燕郊有某些不限購的樓盤銷售較好，大部分是北京來的客人

　　中原地產的數據顯示，今年春節過後，燕郊房價呈現出回暖跡象，目前燕郊二手房月成交量已經回到千套水平，成交活躍度有所提升。不過，北青報記者前往燕郊實地採訪發現，多個售樓處看房客都很少，多數冷清。據某售樓處一名工作人員介紹，燕郊樓市稍微有一點回暖，但在限購條件下，大火的可能性不大。有業內人士認爲，當地開發商、銷售代理公司、地產中介等利益關聯團體，聯合炒作政策放鬆及其他期望中的規劃利好消息，營造搶房氛圍。

　　變化

　　二手房成交均價連續六個月回升

　　或與每年的“春季攻勢”有關

　　燕郊樓市的一舉一動都備受市場關注。這些年，燕郊樓市大起大落。從大衆心理上接受的每平方米1萬多元，到2017年最高點時逼近每平方米4萬元。

　　2017年3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例；4月5日，三河市限購實施細則出臺，進一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購2套。樓市隨後一路暴跌，普遍下跌30%甚至腰斬。

　　去年年底，一路跌到冰點的燕郊樓市又有了回暖的跡象。鏈家數據顯示，2018年10月，燕郊二手房參考均價僅爲16269元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房參考均價已經漲到17462元/平方米，2019年1月，二手房成交均價爲18532元/平方米。

　　對於燕郊樓市，中原地產分析師張大偉認爲，燕郊樓市本身的市場利好的確出現，包括最近通州與北三縣協同發展以及地鐵建設的預期等。但從市場發展看，春節期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下，炒作更有可能會影響市場。“當然，這些炒作主要是在當地房價的確下跌不少的基礎上。”

　　實際上，燕郊乃至整個“北三縣”樓市每年一般都有一波“春季攻勢”。2017年12月-2018年2月，燕郊房價同樣出現一波較快反彈。其中2018年2月環比上漲2.38%。但炒作之後，燕郊房價隨後繼續下挫，甚至出現跌幅擴大的情況。

　　探訪

　　涉購從嚴無法規避社保

　　成交量不高且房價漲幅不明顯

　　4月5日，北青報記者來到燕郊著名的“售樓一條街”，這裏彙集了燕郊絕大多數售樓處和房地產中介，巔峯時，這裏曾雲集幾十家中介和數百名街頭拉客的賣房掮客。北青報記者此前曾在不同的時段多次探訪過這個地方，這裏幾乎是燕郊樓市的風向標。2017年最嚴限購之後，這裏的大多數中介都關門了，多數中介人員都遠走大廠、秦皇島一帶，“售樓一條街”一度非常冷清。

　　4月5日下午，北青報記者再次來到“售樓一條街”。一名中年女子介紹，她是上個月來到這裏拉房客的，一個月3000元保底收入。

　　北青報記者跟着他們探訪了數個售樓處，發現售樓處看房客都很少，多數冷清，售房處工作人員幾乎都在閒聊或者刷手機。據某售樓處一名工作人員介紹，燕郊樓市稍微有一點回暖，但只要限購不放開，大火的可能性不大。他們開發70年產權的住宅，必須具備燕郊3年的社保或者納稅，北京來的投資買房羣體沒法入手。

　　有沒有辦法規避社保或者納稅？對此，某售樓處工作人員表示，這要是放在以前燕郊有專門的人幫忙代辦社保或者納稅，現在政府查的嚴，已經沒有人敢做了。

　　爲何生意不太好，但幾乎每個售樓處都開張了？對此，某售樓處工作人員表示，一方面燕郊樓市確實有好轉的苗頭，大家都怕踏空。另一方面，燕郊樓市的限購明年就要滿3年了，限購之後開始在燕郊交社保的人羣很快就將擁有購房資格。所以現在很多工作也是在爲後期做準備。

