楼事济南

　　来，咱一起聊聊济南房子那些事儿

　　导 读

　　2018全年格局逐渐清晰；百强房企单月增速继续放缓；千亿企业25家，年末接近30家；近10家房企目标提前完成。

　　文／克而瑞研究中心

　　榜单解读

　　2018年11月，百强房企的业绩表现延续了三季度以来的态势，销售减速明显。本月，虽然百强房企的销售规模较10月环比有所提升，但单月业绩的同比增速仍进一步放缓。从房企截止11月末的目标完成度来看，目前已有近10家房企提前完成了全年业绩目标，但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，可能也会有部分房企无法完成全年目标。

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　　百强房企单月同比增速进一步放缓

　　2018年下半年以来，在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下，百强房企销售减速明显。11月以来，虽然房企项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应的年末反弹，实现难度很大。

　　本月，百强房企单月业绩的同比增速仍进一步放缓，从7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。我们认为，今年最后一月各大房企之间的竞争会更加激烈。

　　02

　　各梯队房企入榜门槛提升竞争加剧

　　2018年1-11月，TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。分梯队来看，百强房企中除了TOP3龙头房企规模增长较为平稳，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。但TOP30、TOP50和TOP100的门槛增幅都低于40%，与前几月50%左右的增幅相比出现下降。这与企业今年销售业绩增幅逐月下滑相关。

　　03

　　千亿房企数量25家、全年或接近30家

　　截止11月末，千亿房企数量已经达到了25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。中海累计销售超2400亿元，另外18家房企也都在1000亿元到2000亿元规模之间。我们预计，全年千亿房企的数量或接近30家，但由于企业推案去化率下降，年末市场形势依然严峻，千亿房企数量或低于预期。

　　值得一提的是，除了今年新晋千亿企业的7家房企之外，融信的累计销售规模也在本月突破千亿达到1082.2亿元，同比大幅增长超80%。随着规模稳健跨越千亿，未来融信将在产品品质、社区营造、平衡发展上继续修炼内功。产品品质方面，提升产品能力；社区营造方面，持续发力高端艺术人文社区；平衡发展方面，不断优化财务结构，提升企业经营的安全边际。

　　04

　　近十家房企提前完成全年业绩目标

　　房企全年业绩目标的完成情况一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力，另一方面也可以认为是对房企自身综合运营能力的年度考核，特别是在营销和品牌方面。据不完全统计，2018年百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。而截止11月末，在这些提出业绩目标的房企中有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，仍可能有不少企业无法完成全年目标。

　　我们认为，目前龙头房企更追求有质量增长、规模增长较为平稳。2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标。恒大虽然提出了5500亿元的销售目标，但目标增长率也仅有10%。而对于处于成长和高速发展中的房企而言，仍将销售规模的快速增长放在重要位置，2018年的销售目标增长率普遍在40%以上。在经历了今年市场的低迷，且中央进一步强调“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”、定调政策调控常态化的背景下，2019年这些房企是否要定或者怎么定业绩目标，也非常考验管理层的智慧。

　　导 读

　　销售TOP30包揽7成土地，近四成百强房企11月未拿地。

　　文／克而瑞研究中心

　　榜单解读

　　在坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供应，鲜有房企敢超预期拿地，谨慎态度依旧，销售TOP100企业近4成未在11月拿地。一方面土地市场降温明显，房企观望情绪浓郁，拿地销售比大幅下滑也可佐证；另一方面，金融监管收紧叠加销售降速，资金压力较大倒逼房企减少拿地。全年来看，已有26家企业全年货值已超去年全年，手握充足粮草，过冬问题不大。四季度我们认为企业拿地会愈发保守和理性，在城市选择上，需更关注二线城市供地增多带来的捡漏和调结构的机会。

　　规模与趋势

　　销售TOP30包揽7成土地，整体投资态度仍偏紧

　　1-11月，销售TOP100房企共新增货值8.8万亿元，为同期销售金额的1.2倍，虽然充足的土储是未来规模上涨的基石，但考虑到行业调整期到来，新增项目在明年入市后，能否取得满意的利润，将考验各家房企的综合运营能力。

　　就集中度来看，销售TOP10房企新增货值集中度接近6成，而前三十强房企几乎包揽了7成土地，依然延续强者恒强局面。与集中度不断攀升相对应的是，各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑，尤其是下半年，谨慎投资已经成为房企共识。

　　拒绝高位站岗，拿地楼面价较去年大幅下降

　　2018年1-11月，销售TOP100房企中超过半数楼面价较2017年下降，TOP10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨，龙湖、新城平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响，却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。即便是核心地块品牌房企竞争仍激烈，但“高价地不拿”、“不超预期拿地”仍是房企下半年投资主旋律。

　　洗牌与分化

　　销售TOP100企业近4成未在11月拿地

　　年末市场延续低迷，房企销售增速进一步放缓之下，对于投资拿地愈发谨慎。销售TOP100中近4成企业11月未有新增土储入账，其中不乏前五十强房企如金茂、远洋、首创、金辉、福晟等，为了防范风险进行主动战略收缩。当然，企业减少甚至停止拿地底气来源于自身土储充足，金茂、福晟、首创、金辉等总土储去化周期均在3年以上。拥有充足的土地储备之下，适当放缓投资节奏并不会对自身发展带来强烈冲击。

　　总体来看，11月停止拿地的企业更多的分布在TOP50之后，中小房企的生存空间依然不容乐观。市场调整下，这些企业将面临新一轮洗牌，不但规模快速增长缺乏动力，也很有可能被市场淘汰出局。

　　26家企业新增货值已经超去年全年

　　在2018年先扬后抑的拿地格局下，有26家企业拿地势头较猛，前十一月新增土储货值已经超越去年全年。TOP10中绿地、华润货值较去年增长超过50%，其中绿地货值大幅增加与其聚焦高铁沿线三四线的战略密不可分。第二梯队中，中梁和蓝光早在10月份就完成去年新增货值，补仓需求强烈、冲规模的势头强劲，未来只要在运营机制、内部管控和市场节奏上把精准把握，规模增长的潜力和空间巨大。

　　格局与未来

　　四季度中西部高能级二线仍是布局重心

　　从前十一月典型房企的拿地分布来看，得益于棚改热度尚未消失，三四线依旧是布局的重点，占比超过50%，但相较于前几个月来看，占比呈现下降的趋势。三季度以来土地降温明显，导致四季度房企投资更加谨慎和聚焦。值得注意的是，四季度典型房企在二线城市拿地占比已经基本与三四线持平，且主要聚集中西部等高能级城市。在三四线热度逐步衰退的大格局下，房企已经开始逐步回归二线。

　　年末供地潮到来，谨慎选择高能级核心城市

　　临近年末，土地市场将迎来周期性的“供地潮”，尤其是在今年地价趋稳、而稳房价形式依旧严峻，以及地方财政压力下，完成供地计划的压力会进一步凸显出来。这一点从北京、苏州等城市在四季度加强推地也可见一斑。

　　随着新增上市土地的数量和质量的提升，短期房企可供选择的地块增多，一定程度也会削弱竞争程度。想要逆势调结构布局房企，可以在现金充足的情况下抓住这一波窗口期，尤其是经过长期调整的二线城市如合肥、青岛等。而市场过热且快速下滑的三四线以及部分房价涨幅过高的中西部二线，仍然需要谨慎对待，原则上把握“多看少动”、“精准聚焦”的拿地原则。

　　本文来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)

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