购买上海不限购拍卖房「最重要」的3件事！
本文原创于2017年，作者：肖然团队
特别提醒：文章基于当时的政策及市场情况下创作，内容具有一定的时效性，有些内容可能已不再符合目前的状况，请以最新的情况为准。
前两天我们发过第一篇法拍房的扫盲文章：法拍房，有机会吗？适合我吗？
主要讲了以下内容，如果你想购买拍卖房，如果之前对法拍卖房没有了解，那么尽快找来看看哈~~
1，什么是拍卖房（法拍房）？
2，拍卖房与二手房的三大不同之处？
3，拍卖房是否可贷款？
文章发布以后获得了群友们的热烈支持，都来找小编问，如何才能买到拍卖房？春节后的这小段时间，是不是购买拍卖房的好时机呢？能不能给我们普及一下。
好吧，既然大家热情这么高涨，肖然助理团马不停蹄的送上第二篇，尽职调查篇。在这篇中，我们会结合肖然团队法拍房调研实例，一步一步的指导大家做调研分析。
尽职调研，算是专业用语，简单的来说就是对所要购买的房子做全面的调研，我们在这里把各种需要调研的信息归纳成三大类：
1，拍卖房基本信息调研2，拍卖房交易信息3，拍卖房风险信息以上三类信息的调研，就是我们今天所说的购买拍卖房「最重要」的3件事！
1、法院&拍卖行：无论采用何种方式对拍卖标的所作的介绍及评价，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保。
2、委托方和拍卖方不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。3、无论是司法部门委托还是社会委托的房产标的，由于缴税、补证等工作量大和难度高，房产过户、实物交接等事项的具体时间具有不确定性（时间较长），若因国家房地产政策发生变化，由此产生的风险由买受人承担。4、竞买人在竞拍过程中一经应价，即视为其已经了解并接受拍卖标的现状并负法律责任（包括标的的显性瑕疵和隐性瑕疵），认同标的房产变更登记（交易过户）的客观条件和必要条件。
什么不用竞价，价格还很便宜
什么全程代理你参与拍卖，你只要坐在家里，付钱及接收房子！！什么有关系搞定关系、法院及拍卖行什么包清场、包贷款
不要太全能、太热情、太体贴你只要先把钱付到他们帐户上，他们什么事都可以搞定没错~~他们就是这么温柔、善良、全能又安全~~~呵呵~~
如果你对拍卖房有足够的了解，你完全可以选择高冷系的，因为不管走哪条道，最终都会回到这里；
如果你想省事，你可以看看热情派，不过可能的结果是你的钱进去小半年，帮他们买到了房子，然后告诉你没有买到，无息退给你，不用担心钱大多还是拿得回来的，只是为他人做了嫁衣而已，也没什么。
如果目前没有能力选择高冷，也无法接受热情派，那就要花些时间好好学习，天天向上成长到能搞得定高冷美人，也应付得热情如火！！
肖然学房产最近这系列拍卖房的文章及每个月的拍卖房调研报告，就是协助你搞定高冷美人，及应付热情如火！！
笔者根据过去法拍房调研的经验（好吧，除了写文章，宝宝平时的时间都用来作拍前的市场调研了，一个月五六十甚至上百套的踩盘、看盘，心里有多苦你造么），总结了三大类的必调信息，基本信息、交易信息、风险信息。
类型、区域、地址、小区名称、楼高、总高、建筑年代、面积、区域配套、小区情况、房屋情况、拍卖时间、历史拍卖情况，当前拍卖信息、本次拍数。
想了解这些信息并不难，只要去公拍网查一下公告信息&与房屋附近的中介电话电话，大体也就差不多了
特别提醒一下，公拍网上所公布的信息不保证信息正确，你最好核实一下！
类型（公拍网查询）：拍卖标的的属性，金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高。
区域（公拍网查询）：拍卖标的坐落的区域。地址（公拍网查询）：拍卖标的的地址。小区名称（公拍网查询）：拍卖标的所属的小区。楼高（公拍网查询）：拍卖标的位于整栋建筑的第几层。总高（公拍网查询）：拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高，我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房等等。建筑年代（公拍网查询）：拍卖标的的建造时间。这个决定了金融机构贷款的年限，计算公式为：XXX。举例来说，一套xxx年的房子，最多可以贷款xx年。
