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学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，社会教育占 10%！

学区房只是锦上添花，不是因为有了学区房孩子就自动爱看书了，一切都离不开家庭的教育培养！

现在很多家长为学区房焦虑，买的话经济压力非常大；

不买的话，生怕自己孩子被落下，有一些愧疚感。

我和大家一样，完整地经历了学区房的困惑，我的建议是：

家庭经济能力不允许的时候，没必要过分追求学区房。

因为买房而牺牲了生活质量，这是得不偿失的。

在我没能力买学区房的时候，我根本就不操心这件事，我只关心如何营造更好的家庭教育。

办法也很简单，多买书，鼓励孩子多看书，培养他的求知欲。

我家在买书这件事上是不计成本的，会给孩子买各种绘本，放满了好几柜子，并且客厅没有电视，这种情况下孩子自然就会选择看书。

我每天忙得不得了，但太太会每天给孩子读 4 - 5 本绘本，保证孩子的阅读量，培养他阅读的兴趣。

如果有足够的经济实力，在不影响生活质量的前提下，我觉得学区房还是可以买的。

但学区房并不是核心，关键是家庭教育，好的家庭教育才是根本。

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买房子是大事，要是你本来就有买房计划，有能力拿出首付，也有充足的还款能力，平时就一定要做足功课，时机一到就尽快下手。

