二手住宅市场分析

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　　房价概况

　　基于世联评估和世联EVS的房价数据，我们对上海市2019年3月份二手房房价及走势进行市场监测，3月上海存量住宅均价为5.11万元/㎡，环比下滑0.81%；16个行政区里，9降7升，挂牌价格小幅下调。

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　　成交分析

　　3月二手住宅成交量26245套，环比激增164.0%，同比上升48.7%，成交面积环比激增160.3%，成交金额环比激增171.4%。本月上海二手住宅交易市场交投火热，自2016年限制性政策调控以来，市场一直处于低位运行阶段，一度跌破万套交易临界点，此番成交量激增除了金三银四本身因素外，房价虽然两年间下探趋势持续，但整体价格波动幅度有限，加上今年整体发声以稳房价、稳预期、稳市场为基调、增值税下调等，前期观望型的置业需求释放出推高成交量。

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　　结构占比

　　本月70平米以下的刚需小户型物业（一房或是小两房）套数市占率微增0.1%，为48.5%，70-90平米户型套数占比下滑0.5%，为26.3%，90-120平米户型上浮0.7%，刚改类型物业本月结构调整相对明显，大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比略有回调。

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　　环间结构分析

　　纵向来看，除个别环线外，70平米以下、90-120平米物业本月占比上浮明显，刚需及刚改需求强力释放；横向来看，除内环内、外郊环间150-200、200以上区间段的物业成交占比略有回升外，其他改善型大户型物业成交占比均处于下滑阶段；另外内中环间70平以下成交占比最重，为68.3%。

　　绿色标注表示环比下跌 红色标注表示环比上升黑色标注表示环比持平

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　　区域统计

　　据数据显示，本月上海16个行政区中，成交量全线上扬，涨幅前三分别为青浦区（涨幅231.82%）、闵行区（涨幅190.50%）、长宁区（涨幅182.17%），全市波动平均幅度为160.36%。

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　　板块统计

　　从套数top10板块的成交数据来看，整体环比全线上扬，浦江板块仍然排名第一，三林取代南桥新城板块登陆前三；从金额top10板块的成交数据来看，整体排名格局无重大变化，三林板块金额、环比涨幅均排名第一。

　　金额单位：亿元

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　　楼盘统计

　　从套数top10楼盘的成交数据来看，刚需改善型物业占据大部分成交，浦江宝邸、崧泽华城佳福雅苑涨幅最甚；金额top10楼盘的成交数据来看，全线楼盘成交金额过亿，其中前五楼盘成交金额均超过2亿。

　　金额单位：亿元

　　存量商办市场

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　　概述

　　写字楼市场3月成交量环比激增218.3%，成交套数748套；商铺成交套数303套，环比激增126.1%，进入金三银四，交易意愿加浓，写字楼市场表现更加，整体交投频率加速。

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　　成交结构比

　　办公楼成交套数占比以外郊环间为主，占有率达到43.72%，其次是中外环间与内环以内，分别为22.33%和18.85%；商铺成交绝大部分分布在外郊环间，占比为40.13%，其余区域占比分布相对均匀。

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　　行政区业态分布

　　办公楼成交套数排名前三分别为浦东新区（成交145套）、嘉定区（成交144套）、宝山区（成交68套）；商铺成交套数排名前三分别为宝山区（成交69套）、嘉定区（成交53套）、浦东新区（成交38套）。

　　板块方面，本月金桥板块取得金额及套数排名双冠，且套数环比涨幅最高，为1075.0%；金额前五排名中长寿板块套数环比涨幅最高，为1614.4%；楼盘方面天骄大厦、上海城开国际商业中心在套数及金额前五中均有排名，金额前五楼盘中多为新晋成交楼盘。

　　金额单位：万元

　　商业市场套数top5中，淞南高境、马陆、不夜城三个板块占据前三，且淞南高境板块在金额前五中亦有占位；楼盘方面前三名多为新晋成交，上海服装机械城套数环比涨幅最高，为900.0%。

　　金额单位：万元

　　-The End-