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　　原创撰稿：楼兔子 胡春

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　　上个周末，龙华48万平米大盘——深国际·万科悦城一期和风轩开放全新展示空间，一套房总价500万至600万的住宅产品，吸引了很多刚需购房者前去看房。

　　楼兔子的一位粉丝朋友也是一大早就去踩盘了。人山人海，场面非常壮观。

　　但是，这位朋友踩盘回来后，依然有点忐忑地咨询我：也非常看好前海，龙华和前海，究竟该买哪里？

　　这个问题太简单粗暴了。

　　我的回答是：以2003年为买点，前海表现更好一些。以2015年为买点，龙华表现更好一些。

　　如果以2019年为买点，买哪里更好呢？咱们慢慢聊。

　　1

　　新城开发两个波段，踩准了吗？

　　一晃眼，快二十年了吧。但过往的楼市故事却历历在目。

　　大约2003年吧，龙华的锦绣江南推售新盘，如今的深圳北站商务中心区还是一篇空地，当时的名称是龙华二线拓展区。锦绣江南是最毗邻龙华二线拓展区的住宅新盘，当时开盘价是每平米大约2400元。

　　同一年，宝安新中心区的富通好旺角开盘。这是整个宝安新中心区的第一个楼盘，从楼盘一眼望出去，是一片前海湾的滩涂。富通好旺角开盘价也是大约每平米2400元。

　　眨眼之间，十六年时间过去了。现在龙华的锦绣江南一期二手均价大约每平米4.6万，宝安新中心区的富通好旺角二手均价大约每平米8.2万！

　　涨幅整整相差一倍！你说，买龙华赚钱，还是买前海赚钱啊？

　　但如果我们以2015年为楼市买点，龙华和前海却大不相同！

　　我们知道，2015年可是深圳楼市的大转折点。2015年3月，深圳新房均价是每平米大约2.9万，2016年深圳新房均价是大约每平米5万！这是过去十几年深圳大牛市里，极为罕见的惊天一跃。很多人会说，只要在2015年买了房子的，都大赚了。这话一点也没错。但买的位置不同，赚得多少还是有很大差异的。

　　2015年5月，楼兔子的一位朋友去看了龙华红山站附近的华业玫瑰四季，当时主要推售40至50多平米的小户型，也有八九十平米的小三房，105平米的4房，少量130平米的5房。当年5月份的开盘均价是每平米大约2.3万。现在链家的二手房均价是每平米大约7.2万，高区好房子可以卖到8万。大约4年时间涨3.1倍。

　　但这位朋友最后购买的是有前海概念的佳兆业前海广场，大约86平米单价每平米4万元。如今整个小区二手房报价是每平米8.1万。大约4年时间涨幅2倍。

　　我们简单测算一下，这位朋友首付三成103万，买前海，4年时间赚了大约344万。如果以同样103万买进龙华，大约可以赚637万！

　　很明显，最近这一波，龙华比前海更易赚钱。

　　两个案例，两个时间买点，为什么赚的钱差这么大呢？

　　原因很简单：过去16年，龙华和前海的城市开发节奏不一样。

　　宝安中心区的高强度开发更早，因此房价爆发更早。龙华是在深圳北站开通之后才开始爆发，最新的超级城市门户规划甚至是去年才颁布。因此，龙华宇宙中心是最近两三年的事。

　　这是深圳城市轮动开发、轮动上涨的节奏，你踩准了吗？

　　2

　　下一个10年，最爆发的是前海！

　　只讲过往的历史，不谈未来预判。那都是假把式马后炮。

　　那么，如果以2019年为买点，买龙华和前海，哪个更赚钱呢？

　　我们的第一个态度是：2019年，你必须买房。

　　很多人说2019年是周期天王预测的大买点。其实没必要这么虚无缥缈。

　　2019年，深圳楼市已经严厉调控3年之久。3年，真的很久啦。深圳楼市原本就供求矛盾严重失衡。3年时间，压抑了多少购房需求呢？去年深圳新房只成交了不到3万套。2015年高峰期是6万套。成交量腰斩！深圳2017年增加户籍人口60万，2018年增加户籍人口大约50万。显然，需求是被压抑的。但压抑越久，反弹的动力越强！

