在美国加州北部，旧金山以南，随处都是大片的绿草地，这里没有高耸建筑，低层房屋掩藏在郁郁重重的树木中，有种大乡村的生态。

　　而这里——加州1%的土地上，汇聚着超过16600家高科技公司，成为高新产业的重要引擎，这就是美国硅谷。

　　美国硅谷航拍图

　　大学催生的复合空间

　　事实上，硅谷的成功，源于斯坦福大学提出的“学企合作”理念。如今硅谷已然成了全球产业经济发动机，成为城市精英的朝圣地，也荣登全美房价的制高点。

　　据权威房地产网站Zillow发布的全美房屋价值数据，硅谷、旧金山、洛杉矶位列美国高房价前三名，斯坦福大学、惠普总部周围，房价约合14万元/平米。总价千万的房产在其他一线城市可能是豪宅，在硅谷确实再正常不过。

　　同样是以高等学府引导、以科技产业起家，硅谷模式在北京中关村的清华科技园，又一次获得成功。清华科技园同样依托知名学府——清华大学成长起来，目前科技园年产值在3000亿，已经超过美国硅谷。

　　2005年，清华科技园所在的五道口板块，房价在4万上下，至2017年已经跳涨到11.8万，甚至超过朝阳板块的涨价幅度。

　　分析来看，这种以产、城、学为架构的复合空间，之所以能够撬动居住板块价值，主要源于两方面：

　　一是实现城市功能的高度聚合，借助产城融合体系，形成办公、居住、商业、休闲、社交等功能的有机串联，自带全配套光环，让高效能生活成为板块升值引擎；

　　二是自发形成生活圈层，科技园区的“基础居民”，一定是服务于产业发展的科研精英、高知群体，他们为这个生活空间附加了人文气质、精英生活理念，从而强化了整个板块的精神向心力，能够快速得到市场认同。

　　硅谷模式登陆天津

　　尽管产城空间对区域价值，乃至城市能级存在强力带动作用，但这种承载复合功能的项目却不多见。

　　天津一些环城、远郊板块也曾试水过产城项目建设，只是更多停留在产业层面的战略合作上，对其他城市功能的延伸有局限性，在拉动板块价值方面，缺乏颠覆性的影响力。

　　随着京津冀一体化进程加快，北京逐渐疏散非首都功能产业，华北区域终于再度甄选出一个，城市复合空间适于生长的土地，最终，南开成为清华系项目——南开科技城的落址地。

　　启迪南开科技城是地铁2号线咸阳路站上盖项目，整体占地150万方，以一廊双轴一核五区的形式进行分区规划，包括：产业生态智核，产业加速区、科创总部区、创业孵化区、创新示范区、国际商务区、启迪才智公寓以及智慧社区。

　　启迪南开科技城项目效果图

　　城市复合空间+南开土地，实际上是对板块价值的一种双重加持。天津这种单核城市，无论生活配套、轨道交通还是教育资源，基本都是以市区为轴心向外扩散。再考虑到区域新房的稀缺度，对住房升值潜力的影响，南开区无疑是新房供应极度吃紧的片区。

　　自2017年年中至今，南开区仅有4个住宅项目入市，像崇德园这种总价千万级的项目两次加推，都当即售罄，区域供应一直青黄不接。

　　新房稀缺，无疑是为二手房市场添薪加火，据统计，近8年南开区二手房的平均涨幅高达121%，当前次新房挂牌价在4.5-5万/平米。随着市面新房的去化，改善需求的竞争加剧，次新房房价也会更高。

　　五位一体的平衡生活

　　除了库存房源，再往后看，南开区基本就只剩下趴窝地王了：金地双峰道地块、天房迎水道地块、保利迎水道地块、天保天拖地块，这些地块的成交楼面价在32927-56095元/平米，大多比肩区域内的房价，甚至高于房价。这还只是核算的综合楼面价，一些含商业、配建项目的纯住宅楼面价只会更高。

　　这意味着，将建安成本、资金成本等核算进去之后，这些地王项目，即便是纯以成本定价，也会冲破当前南开的房价天花板。

　　可能有朋友会说，还有限价政策充当市场保护伞，但自2019年初，楼市成交回暖、信贷政策有所放宽，市场预期整体向好，新房限价能否持续强作用市场，也开始有了争议。

　　最直观的市场反馈是，地王们的蠢蠢欲动：案名发布、项目动工、放风年内开盘等等，这些项目列阵入场，买房门槛不可能毫无波动。

　　所以，在地王批量入市前，抓住限价期内的置业机会，才能最大限度防范踏空风险。

　　目前，南开科技城的智慧社区——南开1911项目，已经以首开房源41300元/平米的价格入市，可以说是改善置业难得的上车机会。

　　南开1911项目示范区实景图

　　南开1911项目占地21万方，容积率2.7，配套服务科技城园区内高精尖领域的专家、管理人员的居住生活。产品涵盖7栋洋房、5栋小高层、2栋高层和4栋写字楼，目前高层在售，32层到顶，3梯4户，户型为101、136全三居。

　　101平米三室户型

　　136平米三室户型

　　价格之外，南开1911的真正优势，还在于它深厚的改善基因：

　　首先，项目依托着150万方的城市复合空间，社区内部配有商街、社区商业、会所等配套，办公、居住、商业、休闲、社交等生活常态可以在此一并实现，无缝衔接一天24小时生活；

　　地铁2号线咸阳路站直接连通社区地下车库，风雪天气也能安然出行、回家，乘地铁、自驾还可快速前往熙悦汇、大悦城商圈，拓展自己的休闲周末；

　　项目将全龄化社区理念纳入景观规划中，在公共空间，有婴幼儿启蒙区、儿童快乐成长区、青少年活力区、室外慢跑区、室外会客区和老年欢乐农场，一家人总能找到和谐相伴的方式。

　　社区景观效果图

　　对南开而言

　　2019年是房源新旧交接的关键期

　　执着市区的改善客群

　　可以抓住这个难得的窗口

　　避免观望踏空