一石激起千層浪！4月8日上午，國家發改委公佈一份名爲《2019年新型城鎮化建設重點任務》的重要通知，釋放出了一系列重大信息，解讀這份重要通知，不少問題涉及到與房地產市場密切相關，房地產投資或將迎來一個嶄新的時代。

　　都說計劃沒有變化快，就在前天，筆者推出了一篇關於造城運動和"鬼城"形成之間的關係，建議投資房地產的人在選擇投資時，要謹慎注意不要輕易走入"造城運動"的雷區，不料就在一天後，發改委下發這份通知，或將改變未來房地產投資格局。

　　這份報告非常給力，其中，最吸引眼球的，應該要數：農業人口市民化，發展城市羣，培育都市圈，交通十縱十橫，收縮型中小城市，"人地錢"掛鉤等關鍵詞。來看看《通知》與房地產相關的重點內容：

　　重點一：大城市落戶政策全面放開

　　《通知》指出

　　Ⅱ型大城市：全面取消落戶限制，

　　Ⅰ型大城市：全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。

　　超大特大城市：調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　城市級別的定義： 1、超大城市，城區人口≥1000萬；2、特大城市，城區人口500-1000萬；3、大城市，城區人口100-500萬，其中，Ⅰ型大城市人口300萬—500萬，Ⅱ型大城市人口100萬—300萬。

　　對照2014年《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》，"嚴控城區人口在500萬以上特大城市的人口規模，合理確定城區人口300萬-500萬的大城市落戶條件"，文件發生了重大轉折。

　　這意味着，國家對城市化發展規劃的思路發生了重大改變，做出了重大調整。從原來嚴控超大特大城市的人口規模，限制特大城市發展，到現在，是全面放寬人口的准入政策，重點推進大城市發展。

　　重點二：發展城市羣，培育都市圈

　　《通知》指出，要加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。紮實開展成渝城市羣發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市羣高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市羣發展規劃實施，建立健全城市羣協調協商機制。加快出臺實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市羣發展規劃。

　　國家把發展城市羣，培育都市圈列爲未來重點發展方向。中國的城市化進程要全面進入打造城市羣時代了。

　　重點三：中小城市要"瘦身"，特色小鎮要"打假"

　　《通知》提出，要求"收縮型中小城市"要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。《通知》同時對"特色小鎮"做了指導，對"淘汰錯用概念的行政建制鎮、濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體的虛擬小鎮"，要建立"規範糾偏機制"，逐年開展監測評估。

　　重點四："人地錢"掛鉤

　　解讀一： 造城運動或將迎來兩極分化

　　解讀這份通知，不難看出，未來，城市的發展將呈現"強者俞強、弱者愈弱"的局面，也就是說，由於"人地錢"緊密掛鉤，人多的地方，審批的土地就多，財政就會更加傾斜，錢就越多，那麼，在繼去年一二線城市搶人大戰後，搶人大戰將會在各大城市之間繼續上演。

　　鑑於超大特大城市、及大城市的強大競爭優勢，如果按照這個政策，未來人口會進一步向城市羣、都市圈集中，已成爲必然趨勢。而在"收縮型中小城市"要瘦身的政策背景下，面對大城市的虹吸效應，那些中小城市將毫無反抗之力。而那些"特色小鎮"，要"有序發展"，原來那種轟轟烈烈通過"特色小鎮"建設大規模新城區的現象也將得到遏制。

　　回顧以往，爲了擴大城市規模，取得更多資源，房改20年，各地在"造城運動"方面可謂不遺餘力、轟轟烈烈，其中不僅一二線城市積極性很高，那些三四線、甚至五六線城市，都有很多"造成"衝動，各地"新城"、"新區"層出不窮，搞出了很多"鬼城"，有些"鬼城"觸目驚心。有專家稱，各地新城規劃可供34億人入住，可見泡沫之多。《通知》的出臺，將意味着，中小城市的造城運動面臨洗牌，那些把城區擴大到一倍、二倍的地級乃至縣級城市，面對大城市的人口競爭，造城運動將無以爲繼。

　　以此同時，呈現兩極分化，那些特大超大城市、大城市、城市羣、都市圈，將會迎來新的利好，不僅原來的"空城"、"鬼城"可能被快速消化，而且，在人口、資源向大城市傾斜的過程中，新一波的造城運動也或將來襲。

　　解讀二：房地產投資迎來大變局

　　三四線城市的房地產有些懸了。這幾年，三四線房產的泡沫太多，在一二線城市諸多限購政策的控制下，很多資金流向三四線城市，造成了中小城市房價虛高，透支當地消費力的現象十分明顯。一個縣城的房價往往都被炒到萬元以上，這種現象是極不正常的。

　　《通知》出臺，大城市戶籍開放，以及國家對中小型城市的"收縮"與"瘦身"戰略，將會對三四線的房地產市場形成極大影響，這一招"釜底抽薪"，打壓三四線房價泡沫，絕對是重拳出擊，手裏有多套房的投資客趕緊想辦法套現吧。

　　以此同時，一線城市、準一線、強二線城市的房地產將會迎來春天，特別是都市圈、城市羣的建設，將憑藉政策、經濟、產業、人口、資金、技術等優勢，強勢崛起。

　　中國目前的四大都市圈已經成型，粵港澳大灣區、長三角、京津冀、成渝都市圈，作爲引領東南西北四個方向的經濟龍頭，加上哈長、中原、北部灣、長江中游、關中平原等多地城市羣崛起，全面帶動全國經濟發展、產業升級。

　　而在落戶政策全面放開的大背景下，這些地方將迎來人口集中遷移，城市化進程加快，在"人地錢"緊密掛鉤下，城市羣、都市圈房地產開發投資將獨領風騷。

　　文｜三緬