商铺现在还适合投资吗？
西安沣东新城，小区底商，铺子在一个十字路口附近，路对面是个中学，周围还有几个安置小区和商品房住宅。十字路口规划了地铁站，还没有修好。
房价2万八左右，问了周围小区的租金是135一平，算起来感觉回报率还可以，不知道能不能买啊
加个昨晚截的图，黑色的圈圈是个安置小区，还没盖好
绿色点点就是我准备买的商铺的位置
粉色点点是我问的那家135/平/月的砂锅店，是去看房中午吃饭随便找的一家
商铺和中学这个十字路口规划了地铁站，这条地铁线刚刚开始修，西安这个地方，地铁修的奇慢，说不定挖出什么就改线或者延期了，有点担心
关于这块，我只能从数据研究与服务经验给你建议，仅做参考
如果是从全国总体来说，房地产板块投资
写字楼与商铺是极度不建议进入的，尤其是写字楼！
写字楼的核心价值是装逼，但是有多少公司可以装得起，
更关键是你买的写字楼必须要在CBD最核心的那栋，否则其他大厦都是虚的，
而现在全国都在往互联网经济发展，开个淘宝店开个微店轻而易举，
试想你的生活都离不开手机，你的客户都在微信、抖音、快手等软体里面刷屏聊天，
无论是创业或者电脑办公，在家拿个电脑和手机就可以工作了，
环境不够好，我可以买个小公寓做工作室，地段好的话自己房子升值还不用交租
公寓设计上面居住，下面工作空间，现在很多设计公司都是如此
还有更致命的，我公司也就那么几条毛，办公桌都坐不满，租那么大的写字楼要来干啥
而且互联网行业依赖的是网路设备硬体，
互联网设备一般5年左右就被会被淘汰，
写字楼网速光纤跟不上？物业管理不到位？租金又要涨了？
我作为租客随时换一个网速更快，物业更优势，租金更靠谱的很容易
如果你是写字楼业主呢？拿在手里当做仓库堆放杂物吗？
商业类铺面是非常好的宣传+流量入口，但必须选好地段与掌握有核心竞争点，
满足特定条件的商铺是：稳定产蛋的金鸡
首先看看经济发展，未来都会以互联网销售+各类产业的经济发展居多，
先看有哪些产业行业会需要商铺
我们去留意一下目前走在街上看到什么商铺居多：
宠物医疗、餐饮消费、健身按摩、美容美发、药品消费、地产中介、租车服务、便利店、快餐外卖、超市、快递仓储，生鲜水果，眼镜配置，补习教学等
这些都对体验式有刚需，要面对面沟通与服务，
如果你有商铺，这些都会是你的租客群体
具备什么条件的商铺可以考虑呢？
产业聚集、人口流动稳定、交通方便、教育医疗酒店商场配套完善（可以在建未交付）、具备餐饮属性
具备以上调价可以去考虑入手购买作为资产配置
先说产业聚集
很多人问我那些工业区、创意园、厂房密集的适合吗？
试问这些地方会有以上的租客去那里开店吗？
有的话你可以入手，而我从业这么久真没看到开店可以长期稳定不走的
人口流动稳定
地铁铺面、火车站口、公交枢纽站等适合吗？
这里的人流量是稳定，而且大部分都是年轻人，消费能力有一定，
不过这些人来去匆匆，流量这么大但是留不下来，
最多消费一瓶水或者一个鱼蛋粉，一杯咖啡一杯奶茶，
至于利润回报率就真的需要算一算，
交通方便
临街地铺，1公里范围内有地铁，转角就是主干道呢？
这些位置就需要自己去现场考察，目前是新建设的在规划发展区，还是已经成熟的旧街铺商业；
如果是新的规划发展区域，就必须要满足上面提及的硬性条件；
如果是旧的商业街铺就要去蹲点一周，看看每间店一天进客量，
这个决定你的租客能不能卖货卖服务，如果你的租客都生存不下去，你怎么收租
教育医疗酒店商场配套完善（可以在建未交付）
这些产业行业里面，医疗方面是最重要的参考，
有医院则这个片区的医疗服、健康服务、餐饮服务店铺非常滋润，
如果是小诊所，那就算了吧，洗洗睡
