在地产界有一句老话：中国地产看华南，华南地产看粤系。浩荡40载，一部粤系房企沉浮录，半部中国地产风云史。如果对地产稍微有些了解的，粤系房企是一个经久不衰的话题谈资。地产界这句老话，就是最好的证明，如果真的要问，粤系房企在房地产的沉浮中如此重要，时间就是最好的印证。

1979的深圳作为我国最改革开放的试点，一座遍地是黄金的城市崛起，房地产是最先看到机会的。1980年1月8日，深房集团前身深圳市房地产公司成立，中国大陆有了第一家房地产开发企业，也是粤系第一家房企。三个月后，邓小平指出房子可以买卖，商品房的概念得到上层首肯。紧随其后又一家粤系房企破土而出，就是现今所熟知的招商蛇口。于是在时代的感召下，敢于第一个吃螃蟹的深圳，代表这中国正悄然的经历著一次伟大的转折和变革。

80年代的下海，让很多人投身到创业的大潮，具备著优秀洞察商业的敏感，也就是这个时代诞生的很多名躁多年的大地产商，像合生、星河湾、雅居乐等。「东晓花园」对于了解房地产历史的人都不陌生，1987年12月1日，骆锦星作为深圳特区房地产公司总经理，在深圳举行的中国第一场土地拍卖中，代表公司以525万的价格竞得东晓花园的地皮，这就是中国房地产发展历史上有著标志性意义的「中国第一拍」。于是中国房地产的发展进入一个新的模式，越来越多的人开始关注房地产、投身房地产，于是有了在当时王石的仪器展销中心几经易名最后确定的万科。

到1990年时，当今粤系主流房企已诞生5家：万科、招商、中海、金地、越秀。再到1993年，碧桂园、富力、合生、雅居乐皆踏足地产，华南五虎中四虎已出山。再有就是后来的保利、恒大、金地。当然，时至今日，奠定粤系房企地位还有很多，在排名中，也不乏有黑马之势，可以说粤系地产占据的中国地产半部风云历史。

感兴趣的可以参读虎嗅的一篇文章《粤系房企江湖》

粤系房企江湖?

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其实说了这么多，粤系的房企历史，真正要问粤系房企有哪些特点，作为一个房地产行业涉足不深的关注者来看，可以总结几点共性：

1.是粤系房企一种是地产业务为主，多元扩张，另一种是其他业务积累跨入地产行业，粤系房企对「鸡蛋分篮子」这个理解一直很精髓。

2. 粤系房企在房地产业务营收占比普遍超过90%。从战略布局看，粤系房企分为全国性均衡布局、核心城市群区域性布局和以广东省核心城市为中心三类。

3.粤系房企之间的人才流动，导致整体运营模式和运营能力，相同之处甚多。

4.规模上，粤系房企的占比明显之多，也得益于粤系房企在成立之初，的先觉性和优越的时代背景。

手机码字太辛苦，如果有时间可以就闽系、浙系、京津系逐一分析。

2019年房企业绩公告已接近尾声，各家「家底」也陆续公之于众，从今年房企的业绩不难看出，很多门派的影响力都在变化，例如，港派房企，北派房企、沪派房企……都在走低，而粤系、闽系在持续走强……这两派房企的诞生之路也都有著世人津津乐道的传奇故事。

一、粤系房企

在地产界有一句老话：中国地产看华南，华南地产看粤系。之所以这么说，是因为中国房地产的故事从深圳落下的第一笔，而粤系房企的崛起，也是从这里开始的。而说到粤系房企就不得不说中国房地产行业的头部的三家马车：万科、碧桂园、恒大。从2016年起连续三年，碧桂园、万科、恒大三家轮流坐庄，较其他房企几个「身位」的领先差距也让市场相信，三巨头的格局在未来依然要持续一段时间。

1、中国目前地产三强 最先诞生的是万科。

1988年11月，万科和地产的第一次交集，技惊四座。万科以2000万拍下深圳威登别墅地块，楼面价大大超出周边售价。首次出手便一骑绝尘，原来，不拿地王的万科是制造地王的祖师爷。

