【楼市大局已定 再想炒房真的没有机会了】

　　什么情况下才能炒房？肯定是房价上涨的时候，买涨不买跌，只要房价上涨的趋势不变，人们就会继续买房，当然是炒房客买房，不是刚需买房，即使刚需买房，也是被逼被骗，他们以为自己买到了一个便宜的房子，可能就“六个钱包”都在此不惜。炒房的人不在乎房价多高，他们只在乎房价是不是能再高。

　　但是，现在，我们再看楼市，还具有这样的条件吗？房价还有再涨的基础吗？如果房价不涨了，那炒房者也就会自然而然撤退了。去年以来，一二线热点城市房价普遍出现下降，真正还在上涨的是一些三四线城市，小城市房价上涨，有什么道理？

　　是经济发展空间大、机会多，还是资源禀赋独一无二，适合人居？都不是，小城市房价上涨的原因，竟然是棚户区拆迁的货币补偿方案，本来是拆房补房的办法，通过改变交换方式，一下子就增加了大量的市场需求，给人们一种供不应求的感觉。人们分析，这或许就是三四线房价上涨的原因，越是拆迁厉害的城市，房价上涨也就越快，越是没有怎么拆迁的城市，房价就难得上涨。

　　拆迁，改变城市面貌，也给城市带来很多问题，发展经济依靠拆迁不是什么好主意。国家最近对五个城市的大拆大建提出严正批评，是有道理的。截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上，其中河南是对棚改任务下调较大的省份之一，今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套，与去年的50万套相比，下降了70%。这应该是中国楼市改邪归正的一个良好开端。

　　总还是有人说，楼市是中国投资最好的选择，也有人说，在中国还没有找到比房地产投资更好的渠道。最近，楼市回暖、交易量上升、利率上调幅度下降，都成为支持楼市投资的理由。但是，经济学家向松祚明确判断“房地产出现了相当严重的过剩，房地产拐点已经到来”。

　　他认为，房地产行业存在严重的产能过剩，没有投资炒房的支持，自住需求很难将房地产市场带回到前几年的态势，而对于首套房贷款利率优惠限制降低，以及公积金贷款额度的放宽，也完全没有可能让房地产市场回到从前的火爆局面。最近的消息是，国管公积金执行“认房又认贷”的政策，不但没有放松，反而还更紧了。

　　住建部制定的2019年调控总目标是“稳地价、稳房价和稳预期”。有人认为，稳地价是根本，稳房价是基础，稳预期是保障。但是，笔者认为，稳地价太简单，领导一句话就能搞定，稳房价才是关键，地价降低了，只要炒房成群，房价一样控制不住，所以，始终要把控制房价上涨当成重中之重的任务，稳预期是个自然而然的事情，稳还是不稳？能不能稳住？都要看市场的变动。

　　这样看来，稳房价是关键中的关键，既是目标，也是手段，房价不稳，楼市谈何稳？我们听到最多的一句话，就是“既要防止房价大涨，也要防止房价大跌！”现在看来，房价还要大涨是不可能的，从政策上讲“房住不炒”不改变，什么手段都不可能拿出来。目前，人们寄予希望的信贷政策并没有触及到调控的底线，这样，楼市也就不会过热，房价上涨也就无从谈起。所以，无论楼市出现什么波动，只要这个定海神针不动摇，一切就都不用担心。

　　另外，从最近的市场反应看，三四线城市的“一城一策”，或者是“因城施策”都是大势所趋，不同城市将会面临不同的房地产形势，但是，楼市的风险确实一样的，这点已经越来越清楚了。因此，春节之后的调查显示，出现房价下降的城市正在增加、虽然也有一些地区在调控上进行了一些小动作，但是，正确理解这些动作也是正常的，并没有引起市场震动。这说明楼市趋稳向下的局面已经形成。

　　有人称，“一城一策”开始实施，意味着高端住房需求可能将恢复市场，针对不同城市展开不同的调控，该松的松，该严的严。调控政策的调整并不意味着调控即将松绑。这话不完全正确，首先说明，“一城一策”说的是调控政策，不是楼市的基本制度，基本方向都。当然，房价不跌的情况，也不能认为就是坏事，但是，保持稳定不变并不容易。但是，我们清楚地看到，楼市舆论还呈现七嘴八舌的混乱状态，推动房价上涨的声音也还不小，所以，有价无市的现象，可能还会维持一段时间。【本文由“马跃成”账号发布20190414】