自2008年底政府的4万亿经济刺激后，北京写字楼市场租金自2010年开始上涨，超越上海的同时于2011年发生井喷现象，2012年达到峰值，自此之后，北京写字楼市场租金一直超过上海，位居全国首位。

　　截至2018年底，上海甲级写字板市场租金为277元每平方米每月，仅为北京的69.2%，而北京全市市场租金高达400.1元每平方米每月。

　　另外，北京甲级写字楼市场空置率始终低于上海。2011年后，北京甲级写字楼空置率一直保持在10%以下的低位。

　　而上海随着2015-2018年大量的新增供应的入市；空置率大幅上涨，于2018年底高达16.49%，高于北京8.3个百分点。

　　第三，外资大举投资商业地产，也不意味着是抄底。对于商业地产来说，2018年并不是底，因为投资回报率和并购价格并没有明显的底部迹象。但2018年对于外资来说，的确是一个恰好的年份。

　　2018年，中国去杠杆、去地产化的大势使不少企业抛售资产，市场出现更多的优质资产，比如海航资产的集中处置；另一方面，融资渠道收紧则使内资机构募资困难，出价能力逐渐下降。

　　这些直接导致内地资本变得不活跃。2018年，对于内资来说是去杠杆，但对全世界来讲，并没有一个特别明显的去杠杆过程，反而在2018年外资资金相对更加充裕。

　　商业地产写字楼是中国经济的晴雨表，外资看好目前中国的经济发展，在这种情况下，外资认为有必要抢占中国一线城市的商业地产资源，加大对中国的核心资产配置。