現階段，寫字樓是否值得投資？

寫字樓是眾多投資工具中的一種，有其自身的優勢和缺點。寫字樓投資是一個非常專業的投資行為，既然是投資，就從投資的角度簡單去分析一下。

1.機會成本

當我們在決定是否要做一個事情時，不僅要考慮這個事情的本身的優劣，而是要將這件事與其他選項進行權衡和比較，這就是機會成本。在產生投資寫字樓的想法時，你是否考慮過如果同樣的錢我投資了住宅、股票、債券、基金或者銀行定期，那麼收益率能有多少？風險怎麼樣？

2.寫字樓的投資收益狀況

寫字樓屬於商業地產的一種，對於普通個人投資者而言購置一處辦公物業的門檻較高，資金量偏大。所以要對投資寫字樓的平均收益率有個大概的了解。根據國際專業理財公司的計算原則，衡量一個辦公物業是否值得投資的基本公式：年收益（即凈租金）*15年=辦公物業購買總價，也就是說一個辦公物業通過收租，如果用15年時間就收回投資成本，那這個辦公室業就具有投資價值，國際上比較認可的寫字樓年收益率在8-10%之間。國內用的較多的的收益演算法是租售比：租金/單價*100%*12=年收益率。比如你在武漢內環買了套單價為19000元的寫字樓，該商圈同等寫字樓凈租金為95元/平，那預期收益率就是95/19000*100%*12=6%。但根據我這些年來的觀察，在國內一二線城市，寫字樓的個人投資者投資寫字樓的名義年收益率基本是6%以下，如果去除貸款利息成本、空置期間承擔的物業費、租賃中介費等，普通個人投資者的實際年收益率基本在4-6%。

投資寫字樓與投資住宅的收益邏輯：我為什麼只說通過收租來獲得收益？難道這房子就不漲價？漲價不是也可以獲得收益嗎？答案是：可能會漲價，但幅度很小，而且不同城市差異性很大，也有可能會降價。與住宅投資明顯不同的一點是：商業地產的投資收益基本來自於租金收益，而近20年住宅投資收益基本來自於漲價。北京上海核心區域的辦公物業漲價明顯，但其他二線城市很難漲價。另外，寫字樓物業的綜合交易成本（稅費、傭金等）已達到成交價的15-20%，這就大幅度減損了你溢價收益，所以通過漲價獲得的收益非常有限。

3.後期持有和租賃管理

寫字樓投資屬於固定資產投資，一般的持有期都很長，沒有做長線投資的準備，就不要做這個考慮，辦公物業是個流動性很差的資產，不會像股票、基金等證券一樣隨時變現，所有要有足夠的閑錢。另外，租賃管理工作也是一項對最終收益影響很大的事情，要學習了解辦公物業的維護和出租知識，要做好投入相當多精力的準備。

4.風險狀況

個人投資寫字樓主要風險有：

（1）系統性風險：寫字樓是一個城市經濟發展狀況的晴雨表，與經濟狀況密切相關，經濟下行會導致的租金大幅度下跌和空置率上升。比如這次疫情讓很多城市的經濟受到重創，一二線城市租金都出現了不同程度下跌。根據戴德梁行發布的《2020年一季度寫字樓報告》，一季度深圳甲級寫字樓空置率達到24.6%，上海21％，北京13.8%。而受疫情最嚴重的武漢，空置率預計會超過35%。

（2）因個人因素而面臨的風險：很多普通投資人卻天真的認為投資寫字樓就是買完收租，躺著賺錢。寫字樓買完之後大概只完成了這個投資行為的一半，還有一半工作量在等著你：招租、催租、退租、水電和裝修維護、物業協調等等。這些工作都是很專業的而且很耗費精力。你是否做好了這個思想準備？這是辦公物業個人投資者與機構投資者之間最重大的區別，其差別好比股市中的散戶與機構。專業的商業地產投資機構，在運營維護方面做的非常細，有專業的招商團隊、運營團隊、硬體維護團隊，甚至有自己控股的物業管理公司，這會在最大程度上減少空置期、降低招商和硬體維護成本，從而大幅度提高投資收益率。而大多數寫字樓個人投資者，由於缺乏商業地產方面的學習和認知，就像股市上的普通散戶，只能看天吃飯。面對每年2-3個月空置期，高額的出租傭金，卻無能為力。

5.投資寫字樓資產的優勢

（1）辦公物業這種資產的有其自身的優勢，與股票比起來，具有價值波動小、抗風險能力強、收益穩定等特點，在資金允許的情況下，可以考慮適當配置。

（2）投資寫字樓與投資股票比起來，有一個很大的不同在於，股票可能面臨巨幅波動產生巨虧。而寫字樓只要不遇到極端情況（地震、洪水等）基本不會虧損，無非是收益高低的問題，因為寫字樓購買之後自身價值發生波動的概率很低，收到的凈租金（扣除物業費、傭金等）就是收益。