面积（公拍网查询）：拍卖标的面积。面积是判断住宅是否是普通房的标准之一，区域配套（公拍网&Call线下房产中介）：拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况，公告上就有，不过不般不太正确，去与中介交流交流应该很快就知道了小区情况（线下调研方可）：拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值。房屋情况（公拍网&实在走访）：拍卖标的的户型、装修情况。拍卖时间（公拍网查询）：本次拍卖会时间。历史拍卖情况（公拍网查询）：本标的历史拍卖的时间、价格。当前拍卖信息（公拍网查询）：本次拍卖公司、联系方式、保证金打款账户、时间等要求本次拍数（公拍网查询）：拍卖标的这次是几拍
不管你买来是投资还是自住；
房子最终是用来住的，只有充分了解了标的的信息，才能帮助我们更好的评判他的价值，以及是不是适合自己。
这部分我们关注的是市场热度、最低起拍价、评估价、市场价、银行认定价、市场折扣、银行评估折扣、保证金、税费承担，欠费信息。
这部分的信息，大部需要自己调研，公拍网上能找到的信息就比较少了~
1、市场热度（线上线下调研方可）
市场热度是神马？市场热度是一个反映同类房源，近期市场的关注热度指标。
通过搜集各方挂牌及看房的情况，综合得出市场热度，数值越高，通过他我们可以直观的看到市场对于房源以及价格的接受程度。
市场热度是我们很重视的一组数据，通过这组数据我可以初步判断出此房未来好不好出售，此组数据越大，说明此房越好出售；反之越低，可能此房不太好出售或卖不起价。不过，有时候数据也会骗人，有些小区此数值非常低，并不是因为不好出售，而是自住率极高，没有房子出售或一出来马上就卖掉了，所以一定要去现场做做市调，实在太忙的话可以Call一下附近的中介，通过与他们的交流做出判断。（此数据为肖然独家出品）
2、评估价（公拍网查询）
对于拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中，评估公司评估费用往往是基于评估物价值。
以下就是评估公司对于拍品的评估报告，圈出来的地方，就是大家需要重点关注的，评估总价、单价、评估时间。
其中大家比较容易忽略的重要信息，是评估时间。一般来说，从评估到拍卖都会经过一段时间（少则几个月，多则半年甚至一年以上）。而法院平时比较忙，不会每次重新拍卖都申请价值评估，这就造成了评估价是滞后于市场变化的。
3、起拍价（公拍网查询）
我们报名参拍后，第一个看到的就是这个价格，对比市场价格是不是看得直流口水~
我选了一个流标了的房子，因为记录了当时的起拍价
从起拍价与评估价的差异，感受心动度及流口水程度。
不过，对于一些二拍或三拍的房子，你看到的可能是这样子滴~~
在正式拍卖前，公拍网不公布起拍价；
所以，在我们的清单上提供的起拍价是一个推论价格，一般来说三拍的价格最佳的状态是二拍价格的80%，当然，大多会高于这个价格。
好啦~~
我们来看一下这个价格的形成机制，跟两个要素密切相关，一个是拍卖次数另一个是评估价格。
根据有关规定，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；凡是遇到流拍的，下一次拍卖时，价格最高下调比例不能超过上次拍卖价的20%，一次类推，最多拍卖三次。
当然具体的价格制定，由法院综合评估后决定。
另外价格方面需要注意的是，根据新出的《最高人民法院关于人民法院网路司法拍卖若干问题的规定》，不再设置保留价（也就是成交的保底价），一人报名一人出价即可成交，这对购买者来说，也算是个利好。
不过拍卖房，有一个规则就是自由竞价，价高者得！！
多些人关注，多些人参拍，竞价的次数可能就会多不少，价格嘛~~~就有点不受控制了哦~~
4、市场价（市场调研获得）
一套房子在二手交易市场，可以成交的价格，我们一般需要参考的是相同小区，相同户型的二手房最近的成交价格。
5、银行认定价（需要找银行的朋友协助你们做调研）
北上广动辄成百上千万一套的房子，绝大多数购房者都是通过贷款的方式购买的。银行会根据自己的内部评估系统，给资产进行估值，并根据这一估值为基数，审批并发放贷款。
所以想要从银行爸爸口袋里拿到钱，还得看爸爸觉得这套房子值多少钱！
这个数据很关键的哦~~
反正肖然最关注的就是这个数据。
如果你想自己弄清楚这个价格，就想办法搞到银行的相关数据，或请银行的朋友帮帮忙。
6、市场折扣（市场调研所得）
起拍价/市场价
第一个相信比较容易理解，该比例反映了我用几折买到了这套房子。
考核性价比的一个比较关键数据！