我花了一个月时间，按照 学位房、学区房、刚需房、置换房、投资房的角度，写了一篇万字长文，分别给你讲清楚购买的技巧。

从地段、户型、装修选择，商贷、公积金贷款等，到置换学区房投资房怎么选，各种内容应有尽有！

全文目录如下：

一、如何买对人生中的第一套房？

1、买房怎么选择最佳地段？

2、什么样的房子更好住？

① 户型怎么选？

② 朝向怎么选？

③ 楼层怎么选？

④ 装修怎么选？

⑤ 小区环境怎么选？

3、手头紧，如何贷款最省钱？

① 哪种贷款最划算？

② 怎样还款最省钱？

③ 如何使用房贷计算器？

④ 常见问题答疑

4、买房还需要支付哪些费用？

5、买一手房还需要注意什么？

① 确认五证齐全

② 区分订金和定金

③ 买房送面积？

④ 买房送车位？

6、买二手房需要注意什么？

二、如何选对学位房，让孩子读名校，赢在起跑线！

1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清

2、首要任务：选中心仪学校

3、买学位房，这 3 点要注意！

4、学位房两大风险，不容忽视！

风险 1：学位地段可能调整

风险2：学校排名下滑

三、想改善生活，置换房怎么选？

1、先买还是先卖？

2、房子如何卖出高价？

① 打扮好看的卖相

② 利用从众心理

③ 做好形象管理

④ 想一个高大上的卖房理由

四、投资房怎么选，才能赚得更多？

1、投资房怎么选城市？

2、投资什么样的房子涨价快？

3、投资房要避开哪些坑？

4、投资房的收益怎么算？

五、写在最后

文章篇幅很长很长，但全是干货～

看不完可以先收藏起来，等有时间慢慢研究； 但不要只收藏不点赞，更不要忘记看！

一、如何买对人生中的第一套房？

中国人向来有 「恋房情结」，毫不夸张地说，有房子才有完整的家。

但对于刚需来说，要在最没经验的年纪，做最重要的决定，如何才能买对人生中的第一套房？

1、买房怎么选择最佳地段？

李嘉诚说：「决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。」

良好的地段，上下班交通方便，各种生活配套应有尽有，幸福指数远超平均水平。

为了方便大家，我们总结了一个快速判断表：

直接说结论：

不同人对地段的要求不一样，上班族可能更关注交通，宝妈宝爸可能更关心学校配套，你可以根据自己的实际情况来挑选。

在深蓝保公众号的调研活动中，一位读者 @Jenny 跟我分享了 挑选地段的教训：

她在 2017 年买了广州郊区的二手房，当时觉得价格便宜、环境安静，而且终于有一套属于自己的房子，兴奋了好一阵子，但住下来却越来越后悔……

由于在天河区的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地铁要一个半小时，感觉生命都浪费在路上。

而且房子周边都是农村，连大一点的商场都没有，平时想买点东西都要往市区跑，非常不方便。

最麻烦的是，附近的学校都不怎么样，儿子还有 3 年就要上小学了，每次一想起这件事就觉得头疼……

「我真是肠子都悔青了。」

这句话她在分享中反复说过很多遍，希望大家看完后，对地段挑选有更深刻的理解。

2、什么样的房子更好住？

除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？

我同样总结了一份挑选要点：

下面我们逐项说说：

① 户型怎么选？

想知道什么户型是好的，可以先看看什么是不好的。

网上有一篇爆文叫做 「史上十大奇葩户型」 ，相信你一辈子都想像不到，房子还能建成这样？

奇葩 1：跑道户型

奇葩 2：虎口户型

奇葩 3：高跟鞋户型

上面这些户型，要么长得 「又长又窄」、「三尖八角」，连家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。

其实一个好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：

特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。

另外户型的 功能分区 也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对著厕所等情况。

② 朝向怎么选？

一般来说，南北通透是最好的。也就是说，南北都有窗户或者阳台，能够保证空气对流。

当然南北通透的房子也是最抢手的，如果买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的选择。

如果再加上一个大大的落地窗，阳光照进房间来会非常敞亮，让人心情舒畅。

其次是 西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。

最次是 朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就不要选。

③ 楼层怎么选？

我们都知道，一样的房子，不同的楼层，价格可以相差好几万。

而楼层的选择，可以从几个方面来考虑：

高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过如果是顶层，要注意夏天暴晒和雨天漏水。

如果楼层太高，首先要重点关注 消防，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注 梯户比，如果电梯太少，早上赶上班就只能干焦急。

如果家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。

④ 装修怎么选？

在选房的过程中，装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况：

直接说结论：

• 如果想方便：精装房更加省心，买几件家具电器就可以拎包入住，适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。
• 如果要求比较高：毛坯房想怎么装就怎么装，不过装修的过程一点都不比买房轻松，非常耗时耗力。

另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。

⑤ 小区环境怎么选？

第一次买房的人很容易忽略这点，我们的房子不是独栋别墅，楼盘的小区环境同样重要。

一个良好的小区环境，最好有 充足的绿化和娱乐健身设施，想想如果你家楼下就是一个小型公园，幸福感会加分不少。

挑房的时候还要尽量 避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。

最后一点就是 物业服务，经历过新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理有多重要。

3、手头紧，如何贷款最省钱？

刚需一般手头都比较紧，如何攒首付、如何贷款最省钱，都必须提前做好功课。

关于如何理财攒房子的首付，可以参考「 你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。

今天我们带你掌握房贷的技巧：

① 哪种贷款最划算？

银行的房贷主要分为两种，它们的差别如下：

其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且 工作收入稳定，任何人都能申请。

两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：

商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。

公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。

而且它的 贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。

如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 「组合贷款」。

② 怎样还款最省钱？

第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：

• 等额本息：每个月还款总额一样，包含本来和利息。
• 等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。

这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？

直接说结论：

• 等额本金更划算：总利息可以少交 20 万，但前期每月多还 1000 多块，压力非常大。
• 等额本息更适合普通人：每月还款一样，简单易记，年轻时少还一点，相对更加轻松。不过 30 年下来，总利息都超过本金了。

两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。

如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。

③ 如何使用房贷计算器？

现在买房和贷款都是抢著来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。

所以深蓝君建议你提前做好准备，例如学会使用「房贷计算器」。

这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。

使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。

注意图中有一个地方叫 「LPR」，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 「基点」，才是我们最终的贷款利率。