结束竞拍后，时任深圳市规划国土资源局局长的刘佳胜质问王石「怎么出这么高的价格？不是在瞎胡闹吗？」王石承认这是一张昂贵的入场券，但行动上绝不收敛。一个月之后，王石又拿了天景地块。深圳的地产同行开始对这只初生牛犊另眼相看。由此万科也开启了深耕深圳之路。

2、第二个具有代表性的粤系房企碧桂园，诞生于1992年。

1992年，北滘经济发展总公司与另外两家公司（广东发展银行广发房地产珠海分公司、香港超确发展有限公司）合资，成立「三和物业发展有限公司」，合作开发在顺德北滘碧江和三桂两村之间的一块百来亩的土地，定位为高端别墅住宅区，起名碧桂园，这就是日后的顺德碧桂园。然而碧桂园首期销售并不乐观，加之海南房地产泡沫引发中国历史第一次房地产调控，三和物业发展有限公司中的香港超确首先要求退出，而广发银行也因调控政策要求退出自办房地产，只剩下经济发展总公司，而惨淡的销售成绩也让经济发展总公司急著抛掉这块烫手山芋，找到几家企业，却没有人愿意接手。

1993年，以杨国强为首的五位建筑公司管理人员，经过缜密研究和分析，认为项目大有可为，于是作价7500万，接手该项目。接手后，杨国强发现，成功人士最关注的是子女的教育问题，希望他们的子女能获得良好的教育，有能力继承自己的事业。所以，碧桂园建设了广东碧桂园学校，并与北京景山学校合作，碧桂园项目一炮走红，此次教育地产的销售也成了地产界的经典营销案例。

3、华南五虎最晚出山的当属恒大。

1996年，在广州操盘的许家印帮公司年赚千万，拿著3000元月薪的他要求涨到10万年薪 ，老板拒绝了他。一声叹息，许家印另起炉灶创办恒大。1997年，恒大开发的第一个楼盘金碧花园两个小时销售一空，实现销售额8000万，许老板轻松抱回第一桶金。到了1999年，恒大已经位列广州地产10强。许家印一边狂喜，一边默念：感谢老板当年不加薪之恩！

二、闽系房企

相较于第一梯队粤系房企的「气定神闲」，二梯队的闽系房企始终行走在不断奋进的路上。说起闽系，「土地收割机」的帽子，大家一定不陌生。

1、「带头大哥」世茂

作为闽系房企的带头大哥，世茂诞生仅比万科晚一年。放诸至祖籍为福建省的房企老板里，现年68岁的他年纪最为年长。1989年，近不惑之年的许荣茂一手创立了现在的世茂集团，在兰州投了第一个地产项目——东方红商业城。

世茂在1995年进京后，5年内投资超40亿，连开亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高档项目，独占当时北京1/3以上的高档住宅市场。亚运花园一度成为京城名盘风向标。

有趣的是，世茂的楼盘名满京城，但低调的许荣茂始终鲜为人知。甚至在2001年，以60亿元身家首次进入《福布斯》排行榜前5位时，他一反常人作为，致函《福布斯》表示拒绝登载自己的名字。相比于「激进」的闽系房企，世茂可能算个异类。

2、「院子系」开创者泰禾

1996年，这一年应该被视为闽系房企的发端年，当今主流闽系房企有一半在这一年诞生。

这一年，31岁的黄其森从福建建行离职，组建泰禾。说到泰禾，大多数人印象最深的可能是院子。20014年，泰禾挥师北上开发了「运河岸上的院子」，后更名中国院子。拿地时黄其森自信地说：「我们要打造中国第一豪宅别墅！」这个院子系的开篇之作让泰禾在京城一炮而红，创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇。成龙、冯小刚、王刚、章子怡、范冰冰、孙红雷等都成了泰禾的座上宾。

