一石激起千层浪！4月8日上午，国家发改委公布一份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放出了一系列重大信息，解读这份重要通知，不少问题涉及到与房地产市场密切相关，房地产投资或将迎来一个崭新的时代。

　　都说计划没有变化快，就在前天，笔者推出了一篇关于造城运动和"鬼城"形成之间的关系，建议投资房地产的人在选择投资时，要谨慎注意不要轻易走入"造城运动"的雷区，不料就在一天后，发改委下发这份通知，或将改变未来房地产投资格局。

　　这份报告非常给力，其中，最吸引眼球的，应该要数：农业人口市民化，发展城市群，培育都市圈，交通十纵十横，收缩型中小城市，"人地钱"挂钩等关键词。来看看《通知》与房地产相关的重点内容：

　　重点一：大城市落户政策全面放开

　　《通知》指出

　　Ⅱ型大城市：全面取消落户限制，

　　Ⅰ型大城市：全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　超大特大城市：调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　城市级别的定义： 1、超大城市，城区人口≥1000万；2、特大城市，城区人口500-1000万；3、大城市，城区人口100-500万，其中，Ⅰ型大城市人口300万—500万，Ⅱ型大城市人口100万—300万。

　　对照2014年《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，"严控城区人口在500万以上特大城市的人口规模，合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件"，文件发生了重大转折。

　　这意味着，国家对城市化发展规划的思路发生了重大改变，做出了重大调整。从原来严控超大特大城市的人口规模，限制特大城市发展，到现在，是全面放宽人口的准入政策，重点推进大城市发展。

　　重点二：发展城市群，培育都市圈

　　《通知》指出，要加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。

　　国家把发展城市群，培育都市圈列为未来重点发展方向。中国的城市化进程要全面进入打造城市群时代了。

　　重点三：中小城市要"瘦身"，特色小镇要"打假"

　　《通知》提出，要求"收缩型中小城市"要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。《通知》同时对"特色小镇"做了指导，对"淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇"，要建立"规范纠偏机制"，逐年开展监测评估。

　　重点四："人地钱"挂钩

　　解读一： 造城运动或将迎来两极分化

　　解读这份通知，不难看出，未来，城市的发展将呈现"强者俞强、弱者愈弱"的局面，也就是说，由于"人地钱"紧密挂钩，人多的地方，审批的土地就多，财政就会更加倾斜，钱就越多，那么，在继去年一二线城市抢人大战后，抢人大战将会在各大城市之间继续上演。

　　鉴于超大特大城市、及大城市的强大竞争优势，如果按照这个政策，未来人口会进一步向城市群、都市圈集中，已成为必然趋势。而在"收缩型中小城市"要瘦身的政策背景下，面对大城市的虹吸效应，那些中小城市将毫无反抗之力。而那些"特色小镇"，要"有序发展"，原来那种轰轰烈烈通过"特色小镇"建设大规模新城区的现象也将得到遏制。

　　回顾以往，为了扩大城市规模，取得更多资源，房改20年，各地在"造城运动"方面可谓不遗余力、轰轰烈烈，其中不仅一二线城市积极性很高，那些三四线、甚至五六线城市，都有很多"造成"冲动，各地"新城"、"新区"层出不穷，搞出了很多"鬼城"，有些"鬼城"触目惊心。有专家称，各地新城规划可供34亿人入住，可见泡沫之多。《通知》的出台，将意味着，中小城市的造城运动面临洗牌，那些把城区扩大到一倍、二倍的地级乃至县级城市，面对大城市的人口竞争，造城运动将无以为继。

　　以此同时，呈现两极分化，那些特大超大城市、大城市、城市群、都市圈，将会迎来新的利好，不仅原来的"空城"、"鬼城"可能被快速消化，而且，在人口、资源向大城市倾斜的过程中，新一波的造城运动也或将来袭。

　　解读二：房地产投资迎来大变局

　　三四线城市的房地产有些悬了。这几年，三四线房产的泡沫太多，在一二线城市诸多限购政策的控制下，很多资金流向三四线城市，造成了中小城市房价虚高，透支当地消费力的现象十分明显。一个县城的房价往往都被炒到万元以上，这种现象是极不正常的。

　　《通知》出台，大城市户籍开放，以及国家对中小型城市的"收缩"与"瘦身"战略，将会对三四线的房地产市场形成极大影响，这一招"釜底抽薪"，打压三四线房价泡沫，绝对是重拳出击，手里有多套房的投资客赶紧想办法套现吧。

　　以此同时，一线城市、准一线、强二线城市的房地产将会迎来春天，特别是都市圈、城市群的建设，将凭借政策、经济、产业、人口、资金、技术等优势，强势崛起。

　　中国目前的四大都市圈已经成型，粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝都市圈，作为引领东南西北四个方向的经济龙头，加上哈长、中原、北部湾、长江中游、关中平原等多地城市群崛起，全面带动全国经济发展、产业升级。

　　而在落户政策全面放开的大背景下，这些地方将迎来人口集中迁移，城市化进程加快，在"人地钱"紧密挂钩下，城市群、都市圈房地产开发投资将独领风骚。

　　文｜三缅