房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：

计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为 提前还款 做准备。

建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。

④ 常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。

这里也为大家整理了一些常见疑问：

Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？

A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。

不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你著急收楼，利率高一点也得接受。

Q：贷款年限选多少年最好？

A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。

在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。

而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。

Q：银行说我还款能力不够，怎么办？

A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。

你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。

Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？

A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。

对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。

Q：房贷要不要提前还款？

A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。

但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。

提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。

4、买房还需要支付哪些费用？

平时出去吃饭，除了饭菜要收钱，饭店还会额外收我们 「茶位费」、「服务费」 等等，其实买房也是一样的。

除了房子的价格，你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例：

由此可见，房子并不是明码实价，表面上是 100 万，实际上你要交的钱超过 103 万。

还好这些钱不需要你一次性交，如果你买的是一手房，从买房到交房一般都有 1 年以上的时间，可以让你先缓一缓。

5、买一手房还需要注意什么？

房子是我们最贵重的财产，买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项：

① 确认五证齐全

国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：

• 国有土地使用证
• 建设用地规划许可证
• 建设工程规划许可证
• 建设工程施工许可证
• 商品房销售（预售）许可证

这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。

② 区分订金和定金

两种金只有一字之差，听著都差不多，但却完全不是一回事。

看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。

如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。

③ 买房送面积？

在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 「送」 的。

这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。

④ 买房送车位？

开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。

产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。

6、买二手房需要注意什么？

一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，需要注意的地方也有所不同。

① 核实房子到底是谁的？

最直接的方法就是看《房产证》，上面写的 产权人 是谁？

如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。

对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。

除了房产证，我们还要去房管局 「查册」。

这份资料相当于房子的 「身份证」，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。

如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。

② 卖家户口迁出了吗？

原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。

在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？

③ 房子有无租约？

如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。

千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。

④ 做好交易资金托管

房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。

像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此，不要为了省一点费用铤而走险。

很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。

以上这些就是深蓝君为大家总结的刚需房购买攻略。

很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱，希望这份攻略能帮你少走弯路，一次性就买对。

二、想读名校，学位房怎么选？

中国的房地产市场，总有一群 「神奇物种」，它们就是千金难买的 名校学位房。

即使房子老破旧，仍有不少家长去疯抢，为的就是给小孩上个牛逼点的学校，赢在起跑线上。

今天也和大家分享一些挑选要点：

1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清

不管是哪里的房，只要和名校挂上钩，房子的价位立马就会上一个台阶。

学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：

• 学区房：教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。
• 学位房：开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校。

简单来说，学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高。

那么，学位房该怎么买？又有哪些需要避开的坑？

2、首要任务：选中心仪学校

古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。

北京一个 10m2 的「过道学位房」，根本不能住，就可以挂牌叫价 150 万。

与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。

教育局官方一般不会给学校排名，怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。

像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全国一本高校。

只要你的孩子入读这些高中，就意味著半只脚踏进一本学校的大门。不过，名校旁边的房价势必高出好几倍。

深圳罗湖区重点小学学位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。

因此也有人说，现在的教育不是考学生能力，而是考家长的经济实力。

3、买学位房，这 3 点要注意！

学位房被称为 「最刚的刚需、最稀缺的资源」，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。

那么，购买学位房需要注意什么？我们整理出以下 3 点，不知道可能会吃大亏。

① 提早入手准备

三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。

因此，建议大家错开高峰期，提前几个月就要做好入手准备。

如果等到四月底才买，房子可能早被抢光，小孩也可能错过五月最早的那一批招生。

此外，有些学校对 买房时间 是有要求的。

• 广州番禺区：小孩入户的房产，需满一年以上。
• 深圳：采取积分入学，最好提前几年买好学位房。

总之，为了保证小孩顺利上学，你越提前准备越保险。

② 学位是否被锁定？

如果学位被原业主的孩子锁定，你的孩子就无法在该学校上学。

根据学校和地区政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。

为了保险起见，买学位房前，你需要到学校实地确认，并查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。

③ 面积是否买小了？

有些地区或学校，会再设置一道门槛：房子面积符合要求，小孩才能入学。

比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。

虽然有种嫌贫爱富的作风，但重点学校人人都想挤进去，名额供不应求，也是无奈之举。

4、两大风险，不容忽视！

在过去，学位房往往被认为是「风险低、增值空间大」的好产品。其实，它的风险也不容忽视：

风险 1：学位地段可能调整

一些公办学校的招生范围，每年都会或多或少进行调整。这也意味著，家长花大价钱买到手的名校学位房，有可能会打水漂。

像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心，开盘时开发商承诺「买房送名校学位」，但后来学位名额超标，壹城中心的小孩无法全部就读，有的可能要被分流到其他学校。