　　燕郊鏈家地產一名客戶經理告訴北青報記者，實際上燕郊樓市依然是買房市場，成交量略有反彈，但是跟此前相比，依然處在很低的位置。業主掛牌價的升高只是一個預期，而在成交量不高的情況下，成交均價等數字並不能準確反映燕郊樓市的實際情況。

　　以“首爾甜城一期”爲例，鏈家的成交數據顯示，2018年12月至今，該小區面積爲70-90平方米的同類型（2室）成交房屋共計16套，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套，2019年2月成交7套，2019年3月成交了10套；2018年10月（市場最低點），該小區成交均價在16900-22858元/平方米區間內，2019年1月成交均價在17645-20827元/平方米區間內，2019年2月的成交區間爲20000元/平方米到21703元/平方米。再加上樓層、裝修的不同造成的差別，實際上房價的漲幅也並不明顯，這跟一些中介、營銷公號聲稱的20%漲幅有差別。

　　發現

　　小戶型不限購公寓項目

　　購房者以北京人居多

　　與售樓一條街的依舊冷清相比，北青報記者在探訪中獲悉，燕郊新開盤的不限購的公寓樓卻相對人氣較高。以某樓盤爲例，地鐵22號線（平谷線），在燕郊有一站燕順路站，距離該樓盤僅1公里左右。

　　這個項目主要有52-87平方米的平層和33-44平方米的loft，價格在20000元/平方米左右。項目的產權爲40年，興達置業的銷售人員告訴北青報記者，這個項目由於不限購銷售很好，大部分都是北京來的客人，有的人一出手就是好幾套。“如果買小一點的loft，首付只要40萬元左右。”

　　4月6日上午，北青報記者來到潮白大街邊上的上述樓盤的售樓處，門前的停車場已滿，停車場裏的車牌超過半數顯示來自北京，其次是河北、天津、江蘇等地。進入售樓處，近百平方米的面積大廳站了好幾撥看房客，他們圍着沙盤，銷售經理們正在給他們逐一講解。

　　在大廳靠近門的一側有一排桌椅，一些看房客當場交錢簽約，更靠裏屋內，一張桌子上擺着“中國銀行簽約處”的桌籤。工作人員介紹，看房客如果交了首付，直接就能在這裏辦理貸款，最快一週內就放款。北青報記者在半個多小時裏，已經有三個買房客表示了簽約的意向。

　　觀點

　　業內人士意見分歧較大

　　燕郊樓市或有炒作因素

　　面對燕郊樓市的情況，業內人士的意見分歧比較大。有業內人士認爲，隨着京津冀區域交通體系等基礎設施的優化、北三縣與副中心“四統一”規劃的落實、地鐵平谷線規劃調整等市場利好釋出，環京樓市在經過一段時間的底部運行後，目前價格已經趨穩，或已經觸底反彈。

　　但也有業內人士認爲，燕郊樓市的情況更多是炒作的因素。中原地產首席分析師張大偉認爲，燕郊樓市有借勢炒作的因素。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華在接受中新社記者採訪時曾表示，當地開發商、銷售代理公司、地產中介等利益關聯團體，聯合炒作政策放鬆及其他期望中的規劃利好消息，營造搶房氛圍。

　　針對廊坊尤其是北三縣炒房氛圍再度興起，北青報記者注意到，廊坊市政府再次強調了“房住不炒”的決心。3月15日，河北省廊坊市政府啓動了整治全市房地產經紀機構違法銷售專項行動，嚴查規避限購政策等12種違法銷售行爲。包括以私下內部認籌、排號等方式蓄客，通過集中選房、僱傭人員製造搶房假象等方式惡意炒作，通過“空掛”繳納或補繳社保、個人所得稅，違規遷移戶口、私下籤訂買賣合同等方式違反調控政策，或者誘導、教唆、協助購房人僞造資料規避限購政策。

　　本文轉自北京青年報