6.建議

（1）對個人投資者而言，投資辦公物業屬於投資理財的一部分，應著眼於家庭資產配置和長遠的眼光來看待。要根據個人實際情況在現金存款、股票、基金、不動產等方面做比例上的調整，以達到抗風險和取得高回報的目的。

（2）選購辦公物業的時候，要注意城市經濟特徵、地段區位、配套設施等因素，最好找個靠譜的商業地產投資顧問幫助你選擇投資標的。

（3）學習，提高認知。不要投資自己不了解的領域。要投資辦公物業，就要學習商業地產投資和運營知識，如果你一點都不了解，建議不要碰。據統計，在股市中的散戶只有10%可以賺錢，為什麼同樣是散戶大部分人無法獲利？做投資是一件專業的事情，不管是投資商業不動產還是證券，都需要不斷學習，真正去了解每種資產的特徵，盈利的底層原理。這樣才能真正掌控這些投資工具，而不是被投資工具擾亂心緒。

（4）目前這個階段，辦公物業價格偏低，出售物業也很多。如果各方面都想好了，確定要配置這種資產，今年是個不壞的時機。

（5）如果確實有投資寫字樓的想法，可以看看這方面的書籍，簡單易懂實用的書，推薦《致勝寫字樓》這本。

這兩天朋友圈流傳某中介的一張截圖：

前海寫字樓、418㎡僅2600萬、業主血虧1200萬出售。

末了還加一句——只求賣掉。

幾個關鍵詞讓人不禁大呼「寫字樓就是個坑啊！」

用「骨折價」來形容也不為過，手握寫字樓的壕們看了估計也有點胸悶。

全國熱錢湧入深圳，住宅房價漲了一茬又一茬，寫字樓？？？

如果想賺租金回報率，就目前前海的寫字樓來說是比較低的。

我們以一套450㎡，總價4000萬的寫字樓來舉例，如果每個月的租金是200元/㎡：

9萬x12個月÷4000=2.7%（年出租投資回報率=月租金x12個月÷售價）

一年的出租投資回報率只有2.7%。

血虧！深圳這類房產有「毒」？3年倒賠1400萬……?

mp.weixin.qq.com

深圳前海如此，全國其他地方如何，可想而知。

投資新能源充電站，回本穩定，穩定剛需客戶，還不擔心收益

NoNoNo，今年不說其他的就這個疫情就影響太多企業倒閉了，寫字樓投資勸你還是放棄

根據所在城市來分析吧，舉個列子：目前坐標城市二線省會，甲級寫字樓售價：13000元/㎡，平均租金：80元/㎡/月，如：投資300W，購入面積：230㎡，年收入：22萬，年化收益:7.3%。

看起來是不是還可以接受，但需要告訴你的是所在城市沒有太多支柱產業，政府收入主要來源地產，我們這裡寫字樓空置率比較高，2019年公司所在的甲級就有大量退租公司，如果你的物業租賃不出去，那就相當於沒有收入，而且寫字樓變現比較困難，這筆投資實在是不划算。

最後總結下：如果所在城市發展有限，那麼不建議投資寫字樓，如果是一線城市的話，那請在自行考察一下當地實際情況。

今年上半年爆發的新冠病毒對經濟的影響有目共睹。餐飲、娛樂、旅遊乃至教育各行各業都遭受重創，出現了相當範圍的公司倒閉，很多城市的寫字也人去樓空，有些城市的寫字樓空置率甚至達到了20%。而隨著第二季度、第三季度的經濟回暖，又會對寫字樓產生哪些影響呢？

寫字樓怎樣收取投資回報

我們常說的寫字樓，正式名稱應該是專業商業辦公用樓，按照相關規定，寫字樓不能允許住人，只能用於企業辦公之用。而且由於寫字樓是商業用樓，如果作為二手房出售，需要繳納大量稅費。因此租金收益成為大部分寫字樓業主主要的投資回報方式。

怎樣計算寫字樓的收益

以蘭州為例，入手寫字樓的價格一般在1.7萬元/平米，而50平米左右商業辦公用房的租金為4000元/月，也就是說每平米寫字樓的月租為4000÷50=80元/(平米·月)，每年租金則為80×12=960元/(平米·年)，這樣的話，該寫字樓的年收益為960÷17000=5.65%，而一般情況下，如果寫字樓的年收益達到5%，就已經算是比較理想了。

投資寫字樓的前景

隨著經濟的回暖再加上疫情本身對於普通老百姓購買力的積壓，很多在疫情期間遭受打擊的行業也會迎來暖春，短期內來看投資寫字樓也有著非常不錯的前景。但是隨著近年來互聯網技術的革新，同時也對傳統的辦公方式提出新的挑戰。在線辦公、在線教育、在線醫療也如雨後春筍快速發展起來，必然擠壓傳統的教育、醫療以及其他商業企業。因此，長期來看，投資寫字樓或許並非是最佳的選擇。當然，在一二線大城市，資本集中，資源集中，一直會有足夠的企業來消化那些相當「高大上」的寫字樓。