作者：美房網康老師

　　前幾天，又一座巨無霸商業體被外資收購，並且還是一個瀕臨倒閉的電子市場，創記錄的收購價攪動了低迷中的中國樓市。

　　3月28日，啟城投資（Ascent Real Estate Investors）與顥騰投資（Sigma Delta Partners Investment ）對外宣佈，兩家機構共同聯合著名境外機構投資者斥資57.2億元，對位於北京市中關村核心區的地標性建築鼎好大廈項目完成了戰略性收購。

　　近日，我發表了《央媒頭版喊話房價，房地產投資還有機會嗎?》指出：哪些房產能夠帶動實體經濟高質量發展起到積極作用，哪些房產是虛擬經濟的房價泡沫，這就是未來調控政策調整的核心。相信，近期更高級別的官方媒體就會發布這樣的界定標準，當這篇文章發表後，房地產調控政策的轉向就一清二楚。

　　中國媒體界有兩條神祕的定律，一個是越闢謠越證實，比如證監會主席剛剛出現的任免。另一個就是重大消息都是外國人先沸沸揚揚，而自己人還矇在鼓裏。

　　結果那個現在空空蕩蕩的鼎好大廈成爲了外國人的香餑餑，在中國人眼裏已是昨日黃花的房產在外國人眼裏就是絕代佳人。

　　作爲本次收購方之一的啟城投資是由凱雷亞洲房地產基金團隊創設的平臺，專注於投資中國一、二線城市的商辦物業、物流地產等，目前管理的資產規模達到25億美元。另一方顥騰投資是由美國華平前合夥人發起設立的綜合型房地產投資管理公司，專注於收購、開發、運營中國一線城市高品質辦公、商業及物流地產項目，目前管理資產規模達到20億美元。

　　而當下，正是中國樓市觀望氣氛濃厚的時候，個人房產投資者正在瑟瑟發抖戰戰兢兢的盤算如何割肉出逃的時候。

　　而這一幕，半年前剛剛在中國股市上演。個人散戶退場，外資機構抄底，換手後迎來了本輪行情。四年一輪週期的經典再現，投資者的區別就是倒在黎明前和黎明後。而股市中的茅臺酒吸引了大量外資機構，每一次下跌都是外資買進的節點，茅臺連續創出歷史新高的背後原因就是持續的高盈利能力。

　　在房價平均跌幅達到25%的限購最嚴厲的一線城市，這半年以來，再次迎來了外資背景機構的“掃貨”行情。

　　今年一月，亞洲著名房地產商凱德集團連續發佈公告，斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積。隨後，集團與淡馬錫達成交易，以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，其目的是爲了拓展在中國房地產的資產類別。

　　今年二月，港交所上市的REITs領展房產基金髮布公告稱，以66億元的總代價收購深圳福田區的怡景中心城購物中心。當時領展以66億價格拍下來時，還有不少聲音認爲價格高了，但領展認爲深圳的升值前景極爲樂觀。

　　根據世邦魏理仕集團的統計數據，2018年，外資在中國房產（主要是商業和辦公樓等）上的投資激增62%，達到780億元人民幣的規模，創下自2005年以來的最大規模。

　　更多的掃貨根本讓人目不暇接，這掃貨對象全部都是個人投資者嗤之以鼻的房產。

　　2月15日，今日頭條(即爲北京字節跳動科技有限公司旗下的聚合類新聞APP)以90億收購大鐘寺中坤廣場。

　　2月11日，京東旗下全資子公司，以26.83億元全資收購了北京翠宮飯店有限公司的100%股權。

　　領展房地產投資信託基金1月23日宣佈，25.6億收購成功北京通州區梨園鎮九棵樹路翠景北里21號的“京通羅斯福廣場”。

　　1月24號，上海靜安區南京西路板塊一宗商辦用地被上海泓喆房地產開發有限公司（華潤）+寧波梅山保稅港區盛石投資中心（有限合夥）（北盛）+上海萬法信息技術有限公司（萬得）以總價580200萬元摘得，摺合樓面價65216元/㎡，溢價率23.1%。至此，中國商辦土地拍賣最高單價紀錄誕生。

