商鋪現在還適合投資嗎？
西安灃東新城，小區底商，鋪子在一個十字路口附近，路對面是個中學，周圍還有幾個安置小區和商品房住宅。十字路口規劃了地鐵站，還沒有修好。
房價2萬八左右，問了周圍小區的租金是135一平，算起來感覺回報率還可以，不知道能不能買啊
加個昨晚截的圖，黑色的圈圈是個安置小區，還沒蓋好
綠色點點就是我準備買的商鋪的位置
粉色點點是我問的那家135/平/月的砂鍋店，是去看房中午喫飯隨便找的一家
商鋪和中學這個十字路口規劃了地鐵站，這條地鐵線剛剛開始修，西安這個地方，地鐵修的奇慢，說不定挖出什麼就改線或者延期了，有點擔心
關於這塊，我只能從數據研究與服務經驗給你建議，僅做參考
如果是從全國總體來說，房地產板塊投資
寫字樓與商鋪是極度不建議進入的，尤其是寫字樓！
寫字樓的核心價值是裝逼，但是有多少公司可以裝得起，
更關鍵是你買的寫字樓必須要在CBD最核心的那棟，否則其他大廈都是虛的，
而現在全國都在往互聯網經濟發展，開個淘寶店開個微店輕而易舉，
試想你的生活都離不開手機，你的客戶都在微信、抖音、快手等軟體裡面刷屏聊天，
無論是創業或者電腦辦公，在家拿個電腦和手機就可以工作了，
環境不夠好，我可以買個小公寓做工作室，地段好的話自己房子升值還不用交租
公寓設計上面居住，下面工作空間，現在很多設計公司都是如此
還有更致命的，我公司也就那麼幾條毛，辦公桌都坐不滿，租那麼大的寫字樓要來幹啥
而且互聯網行業依賴的是網路設備硬體，
互聯網設備一般5年左右就被會被淘汰，
寫字樓網速光纖跟不上？物業管理不到位？租金又要漲了？
我作為租客隨時換一個網速更快，物業更優勢，租金更靠譜的很容易
如果你是寫字樓業主呢？拿在手裡當做倉庫堆放雜物嗎？
商業類鋪面是非常好的宣傳+流量入口，但必須選好地段與掌握有核心競爭點，
滿足特定條件的商鋪是：穩定產蛋的金雞
首先看看經濟發展，未來都會以互聯網銷售+各類產業的經濟發展居多，
先看有哪些產業行業會需要商鋪
我們去留意一下目前走在街上看到什麼商鋪居多：
寵物醫療、餐飲消費、健身按摩、美容美髮、藥品消費、地產中介、租車服務、便利店、快餐外賣、超市、快遞倉儲，生鮮水果，眼鏡配置，補習教學等
這些都對體驗式有剛需，要面對面溝通與服務，
如果你有商鋪，這些都會是你的租客羣體
具備什麼條件的商鋪可以考慮呢？
產業聚集、人口流動穩定、交通方便、教育醫療酒店商場配套完善（可以在建未交付）、具備餐飲屬性
具備以上調價可以去考慮入手購買作為資產配置
先說產業聚集
很多人問我那些工業區、創意園、廠房密集的適合嗎？
試問這些地方會有以上的租客去那裡開店嗎？
有的話你可以入手，而我從業這麼久真沒看到開店可以長期穩定不走的
人口流動穩定
地鐵鋪面、火車站口、公交樞紐站等適合嗎？
這裡的人流量是穩定，而且大部分都是年輕人，消費能力有一定，
不過這些人來去匆匆，流量這麼大但是留不下來，
最多消費一瓶水或者一個魚蛋粉，一杯咖啡一杯奶茶，
至於利潤回報率就真的需要算一算，
交通方便
臨街地鋪，1公里範圍內有地鐵，轉角就是主幹道呢？
這些位置就需要自己去現場考察，目前是新建設的在規劃發展區，還是已經成熟的舊街鋪商業；
如果是新的規劃發展區域，就必須要滿足上面提及的硬性條件；
如果是舊的商業街鋪就要去蹲點一週，看看每間店一天進客量，
這個決定你的租客能不能賣貨賣服務，如果你的租客都生存不下去，你怎麼收租
教育醫療酒店商場配套完善（可以在建未交付）
這些產業行業裡面，醫療方面是最重要的參考，
有醫院則這個片區的醫療服、健康服務、餐飲服務店鋪非常滋潤，
如果是小診所，那就算了吧，洗洗睡