7、银行评估折扣（需要找银行的朋友协助你们做调研）
8、保证金（公拍网查询）
拍卖保证金是竞买人取得竞买资格的条件之一。竞买人没有按照数额和截止时间要求交付拍卖保证金的，不可以参加拍卖会。
拍卖保证金的金额大小由拍卖公司基于拍卖标的实际情况而定，且参考评估值确定比例值，一般为评估值的10%—20%，特殊情况为评估值的30%，具体金额详见拍卖公司所发布的拍卖公告的「拍卖保证金」。
9、税费（结合公拍网的信息，自己初步估算或交易中心核算）
说道拍卖房，不得不提的一项费用就是税费，而且必须当场全额缴纳。常见的缴纳方式有各付个税、买家承担两种。如果你看到中意的拍品上写的是各付个税，恭喜你，买这套房子可以为你省下很多软妹币。
我们选取了一套在拍标的详细信息，供参考：
税费由买受人承担。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中惯例就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用，该条款也都在拍卖时载明，一般没有出过很大的争议。但如果房屋本身价值超过被执行金额营业税等出卖人费用肯 定被执行人出，如果不足额只能由购房人出。
不同地区税费减免等政策也有所不同。房子过户也就契税，营业税和所得税，这几个是大头。但这些税都是按评估价格来计算的，我举个例子，你这套房子50万元， 但评估价格在100万元的话，如果契税按1.5个点，营业税按5.5个点计算的话，虽然税率只有7%，但基数按100万元来算的话是7万元，折到你50万 元的房价上那就达到14%的费率了。
笔者就有个朋友通过司法拍卖，前段时间其他手续终于在法院办理好了，开开心心的去房管所过户，到那一看傻了眼，一套50W的房子，杂七杂八的费用加上去过户费竟然高达20%？还全部要买家出，这个价格已经超过本镇周边新开盘或者已经建好在售的房子房价了，本来拍卖就是全款支付不能贷款，因为便宜而购买，这样一来交这么高的过户费，简直比贵的还贵！
网上也有很多类似的例子，如王先生通过司法拍卖拍得一套住宅，成交价150万，面积100平方米，此房屋原系某公司所有，该公司于2004年购入，价格60 万，从未交纳过房产税。在王先生办理过户手续时被要求交税，经咨询国税和地税部门，需要交纳各种税收近50万。坑有多大，大家可想而知。所以，大家别光看 司法拍卖的房子便宜就跃跃欲试想出手啊，一定要算清楚，这个世界还是馅饼与陷阱共存的。
对了，搞不清楚时，大家就记得，司法拍卖的价格，说白了就是法院最终要拿到的数，其余产生的费用都由买方担，记住这点就行了。
A、如果该房原是个人物业，税费如下：
卖方税：
1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%。2、营业税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）买方税：1、契税：评估价*3%。双方税：各一仟左右。
B、如果该房原是公司名下物业。
卖方税：
1、营业税：（评估价-原价）*5.5%。2、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大。税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）买方税：1、契税：评估价*3%。双方税：各一仟左右。
以上提到的都是交易税，今年开始国家推广征收持有税，也就是房产税，规则如下：
一套总价800万，面积102.3平的房产为例，每年需要征收3.36万的房产税。
你需要做得就是填写黄色底价标注的内容：
然后，锵锵锵，征收对象、税种、税额一目了然。
我们知道一套房子拥有三种属性，产权、使用权（居住属性）、债权（用于抵押获得资金金融属性）。
通过拍卖市场获得的房子，产权&债权是不用担心，拍卖成功后，拿到裁定书可以直接进行过户，而之前的债权与购买者完全没有关系。
我们所谓的风险信息，主要集中在使用权以及购置拍卖房的隐形费用上。现实中就有朋友以起拍价拍得房产，最后发现，佣金、房屋使用欠费（水、电、煤及物业费）、税费合计加起来竟然比二手市场直接买入还贵，这就是没有控制好风险的典型。
总体来说，拍卖房的风险有「」三大金刚「，分别是居住风险、租赁风险、欠费风险。
1、居住情况（公拍网上有交代，但仍需核实）