商铺具备餐饮功能
商铺业主重要客户群，只要你的地段选得好，加上前面的条件都满足，而餐饮行业是万年不衰的行业，当这个店铺在这里长期有客户后，你要提加租那是很容易的事情
以下正式回答题主的问题：
从题目中看到产业只有一个：中学，我以5千学生，1000教师距离计算，
这些学生需要在附近补习、购买学惯用品需求性大不大，
是否已经有店铺开设了，如果作为参考值有一定价值，但不是重要因素，
因为掏钱给你的租客需要成年人，学生和老师能消费多少
小区地铺，附近有地铁，几个安置房和商品住宅；
这些都非常理想，如果是一线城市位置，商铺附近5公里覆盖3个以上楼盘，
每个楼盘满足了800-1000户居住量的话，已经具备投资价值；
为什么会人流稳定有投资价值，因为这里的人都要回来住啊！
会有很多业主与租客进出，当人口聚集在一个区域内
他们都需要各种生活服务，尝试去小区数数快递哥哥停留时间知道住户多不多
这些是给你的租客产生消费需求的金主！
店铺临近十字路口，附近有地铁，也就是会带来很多人进出方便，
提供了商铺的曝光次数，对于你的租客来说非常吸引，
从以上的分析来说，你的这个商铺是有投资价值的，
如果全部小区都住满了，租客应该也不缺，
这里有个方法，你需要去问问附近小区保安，说自己想买这里的房子
这些楼盘的真实入住率有多少，小区的停车费是多少一个月，
小区车位目前卖完没有，如果卖完的话目前总价多少钱一个，
所有小区都问一次，拿到最真实的数据，多跑几次没问题的
附近有店铺开张的话最好蹲点一周看看客流量
如果都已经住满，而且小区的车位都比较贵，在20-50万区间每个，关键是还不够卖
那就需要算自己的投入成本，租金比例看看回报率是否足够
千万不要看完所有算都不算就一拍脑袋：行！去干了
最后发现租客都没有，因为没人来附近消费，最后卒。
以下是往期回答内容，希望可以提供一些参考给你；
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以我们办案的经验来说，大多商铺投资都有很大的风险，真的很考验眼光，所以要慎重再慎重。
以下是我们看到的成功投资案例的情形，仅供参考：
1、你本身从事这个商铺可以做的行业，了解相关产业，退一步讲，没人租你的商铺，你也可以自己做的这种，例如广州十三行，你从事这项工作十几年了，这时候自己认为应该购入商铺，那当然有胜算；
2、你一直在这个商铺附近生活和工作，对这个地段有一定判断能力；
3、联合多个朋友将多个商铺一并买下来，这种可以整体运营，抗风险能力较强；
除以上情况外，除非你花大量的时间深入了解，调查该商铺的周围情况，否则，仅仅是听中介介绍，不建议购买，也不建议一般工薪阶层的朋友投资商铺。
我们曾经办的较典型的一个案件，就是多年前买入广州体育西路附近的商铺（熟悉广州的朋友都知道，人流大，核心地段），因为商铺稍微偏了，现在无论租金还是售价，都血亏。
坚决不要买商铺。近四年来，买商铺投资的朋友现在做梦都是梦见自己没买。
看眼光咯，我去年买的商铺，现在还没交房就有两家银行和火锅连锁都想要，行情好的时候你没点关系买得到？我从18年看到19年才等到这个机会下手。
西安不太了解，最好有沙盘图或者规划图，商铺外观照片，车流方向，周围人流，小区户数，规划菜市场，规划车站，这些才好判断。
我个人觉得商铺投资还是很有翘头的，毕竟实体店分种类还是会生存延续下来的，线上网路只是把一些传统适应不了现代消费习惯给架空掉
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