杜明徽 梁媛 金麗艷 牛偉*

久謙諮詢

中國共享辦公市場2014年開始升溫，2015年出現井噴式增長，雖然行業發展階段及集中度遠未達到發達國家水平，然而滲透率已超過美國，顯示出很高的增長潛力與想像空間。國內共享辦公近6成聚集京滬兩城，二線城市集中度高，主要分布在核心區的甲級寫字樓。頭部企業緊鑼密鼓得排兵布陣、跑馬圈地，雖版圖擴張進度顯著，但企業服務仍停留在概念階段，尚無法擺脫 「二房東」的行業形象。本文通過行業規模匡算、中美市場對標、細分賽道比較、融資併購統計、競爭格局比較，分析了市場的發展現狀與未來趨勢，並評估了共享辦公品牌的發展情況。

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中國共享辦公市場規模目前超過280萬平方米，正以平均每年不低於50%的增速在增長。目前多集中於北京、上海的寫字樓及產業園區內，未來將深耕一線城市核心商圈，逐漸向二、三線城市擴張，從產業園區、乙級寫字樓等成本低廉的區域開始逐漸向城市地標性商辦建築內擴張，越來越多的聯合辦公社區入駐 CBD、金融中心這樣的高端寫字樓，租金坪效也逐漸升高，甚至達到傳統辦公的 2-3倍。

美國共享辦公市場相當成熟，核心城市之間區別不大；對比下中國市場較為分散，城市分化明顯，部分一線城市滲透率遠超美國，然而二線城市卻發展不足。單店面積方面，高寫字樓空置率使得中國的共享辦公品牌能夠更容易的拿到大面積的物業。

共享辦公行業一線城市競爭激烈，二線城市行業集中度更高；主力玩家多具備地產背景，跨區拿地、運營、資金實力較強。區位方面多集中分布在多位於諸如北京 CBD、中關村，上海陸家嘴、南京西路、廣州天河北、珠江新城、深圳南山科技園、南山中心區等等有城市市代特色和互聯網科技、金融行業集中度高的商圈。共享辦公開發商的背景不同，入手的前期發力點不同，具有各自不同的相對優勢。

國內共享辦公空間單店面積普遍在3,000平方米左右，單工位面積6.5-7.5平方米，裝潢及提供服務較為同質。近年來資本強勁的推動和激烈的競爭情況之下，部分品牌為求規模而舍盈利，使得行業具有進入惡性循環的趨勢。長期看來，在平穩經營的情況下，共享辦公空間平均可於4-5年收回成本，經營良好的空間2-3年回收成本。

共享辦公開發商均大力開展企業服務，宣傳社群效應，以增強客戶粘性，建立組合優勢，增加工位外增值收入，但落地情況不容樂觀。若想撬動廣闊的潛在市場，仍需探索出可以為用戶帶來獨特效用的模式，降低可替代性，豐富品牌價值。

頭部品牌主要布局一線城市核心商圈，輻射二線城市；城市選址邏輯以搶佔核心地段的優質物業為主；估值以資產價值及商業模式為支撐，分化較大。中部玩家跨地區多物業類型運營能力較弱，項目集中於一線城市核心區域，正處於由一線向二線城市擴張初期，體量小且競爭激烈。

從2015年起共享辦公行業融資併購事件增加，投資熱度上升。投資多以B輪之前，少數企業發展到C輪融資和新三板掛盤階段。行業內存在併購趨勢，目前市場上存在一些依靠政策補貼得以留存的從業企業，政策斷奶後，未建立合理經營模式的從業企業將大批退出市場或面臨併購整合。共享辦公的競賽正呈現出明顯的「大魚吃小魚」馬太效應。

References

大中華區的聯合辦公空間：大勢所趨，迅速發展 – 戴德梁行

中國聯合辦公行業研究報告 – 艾瑞諮詢

共享經濟中的空間共享 – 36氪研究院

2018年聯合辦公數據分享會 – 好租網寫字樓市場速遞 – 戴德梁行2018靈活辦公報告 – 高力國際國家工商總局Statista

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