在拍卖房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房，竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。
笔者就遇到过原房主以不知情为由，据不交房。反馈到法院，法院也以还有人居住不予以强制执行。另外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。所以在司法实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，是往往不予执行。
一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，没有详细说明的，也可以自行电话拍卖行相关人员进行咨询了解。议大家看中了一套拍卖房，一定要到现场去踩一下盘，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？一般来说拍卖以后法院是不负责清场的。
笔者的。
2、租赁情况（分法院认可及不认可的租赁两种，处理方式也不同）
对于拍卖房的购买者来说，租赁可是一个大坑，好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢？因为买卖不破租赁。
根据我国的物权法等相关法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。
7月份，A先生成功竞拍成功一套黄浦区的房子。等到付完款，拿到了《执行裁定书》等文件，意外发现了一份 「租房合同」，并且承租方两名人士目前在房屋内居住。经过沟通发现，该拍卖房的原房东由于欠债无法长话，随与债主签订了一份为期20年的租赁合同，将租金抵扣偿还了一部分债务。
A先生赶紧联系律师，得到的答复却是，根据我国的相关法律法规规定，该租赁合同真实有效，要么同租客协商解决，要么正常履行合同。
我的天!买到了却无法住进去，整整20年，由于前期调研得不够充分，A先生肠子都悔青了！
3、户口情况（自己到公安部门核实）
大家都非常关心买房子的户口问题，但是对于法拍房来说，不好意思法院这边只负责产权过户，户口是完全不管的，如果有相关问题只能找当地的公安户籍管理处进行咨询。
以下我们摘录了关于户口的拍卖特别约定：
这里限于篇幅的关系说道这里，具体大家有兴趣可以参考破解法拍房户口烦恼，里面有关于户口影响的详细说明。
4、欠费情况（亲自核实）
关于欠费我们先来看下，拍卖行的特别约定中是如何描述的：
本次房产拍卖标的交付后，买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。
你没看错，欠费金额由买受人自行调研，费用由买受人自行全额承担，手续由买受人自行办理，法院和拍卖行是不负责这部分事宜的。
市场上做拍卖房调研的也不少，大家看到的是这样的：
或者是这样的：
上面这个是总表，调研所针对的时段内所有的、上海住宅的拍卖房，这是总表。
下面这个是每套房子的详细调研解说，里面不仅有更详细的信息，还有操作指南。
最后我们把拍卖房需要掌握的重要三招总结如下：
1，拍卖房基本信息调研
类型（公拍网查询）,区域（公拍网查询）地址（公拍网查询）,小区名称（公拍网查询）楼高（公拍网查询）总高（公拍网查询）建筑年代（公拍网查询）,面积（公拍网查询）区域配套（公拍网&Call线下房产中介）小区情况（线下调研方可）,房屋情况（公拍网&实在走访）拍卖时间（公拍网查询）历史拍卖情况（公拍网查询）,当前拍卖信息（公拍网查询）本次拍数（公拍网查询）
2，拍卖房交易信息
1、市场热度（线上线下调研方可）2、评估价（公拍网查询）3、起拍价（公拍网查询）4、市场价（市场调研获得）5、银行认定价（需要找银行的朋友协助你们做调研）6、市场折扣（市场调研所得）7、银行评估折扣（需要找银行的朋友协助你们做调研）8、保证金（公拍网查询）9、税费（结合公拍网的信息，自己初步估算或交易中心核算）该房原是个人和公司物业，税费不同肖然学房产有一个计算程序，一键算清以上税费
3，拍卖房风险信息
总体来说，拍卖房的风险有「」三大金刚「，分别是居住风险、租赁风险、欠费风险。1、居住情况（公拍网上有交代，但仍需核实）2、租赁情况（分法院认可及不认可的租赁两种，处理方式也不同）3、户口情况（自己到公安部门核实）4、欠费情况（亲自核实）
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