　　另外，大环境也比较有利于楼市。美联储不再念念叨叨加息，特大爷也在缓和中美关系。国内最艰难的债务去杠杆也没那么大压力啦，甚至还在谈减税降负、降准降息！

　　经济学家管清友就一语道破：老百姓不爱听实话，但2019年楼市真有继续松绑的可能，一线城市房价没有泡沫。虽然没有直接说，但言外之意已经很清楚了：2019，还是赶紧买吧。

　　我们的第二个态度是：前海会更强，但龙华你才买得起！

　　接下来的十年，深圳城市建设的重心在哪里呢？第一重心当然是在前海。

　　前海正在实践国际化城市新中心的三年奋战计划，这是前海楼市的机会。更重要的是，前海房价现在依然是被严厉限控的，因此未来5年至十年的爆发机会很大很大。

　　但是，我们必须非常郑重声明，前海烙饼会很大，但一般人已经追不上了，如果强行上车前海，很可能大饼吃不上，甚至为房所困！

　　前海的上车门槛，现在基本上每平米10万至16万，最好的单位已经上到了每平米25万以上！在前海买房，起步价1000万，已经很难买到好品质的房子啦。

　　在这种情况下，我倒是建议刚需客户继续买进龙华。

　　原因一：龙华你买的起！上车最重要。

　　以深国际·万科悦城为例，现在一套78至97平米的住宅产品，总价大约500万至600万。刚需客户以深圳均值的价格，在龙华买一套万科打造的品质房子，这很不错啦。

　　原因二：龙华依然在高速前进！直奔10万+

　　很多人对号称宇宙中心的龙华楼市非常恐高。其实，这是典型的楼市小白心理。强者恒强，不只是在股市，在楼市也一样是这个道理。

　　一个新兴城市中心的楼市发展，基本上会经历两个典型的时期：1，高强度开发驱动价值增长。2，高厚度城市资源驱动价值增长。

　　简单白话来说就是，哪里形成了成片成规模的大量住宅开发，哪里的房子就一定会有一轮迅猛的上涨。在成片的住宅大开发慢慢减少的时候，一大批公建配套比如学校、地铁、商业中心、公园、医院、博物馆、艺术馆等等设施开始从蓝图变成现实，房价还会再有一波猛烈上涨。

　　这个模式，我们已经在后海看到了一个完整的周期。恒裕滨城二期二手房半年时间又涨了10%至20%，就是一个例证。

　　关键信息是：龙华正走在第一阶段向第二阶段过渡的路上！

　　过去一年，我们看到深圳外国语学校、深圳高级中学北校区已经进入了龙华。其实龙华正在大补学位短缺的问题。和后海的深圳湾小学一样，龙华将来每建一所中小学，周边房价都会有一波上涨。

　　另外，我们还看到，新华医院、市第二儿童医院、市美术馆新馆、市第二图书馆、市科技馆等等，市一级的配套也逐渐在龙华落地。

　　很多人会说，这一个一个的院馆，说是市一级，还是区一级，差别意义不大。

　　其实，差别真的很大！

　　楼兔子跟你讲一个事情：深圳正在实践中轴战略。官方的说法是：以深港科技创新合作区为龙头，以福田CBD中央活力区和深圳北站商务区为双核心，以福田龙华小中轴为支撑，依托广深港客运专线，打造南联香港港岛，北接东莞、广州增城，辐射粤港澳大湾区的“一龙头两核心多节点”深圳中轴科技创新大走廊。