「爱拼才会赢」的闽系房企，与「勇立潮头敢为人先」的粤系房企，都是当下中国房地产行业发展中的佼佼者！今后也注定是中国房地产行业的变革者，江湖还是那个江湖，人确不是那些人。可能不知道多少年以后，房企的派系还会生出很多变化。

太大的故事讲不了，说说我们这个十八线小城市的故事吧。

2010年的时候，粤系房企三巨头之一的恒大来了，在此之前我们这儿的房地产市场不温不火，没有粤系闽系京津系大佬们的刀光剑影，只有本地几家小房企的浮浮沉沉。

恒大刚来的时候并没有在溅起多大的水花，十八线小城消息闭塞，对这种在南方搅动风云的企业的认知还停留在「这个企业貌似很厉害」的地步。之后，恒大从入驻到开盘只用了不到一年的时间，这才引发了一阵骚动。

这股骚动也没有持续多久，恒大那个项目地理位置太偏，城市发展也没有那么快，所以十分不好卖，自此之后四年，恒大再没有在这儿拿过新项目。

之后碧桂园也来了，一出手就是几百亩的大盘，位置更不好，做的还是小别墅，稀奇倒是挺稀奇的，参观的人很多，但是听说当时也很难卖出去。

又过了两年，迎来房地产发展的高峰时期，上至一二线城市下到十八线小城，房价大多都翻了至少一番；这个时候城市也发展了，城区不断地往外扩展，公路、高铁、汽车的发展使距离一下子进了，原来20公里的路如今开车十几分钟就能到，种种因素使得原本不好卖的盘瞬间起死回生。

但是恒大和碧桂园作为粤系房企的巨头，地产三强的两席，仍旧没有拿到一个市区的项目，很多人调侃说我们这个地方地邪，但真正原因是本土开发商势大。

本土开发商乘著大浪潮崛起，虽然时间晚了点，但他们自此起家，资源人脉丰富，作为「嫡系」自然比外来者有优势，恒大碧桂园进不来的市区对他们来说是轻而易举。

不过大佬还是大佬，如果说本土开发商在地块获取上面比较有资源的话，那么恒大和碧桂园在经营、产品、营销各个方面都碾压本地房企。

单说营销这一块儿，即使是不好卖的那段时间，碧桂园的活动也没有停止过，于是小城有了第一次免费的马戏团活动，有了全城参与的马拉松，还有日常的微景观手工等活动，就像那一句话说的，他虽不在江湖，但是江湖却一直有他的传说，地理位置虽然不占优势，但碧桂园一直保持著自己的存在感和曝光率，这也是后来同类型楼盘成为烂尾楼，而他的项目却能够复活的原因之一。

大企业的底气源于实力。资源不好？那行，我去招一些本地的资源型人才，以此为出口不断地拓展资源；「非嫡系」？碧桂园这两年在我们这个小城市光公益活动做了好几场，学校捐赠，社区服务，定点扶贫......这样的企业你说当地欢不欢迎。

我看到的可能只是整个粤系地产发展史的冰山一角，但是从这一角就能看到很多东西，转危为安的战略部署，长期投入，各方渗透......不赢才奇怪。

富力集团应该是典型的粤系房企，总部在广州，成立于1994年，是集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理和房地产中介等业务为一体的综合实力最强的房地产公司之一。

2002年以前，富力集团通过快速的征地、建设和销售记录，成功的奠定了自己在广州房企中的地位，并连续三年成为广州市房地产销售冠军。

此后，富力集团开始布局全国，于2002年以32亿元投得中国有史以来最大的公开招标地块项目——北京富力城。这个项目估计大家都听说过，自建成以来就一直备受关注，地点位于朝阳区双井地块，总建筑面积达140余万平方米，投资了1亿多元做园林，小区内部配套设施十分完备，包括银行、高尔夫练习场、餐厅、阅览室、游泳池、羽毛球场、棋牌室、会所，网球场、洗衣店、咖啡厅、健身房、儿童游乐园等，不出小区就能满足各种生活需求，同时富力城地理位置优越，周边商场云集，以上因素使得富力城成为了很多人的置业首选。