类似的事件屡见不鲜，这也是购房者需要注意的一点。

风险2：学校排名下滑

买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。

有些学校是潜力股，过去不咋地，但越办越牛。也有些学校就像地雷股，曾经不可一世，如今黯淡无光。

如果不幸遇到学校排名下滑，不仅影响孩子的升学，而且房子日后转卖也比较难。

因此买学位房前，可以实地走访往届学生和家长，多方面打探一下学校的口碑。

名校对孩子成长的作用是毋容置疑的，但万一进不了名校，也不意味著孩子接受不到良好的教育。

俞敏洪曾说：学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社会教育。

由此可见，良好的家庭教育也不能忽视。

是否能上名校，我们做父母的尽力而为就好！

三、想改善生活，置换房怎么选？

大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾，想著等日后攒够钱了，再换套好的。

换房子的理由因人而异，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……

那么，置换房又有什么技巧呢？

1、先买还是先卖？

这里跟大家分享一个 「置换房子，钱房两空」的 案例：

李姐一家四口住在 5 楼，考虑到婆婆行动不便，于是找到中介，想换套 1 楼的房子。

中介让李姐签了两份合同，买和卖同时进行，声称这样能更快住上新房子，自己也操作过很多次，完全没问题。

没过几天，李姐就看中 1 套房子并且交了定金，中介也很勤奋，天天带人来看李姐的房子，很快就找到意向买家。

不过后来，买李姐房子的人反悔了，既没交定金也没签合同。后来，中介非但没有把李姐的房子卖出去，还辞职消失了。

李姐没收到卖房的钱，自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约，赔了 30 多万违约金……

现实中，还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下，最保险的方法是 先卖后买：

先保证自己的旧房子能卖出去，签了合同、收到首付款、完成房贷审批，然后再去买新房 ，否则很容易落得 「钱房两空」。

此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要 把口头承诺落实到合同上。

2、房子如何卖出高价？

置换房，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。

那么，自己的旧房子，怎样才能卖更多钱呢？

① 打扮好看的卖相

这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。

所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。

卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。

这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？

此外，带家电家具通常是加分项，但如果家具太老破旧，那会减分，宁愿不要。

总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。如果买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。

② 利用从众心理

大家应该都听说过 「羊群效应」，喜茶在刚开业的时候，雇人在门口排队，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。

其实，卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。

电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时，就遇到很多中介找的托儿。

另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。让更多人来看房，竞价者才会多，你才能找到出价最高的人。

③ 做好形象管理

有时候，细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点， 打造良好的个人形象。

回想一下你自己买房的时候，绝对不会找一个邋遢的销售，因为你从心底里就觉得这人不靠谱。

越高端的楼盘，销售的穿著打扮就越有气质。现在，你就是自己房子的销售。

当你出现在看房客面前，穿戴整洁、精神有气质，这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。

④ 想一个高大上的卖房理由

为什么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。

这时候，可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。

暗示这套房子会带来好运，这是一个 加分项。但如果你说急需用钱之类的理由，那么对方势必会狠狠砍价。

虽然这样做不够诚实，但是这种 「white lie」 也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。

置换房的技巧就讲到这里，能换房的都不是第一次买房了，相对刚需来说，经验也会更丰富一些。如果你有更好的经验，也欢迎在底下留言分享 ：）

下面深蓝君继续为大家讲解投资房。

四、投资房怎么选，才能赚得更多？

如果你问 2020 年最火的投资品种是什么，那答案一定是股市。

特别是创业板指数，已经从年初的 1800 点，涨到现在的 2800 点，升值 55%！

但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过，做投资一定要有 逆向思维：

中国股市向来是 「牛短熊长」，如果未来牛市结束，天量的资金又将奔向何方？房地产会不会是一个机会？

虽然我们无法预测未来，但机会总是青睐有准备的人。

下面就来了解下：投资房要怎么选，才能赚得更多？

1、投资房怎么选城市？

有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。

虽然很多城市都有限购，但只要提前准备，还是有变通方法的。比如我们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两个地方都有购房资格……