商鋪具備餐飲功能
商鋪業主重要客戶羣，只要你的地段選得好，加上前面的條件都滿足，而餐飲行業是萬年不衰的行業，當這個店鋪在這裡長期有客戶後，你要提加租那是很容易的事情
以下正式回答題主的問題：
從題目中看到產業只有一個：中學，我以5千學生，1000教師距離計算，
這些學生需要在附近補習、購買學慣用品需求性大不大，
是否已經有店鋪開設了，如果作為參考值有一定價值，但不是重要因素，
因為掏錢給你的租客需要成年人，學生和老師能消費多少
小區地鋪，附近有地鐵，幾個安置房和商品住宅；
這些都非常理想，如果是一線城市位置，商鋪附近5公里覆蓋3個以上樓盤，
每個樓盤滿足了800-1000戶居住量的話，已經具備投資價值；
為什麼會人流穩定有投資價值，因為這裡的人都要回來住啊！
會有很多業主與租客進出，當人口聚集在一個區域內
他們都需要各種生活服務，嘗試去小區數數快遞哥哥停留時間知道住戶多不多
這些是給你的租客產生消費需求的金主！
店鋪臨近十字路口，附近有地鐵，也就是會帶來很多人進出方便，
提供了商鋪的曝光次數，對於你的租客來說非常吸引，
從以上的分析來說，你的這個商鋪是有投資價值的，
如果全部小區都住滿了，租客應該也不缺，
這裡有個方法，你需要去問問附近小區保安，說自己想買這裡的房子
這些樓盤的真實入住率有多少，小區的停車費是多少一個月，
小區車位目前賣完沒有，如果賣完的話目前總價多少錢一個，
所有小區都問一次，拿到最真實的數據，多跑幾次沒問題的
附近有店鋪開張的話最好蹲點一週看看客流量
如果都已經住滿，而且小區的車位都比較貴，在20-50萬區間每個，關鍵是還不夠賣
那就需要算自己的投入成本，租金比例看看回報率是否足夠
千萬不要看完所有算都不算就一拍腦袋：行！去幹了
最後發現租客都沒有，因為沒人來附近消費，最後卒。
以下是往期回答內容，希望可以提供一些參考給你；
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以我們辦案的經驗來說，大多商鋪投資都有很大的風險，真的很考驗眼光，所以要慎重再慎重。
以下是我們看到的成功投資案例的情形，僅供參考：
1、你本身從事這個商鋪可以做的行業，瞭解相關產業，退一步講，沒人租你的商鋪，你也可以自己做的這種，例如廣州十三行，你從事這項工作十幾年了，這時候自己認為應該購入商鋪，那當然有勝算；
2、你一直在這個商鋪附近生活和工作，對這個地段有一定判斷能力；
3、聯合多個朋友將多個商鋪一併買下來，這種可以整體運營，抗風險能力較強；
除以上情況外，除非你花大量的時間深入瞭解，調查該商鋪的周圍情況，否則，僅僅是聽中介介紹，不建議購買，也不建議一般工薪階層的朋友投資商鋪。
我們曾經辦的較典型的一個案件，就是多年前買入廣州體育西路附近的商鋪（熟悉廣州的朋友都知道，人流大，核心地段），因為商鋪稍微偏了，現在無論租金還是售價，都血虧。
堅決不要買商鋪。近四年來，買商鋪投資的朋友現在做夢都是夢見自己沒買。
看眼光咯，我去年買的商鋪，現在還沒交房就有兩家銀行和火鍋連鎖都想要，行情好的時候你沒點關係買得到？我從18年看到19年纔等到這個機會下手。
西安不太瞭解，最好有沙盤圖或者規劃圖，商鋪外觀照片，車流方向，周圍人流，小區戶數，規劃菜市場，規劃車站，這些纔好判斷。
我個人覺得商鋪投資還是很有翹頭的，畢竟實體店分種類還是會生存延續下來的，線上網路只是把一些傳統適應不了現代消費習慣給架空掉
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