　　2018年12月11日，鏈家創始人左暉聯手願景集團以約105億元的價格，收購了太平洋世紀廣場項目北京盈科中心。該交易額也打破了北京商業地產成交總價格紀錄，同時，6.2萬元的單價成爲了北京商辦房產最高紀錄，較四年前李嘉誠之子李澤楷的盈大地產出售該項目的單價漲幅將近一倍。

　　機構和個人，投資的目的都是一致的，本質上，只不過是趨利避害的生物羣體。

　　境外機構願意花巨資買進中國一線城市的房子，並且是中國散戶避而遠之的商業辦公地產，難道外資是人傻錢多？顯然不是。

　　機構的資金都是借來的都有一定的負債率，他們借來的錢是有貸款利率的，而且這個利率比個人借的錢要高得多，也就是說，他們資金的使用成本是極高的，這不得不使得他們對風險有着高度敏感。“安全邊際”這個詞就是最核心考慮的因素。

　　安全邊際，作爲投資規律的四大理論的核心，很多人對這個詞估計都已都聽爛了。但何謂安全邊際呢？就是當某個投資目標的實際報價遠低於它的內在價值的時候買入，這樣就算未來風向變了也不怕。通俗地說，就是我買入這個目標以後預料它虧錢的概率小。

　　在中國，安全邊際較高的資產當屬房子；而在美國，金融資產配比排在第一位，所以美國的金融資產安全邊際更高。在美國買股票的人多，在中國買房子的人多。

　　也正是因爲這種情況，導致了中國的樓市一直在漲，美國股市是漫漫長牛，這是由大衆的心理預期決定的，大家都認爲中國的樓市長期看漲，認爲美國的股市長期看牛。美國股市長期看牛的原因就是有業績的支撐，而中國樓市看漲的原因就是有源源不斷的剛需。

　　現在，中國樓市的投資邏輯發生變化，原因就是剛需被提前消化，共有產權房在2017年橫空出世，一半的總價和貸款政策還擁有和普通商品房一樣的落戶學區政策，讓共有產權房成爲剛需的首選。

　　於是，投資樓市的安全邊際就剩下租金回報率和稀缺性就成爲外資機構投資的考慮核心。哪裏租金回報率高，哪裏的房產稀缺，哪裏就是外資機構的投資目標，所以外資看中的地方基本上全是一線城市的高租金回報房產。

　　在中國，目前的一線城市的佈局已經確定，就那麼幾個，就是京津冀，長三角，珠三角這幾大城市圈。所以一線城市核心的房子（尤其是核心交通樞紐的商業辦公樓盤）基本上是可以當做存量市場來看。房子的存量是稀缺的，但人口卻不斷增長，尤其是高端人口。

　　根據西方國家的人口變遷經歷，就算等到以後城鎮化極高，全國的絕大多數人口仍會主要集中在那些經濟發達的城市。

　　比如美國，目前美國的城市化率已經高達83%，但70%以上的人口仍是集中在大西洋沿岸、五大湖地區和太平洋沿岸，所形成的那幾個城市帶。未來中國也必然出現相類似的情況，恰恰這些外資就是既熟悉全球行情更熟悉中國市場的機構，這就是他們心中的投資的安全邊際。

　　看着這幾天瘋狂跑步進入股市的散戶，這些新入場的散戶們在爭先恐後的買進的都是那些外資們提前佈局的標的，不得不佩服外資的高明，他們每次都成功抄底了中國股市，現在，外資們再次抄底中國樓市，兌現了我一週前在微信公衆號“美房投資俱樂部”發表的《股市就是給樓市培養生力軍的地方》！