　　读起来很拗口是不是?简单来说就是：深圳市政府层面，以科技创新的名义，第一次提出将福田和龙华联合在一起打造深圳中部中心！

　　去年，我们说龙华给深圳北站全球招标设计超级城市门户，有点飘！更多人揶揄龙华是宇宙中心、福田是龙华南。

　　但深圳中轴战略明显是龙华宣言：我才是深圳中心的王者！都说是福田罗湖中心，谁曾想是福田龙华中心呢！

　　结论：未来十年的最大机遇很可能是前海，但你能追的上买得起的深圳中心，大概率是龙华！

　　3

　　买龙华，重点关注深国际·万科悦城

　　如果你是总预算大约500万至600万的刚需客户，正在研究龙华楼市，那我建议你重点去看看深国际·万科悦城。

　　1、今年龙华能上市的住宅不多

　　目前看深圳北站、红山附近，尤其供应短缺。最核心最近能上市的就是龙华金茂府，预计年中现楼销售，预计售价每平米在10万元以上。深圳北站商务中心的另一个大盘就是深国际·万科悦城了。

　　2、万科打造，楼盘品质有保障

　　这么些年，万科的楼盘从来没有让业主失望。万科的楼盘，一般来说会比周边楼盘贵每平米1000至2000元，但其房价增速也比别的楼盘要好很多。

　　这其实有两个方面原因，一个是万科楼盘的品质和物管，最终让楼盘在价值长跑的路上，更稳健。另外，万科梦享家2.0升级计划将在深国际·万科悦城落地，这个很值得期待。

　　创意空间展示，非开发商交付标准

　　另一个原因是万科的口碑号召力，往往能够聚集更高素质的业主人群。圈层很重要。不仅仅是自己住着舒服，更会在未来二手楼转售时带来实实在在的加分。

　　3、隐含地铁站点和名校优势

　　深国际·万科悦城在梅林关口，周边有地铁4号线白石龙站和5号线民治站，在建的有地铁6号线梅林关站。

　　更重要的是，根据深圳地铁5期采购公示，深圳地铁21号线已经纳入规划，21号线就在深国际·万科悦城附近有站点，将来可以便捷通达南山前海区域。

　　按照教育部门公布的最新的学区划分，深国际·万科悦城一期二期小学是行知实验小学、初中是潜龙学校，三期是书香小学。

　　潜龙学校初中部可是龙华最被低估的名校！去年中考排名中，在龙华排名是第二。八大录取率在全市排名是41，高于南外大冲学校、华侨城中学等南山学校。

　　4、职住距离短，生活幸福指数高

　　大都市圈的现代人买房，生活幸福指数往往就在家和办公室的距离之间。职住距离越短越幸福，越长越焦躁。

　　因此，粤港澳大湾区初始阶段，深圳就提出了要打造轨道上的城市，要实现9+2城市群之间的1小时轨道通勤圈。要修建更多的高速公路，要打通更多城市之间的断头路。

　　这些蓝图极好，但最终实现还需要一个时间。

　　深国际·万科悦城关联的是福田CBD中心和深圳北站商务中心两大核心，这两大中心都聚集了大量的白领人群。依照目前的交通条件，从深国际·万科悦城到福田中心和深圳北站，就在30分钟通勤圈内。对于刚需买房来说，这才是家和工作兼顾的最好条件。

　　关键信息是：以福田中心和深圳北站为核心，往周边30分钟通勤圈看，可选择的新盘真的不多了。福田新盘甚少，仅有的几个新盘，基本上售价在每平米8万至12万间。西丽也已经在8万至10万间啦。深圳北站商务中心圈的深国际·万科悦城，现在单价大约每平米6.2万左右，算是很实在的价格啦。

　　全文结论：在一个仍然高速增值的区域，大约600万买一套万科的房子，对刚需客来说，万科悦城值得去看看。

　　（说明：教育信息截至2018年，学区划分及入学政策以教育局及学校政策为准；关于地铁、市政道路、市政工程、医院等信息来源于龙华政府在线、深圳地铁公告及百度地图测距。本文仅代表楼兔子个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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