▲ 环状线周边房价涨跌互见- 桥和站(中和区中山路，桥和路间)。（图／记者宋良义摄）

图文／美国会计师小羊的生活&投资手札

台湾房价居高不下，近几年政府透过提高交易成本及实价登录进行打房，然而台湾高房价因素却并非只因为交易成本，更重要的是台湾房屋的持有成本相较其他先进国家过于低廉，导致有钱人可以以近乎零成本持有许多房产。

为什么说台湾的房屋持有成本很低呢？

一般房屋持有人每年都要缴交房产税（房屋税及地价税），而这个税额基本上是由房屋及土地价值（税基）x 税率得来的，但是在台湾，这个房屋及土地价值是和市场价格脱钩的。

这里选择美国加州San Jose一处购入价为$605,000的30年自用独立屋(Single Family Home)及台北市一处屋龄30年购入价为1830万元的自用公寓做比较。

以下是圣塔克拉拉郡(Santa Clara County)政府网站关于该处房产每年需缴交的房产税的计算：

税基及房产价值是$617,100，因为郡政府每年会依据市场房价来调整评定房产价值，然而加州政府亦规定每年房产税最多只能涨2%，因此这间San Jose的放产自2016年以$605,000购入后，税基增长2%，成为$617,100。（$605,000*1.02=$617,100）

税基$617,100又可分为土地(Land) US$ 308,550及房屋(Improvement) US$ 308,550两部份，税基再乘以当郡税率及特别税。特别税(Special assessment) 是指对在公共设施或市政建设改进中受益的财产征收的一种税。例如，因市政当局对街道的拓宽和修整而使沿街地价上涨或是当地建设图书馆导致邻近建物增值。

在这个案例中$617,100 * 1.3052%(税率) = $8,054.37 + $1,225.38 (特别税) = US$ 9,305.67 如果此房屋为自用住宅可再减免 US$70 = US$ 9,235.67 也就是说这一间60万美金的房产一年的房屋及地价税约为美金九千多美元元，折合台币约$286,300元。

反观购入价格$1,830万台币的台北市公寓，财政部认定房屋部分评定现值是19万台币，土地的评定现值则是187万台币，分别乘上税率$191,000 * 1.2% + $1,870,502 * 0.02% = NTD$ 6,033，也就是说市值$1,830万台币的台北市公寓一年的房屋税及地价税仅为台币六千元。

换言之，售价、屋龄相近的房屋，美国的房屋持有人一年需支付台湾房屋持有人近48倍的房屋及地价税。

说到这里有些人可能会认为，那是因为美国劳工平均所得及GDP是台湾数倍，所以可以缴得起高额的房屋相关税赋。但其实比较台湾其他动产如汽车，一台2000cc的自小客每年的牌照税为NTD$11,230，再加上燃料税NTD$6,180，一台车一年的总税额为NTD$17,410，而一栋近2000万元的房屋竟只要纳台币$6,000左右的税。 由此可知，这是税负失衡，政府没有创造适当的房屋市场机制。低持有成本导致一般民众将房地产视为财富保值/增值的最佳利器。

除了低持有成本以外，另一个弊端在于不合理的自用住宅认列，让一个家庭可以有三处自用住宅，直系尊卑亲属都成为人头。

台湾地价税一般税率为 1%，自用税率为0.2%，以住家房屋税来说，自住为1.2%, 非自住的住家为1.5~3.6%。简单来说，房屋登记为自用住家大约是缴纳一般税率的三分之一。台湾屋主除了以较高总价的房产登记为自住，达到节省最高的税率，还可以登记共三处的高总价产品。

反观美国一年70美金的自用减免，一个家庭只能登记一处，加州自用住宅的减免也仅仅是房屋税基减七千元，即税金一年减美金70元。

美国设计这样的房屋税赋机制，即是在教育消费者，不要买超过自己需求的高总价房产也不要囤房，因高总价代表著高税赋，而囤房则有高持有成本。都市土地是稀缺资产，本就不应沦为投资客囤积炒作的商品。

近日来新闻经常提及受贸易战影响，台商鲑鱼返乡等议题。在国际情势以及政府放宽境外资金课税条款的影响下，台湾已吸引数千亿投资金额返台，但与此同时笔者也忧心，政府规定这些境外资金返台五年后，方可投入房地产， 而房地合一税对于五年后重购也有全额退税机制，这些政策是否会导致五年后资金又大举进入房市炒作？近期身边不少过去在房地产市场赚得满盆钵的长辈间口耳相传，说「现在不买，等资金进来，五年后绝对买不起」 又有言道 「台湾没什么好投资的，只有房地产」，所以鲑鱼返乡资金绝对会流到房市。这令笔者不胜唏嘘，难道台湾没有实业、人才可以投资，资金都应该进房地产炒作吗? 美国前首富及微软创办人比尔盖兹Bill Gates将个人资产超过百分之六十都投入于美国及全球股市，因为他相信企业创新才是驱动财富的最佳引擎，而产业创新升级才会促进国家经济体发展、提升就业及劳工薪酬增长的正向循环。