那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？

关键 1：经济发展要好

房价的涨跌，底层逻辑还是 供给和需求。

要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要 经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。

根据最新数据，深圳的上市公司数量已经超过 300 家，仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业，他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。

目前，深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基本面。

当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 「全国城市 GDP 排行榜」，一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2：人口不断增多

经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。

2019 年人口增长前十的城市如下：

很明显，这些城市都是经济发展比较好的。

好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。

其他城市的人口流入情况，可以通过当地统计局官网查询。

关键 3：土地供应不足

要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：

一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。

从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。

而深圳的土地供应却很紧张，它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多，购房需求量又大，最终导致供不应求，房价暴涨。

当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。

目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。

授人以鱼，不如授人以渔，这也是深蓝保一直以来的理念。

2、投资什么样的房子涨价快？

投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。

那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。

所谓控规，就是政府对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。

例如下面这张图：

我们可以看到，每个地块的颜色都不一样，对于投资买房，主要看 黄色和红色区域 就可以了。

• 黄色：代表居住用地
• 红色：代表商业用地

如果黄色集中，且周边没什么红色，那么这是一个住宅区；如果红色比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。

大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。

之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享，她家附近已经不批居住用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，房子根本就不愁租，房价也在逐年上涨。

因此在选房时，商业用地的占比 也是一个重要的参考指标。

不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。

因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。

3、投资房要避开哪些坑？

每枚硬币都有正反两面，除了要知道哪些房子升值快，我们还要知道哪些房子最好不要碰。

避坑 1：没有学区的老破旧

老破旧的房子，不但房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。

这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。

避坑 2：远郊盘

郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。

除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。

避坑 3：价格过分便宜的

如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。

因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。

这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。

4、投资房的收益怎么算？

投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价。

租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价

比如说，你花 100 万买了一套房子，每个月能收 3000 租金，那么租金回报率就是 3.6%。

具体的租金水平，你可以上各种中介 APP 看看，例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。

租金回报率不能孤立来看，因为资金是有 「机会成本」 的，同样的 100 万，你可以用来买房，也可以买理财产品。

如果理财产品的收益比 3.6% 高，那买房就显得不太划算了，因为买卖房子的手续非常麻烦，而理财产品相对省心很多。

当然，大部分人投资房子并不是为了收租金，大家更看重的是房子的升值。

总价 100 万的房子，自己出 30 万首付，贷款 70 万，如果房价涨到 150 万，相当于我们用 30 万赚了 50 万，收益率 167%！

这只是一种粗略的演算法，如果你想算得更精确，需要用到 IRR 工具。

在过去十年，不少人就是通过不断地买房卖房，积累了巨额财富，实现了阶级的跃迁。

未来十年，房地产投资又将改变多少人的命运？我们拭目以待。

一点心里话

房子是刚需，也是大家都关心的话题。

无论是年轻人凑首付、中年人二次置业，还是为孩子考虑学区房，似乎我们每个人生阶段都和房子离不开。 算起来深蓝君来深圳已经十三年了，这些年间我从青涩到结婚、买房、生子、创业、生二胎，早已不是年轻人。

虽然我不是什么成功人士，但我是一个细心的观察者，这篇文章把我知道的关于买房全部秘密都都写出来了！

无论你在什么人生阶段，无论是否有房，相信会对你有帮助，这些思考应该能给你一些启发。

之前我还写过一篇自己怎么凑深圳第一套房首付款的故事，如果感兴趣可以阅读：

关于楼市，这是我知道的全部秘密?

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写在最后

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学区房、大平层、高档小区并不矛盾，在杭州约一两千万一套，住进去以后邻居都是有钱人。

有钱，有小孩子要结婚，买买还是很有必要的，小区里面找个对象就家产翻倍了。

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其实还是政策，在哪儿住在哪儿上学。现在是划片招生就近入学，所以好学校附近的房子都贵，有钱当然买啊。

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买吧，不考虑私立学校，学区房是增值的，并且孩子也能接受良好的学习环境和教育。

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买

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