變遷，變異，宿命——十堰地產發展週期之我見

　　儘管十堰房地產發展歷史有20餘年，但我們仍可以1998爲十堰地產起始年份，畢竟1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改爲貨幣化分配，那麼到如今就是20年時間。

　　如果把十堰地產以前發展分爲兩個階段，那麼或許可以把2008、2018做爲兩個節點；如果把1998—2008作爲地產發展的萌芽期，把2008—2018作爲地產發展的成長期；如果把10年作爲一個階段，把2018—2028作爲成熟期或許也不爲過，2028年後地產將走向衰退？

　　畢竟事物發展即有週期性，又有階段性，房地產是個特殊行業，有其自身的行業特殊性。同時房地產行業的發展也會“因人而異”——因城市而異、因房企而異，你走過的路會成爲別人前進的方向，你前進的方向同時也是別人走過的路。

　　走過的路

　　1、萌芽期的十堰樓市

　　萌芽期的樓市蠢蠢欲動，既然福利分房結束了，我把房子蓋好了，總該有人買吧，沒有營銷，更缺少套路，佔據的都是有利地形，不信沒有成功的把握。賣房者淡定自若，買房者心靜如水，沒有高房價，也不擔心沒房買。世紀花園、香格里拉、澳門花園、富康小區、東山苑作爲時代的代表應運而生，當然不能忘了朝陽上都。一切在現在看來有點過時，車位、電梯是最大的跟不上時代的產物，但誰會超容把房子蓋那麼密，誰又那有追求把房子蓋那麼高。講居住舒適度不比現在高樓大廈差，開車？開玩笑吧；爬樓？這難道是問題？

　　建房者誰也沒想到會成爲日後的富豪，開發商曾是一個令人尊重的職業，李嘉誠說的話還是每個追求成功者反覆研究的語錄。買房者基本都是有錢人，沒錢的數年後轉手套現立馬華麗轉身，某君06年3000不到入手香格里拉，11年7000出手；某人07年入手錦繡華庭，同樣12年翻番拋售，這都是活生生悶聲發財的案例，但那不叫炒房、投機，那叫正常買賣、時來運轉。

　　2、成長期的十堰樓市

　　前車之鑑，後繼有人。08到12是十堰房價漲的最快的幾年，部分樓盤12年的價格在現在還令人生畏，“日光盤”是個現在已經淡忘的名詞，但起源正是那個時期，誰要不是“日光盤”那幾乎就是差勁的代名詞。愈演愈烈、利令智昏，不能說大家能力多差，畢竟大家都是才入行的歪把子，不能說地產商都是土豪，但真正活下來的都是有的底蘊的人；即使你在以前還是個只知道蓋房子的建築商，經過13到17的洗禮，你若沒有倒下至少也成了半個成功的地產商。

　　膽大而富有激情是幹事業的先決條件，但幾百萬的資本拿了一個上億地王的開發商終於寫下了十堰樓市最爲黑暗的篇章，心存可憐，實則可恨。在你困難時期“拉你一把”的並非都是好人，而在你頭上拉屎的也並非都是壞人。

　　如果有人說世界上最難的兩件事，一件是把別人的錢裝進自己的口袋；另一件是把自己的思想裝進別人的腦袋，讓我說這個人叫開發商。開發商賺沒賺錢、賺多少錢我不清楚，但你若不被洗腦，又爲何受制於人？從淡定到觀望，從觀望到搶購；從淡定到失落，從失落再到淡定；但凡買了房我相信你不會失落，但凡沒買房我想你多的是幾分淡定；不是誰給你洗了腦，而是現實讓你成熟起來。房價長期看會跌嗎？做房地產一定會賺嗎？由成長到成熟這都是人生和地產必須經歷的過程。

　　未來的路

　　1、成熟期的十堰樓市

　　大盤如期而至，一切似乎來的晚了些，機會還是有的，但需要成長和提高，大盤也會水土不服，主場作戰自然有自身的優勢。每年兩萬餘套的成交量、6-7000的成交均價是目前十堰主城區新房多年來的勝利成果，這個來之不易的成果肯定要保住，至少在目前，這不是政治任務，但也是政治任務，實在不行再多搞點棚改，所以這是房產稅來臨之前難得的機會。

　　一方面要通過棚改、城鎮化來保持新房成交量；另一方面存量房、空置房越來越多。一方面人口數量、城鎮化速度短期難以提升；另一方面要保持稅收、GDP的穩步前行，鞠躬盡瘁，死而後已，這是房地產最終宿命。3-5年房產稅出臺是大概率事件，5年之後也許還有機會，但這取決於房產稅出臺的時間，更取決於三四線城市二手房成交量能否趕超新房，取決於房地產帶來的相關財政收入是否顯著下滑。從目前看還早，因爲基本二線城市新房成交還是碾壓二手房，十堰前者是後者的3倍，從三四線城市來看，3年不多，5年不少。