我个人是没有见过内部配套如此完善的小区，像同样处于朝阳区的龙湖长楹天街，也是配套了超大体量的购物中心，但是却在小区以外，我这种懒人更倾向于选择足不出小区的生活。

从北京富力城可以充分体现出，富力集团为业主著想，构造美好生活的理念。其实这不仅仅是富力集团的特点，也是粤系房企的共同特点，这使得粤系房企得到了广大业主的认可，使他们在资产规模和整体业务能力上，在全国房企中都名列前茅。这些企业背后都拥有一支团结奋进、效率显著，极具竞争力的精英团队。他们深知高素质人才是企业发展的源动力，所以十分重视人才梯队的培养，无论是开发、策划、设计、工程、销售还是物业管理，都是具有相应资质的专业团队，从而使企业更好的适应不同地区的房地产市场，为布局全国打下了坚实的基础。

说到粤系的房企，我倒是接触过的两个广东土生土长的房产公司，先说在中山发家的雅居乐，雅居乐之前在中山是做家私的，真正开始涉足房地产是1992年的时候。之前承接过雅居乐的迎新活动，在销售楼盘呆了两个多星期，其实可以从一些端详来感受雅居乐自身的企业文化。

首先一进入雅居乐的销售中心是迎面而来的大，宽敞的门头和分布的并不十分紧密的家居，给人一种豪迈的感觉。雅居乐的销售中心应该是中山同地段的楼盘中最大的，这也与雅居乐早期的大盘形式和陈卓林卖家私的门面思想有关，广东的老板总是对「大」有种近似痴迷的追求，其次在雅居乐销售中心的物业服务人员和销售人员其实不是一个公司，雅居乐早期的销售中心物业服务是外包出去的，但整体而言，外包公司和营销案场的同事都相处的非常和洽，也可以看得出公司本身的包容性和生意上成本效益的精准判断，最后吐槽一下雅居乐早期的样板房参观动线，是真的太远了，从这侧面也可以反映当时雅居乐开发规划和节奏的把握是有所欠缺的，无法迅速去化导致房屋的滞留不过这对一个家私厂长来说真的不容易。

再往北走，就不能避开同样是广东本土土长现在的宇宙第一房企碧桂园。之前跟碧桂园也有过合作，想比于中山的陈卓林，施工队出生的杨国强在地产界算是科班出身了。长年累计的得意的建筑经验，对杨国强来说，公司的管理要像工程流水一样，更多的穿插，更科学的步骤。

对「大」，杨老板也有自己独特的看法。从楼盘来说，碧桂园郊区大盘的模式是到现在很多房企都望尘莫及的，成熟的配套及其开拓的「地产+教育」的模式，顺德碧桂园的成功销售到现在还是行业内被人所津津乐道的，专注于三四线城市的开发让碧桂园能一定程度避开一二线城市开发残酷的竞争。

其实和碧桂园的合作可以很明显的感受到他们对人员效率的要求，之前接了碧桂园中山一个楼盘的营销活动，要什么东西项目策划总是可以马上的给到，文件的内容及格式都是有著固定的模板，从这也可以侧面看出碧桂园对前置工作的严格要求，现场的策划在活动期间总是反复和我们沟通活动的方案，那段时间的电话基本上都是碧桂园人打过来的，如此高的沟通频率和工作效率到现在还在作为我们公司例会的谈论实例，不得不说碧桂园能登顶中国房企销售榜是有它的逻辑。重点是相比于雅居乐，碧桂园对销售中心的参观动线有著极其严苛的要求，样板房的精美设计和沿途的园林绿化估计没有哪个女生是抵抗的了的，我知道的很多碧桂园业主都是和老婆过来看完房之后，老婆当场要求给定金的。

其实粤系的这两个房企还是相当不错，本地的员工很多（和我打交道的大多中山人）包容性极强，虽然工作很累但还是对我们乙方整天笑嘻嘻的，希望下次还有机会和他们一起合作。

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