樓事濟南

　　來，咱一起聊聊濟南房子那些事兒

　　導 讀

　　2018全年格局逐漸清晰；百強房企單月增速繼續放緩；千億企業25家，年末接近30家；近10家房企目標提前完成。

　　文／克而瑞研究中心

　　榜單解讀

　　2018年11月，百強房企的業績表現延續了三季度以來的態勢，銷售減速明顯。本月，雖然百強房企的銷售規模較10月環比有所提升，但單月業績的同比增速仍進一步放緩。從房企截止11月末的目標完成度來看，目前已有近10家房企提前完成了全年業績目標，但由於年末市場仍然低迷，企業新推項目去化率普遍不及預期，可能也會有部分房企無法完成全年目標。

　　01

　　百強房企單月同比增速進一步放緩

　　2018年下半年以來，在政策調控常態化、市場預期下滑的背景下，百強房企銷售減速明顯。11月以來，雖然房企項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應的年末反彈，實現難度很大。

　　本月，百強房企單月業績的同比增速仍進一步放緩，從7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。我們認爲，今年最後一月各大房企之間的競爭會更加激烈。

　　02

　　各梯隊房企入榜門檻提升競爭加劇

　　2018年1-11月，TOP100房企的整體銷售規模超8.7萬億元，同比增長37.5%。分梯隊來看，百強房企中除了TOP3龍頭房企規模增長較爲平穩，其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯。但TOP30、TOP50和TOP100的門檻增幅都低於40%，與前幾月50%左右的增幅相比出現下降。這與企業今年銷售業績增幅逐月下滑相關。

　　03

　　千億房企數量25家、全年或接近30家

　　截止11月末，千億房企數量已經達到了25家，其中6家房企業績規模在3000億元以上。中海累計銷售超2400億元，另外18家房企也都在1000億元到2000億元規模之間。我們預計，全年千億房企的數量或接近30家，但由於企業推案去化率下降，年末市場形勢依然嚴峻，千億房企數量或低於預期。

　　值得一提的是，除了今年新晉千億企業的7家房企之外，融信的累計銷售規模也在本月突破千億達到1082.2億元，同比大幅增長超80%。隨着規模穩健跨越千億，未來融信將在產品品質、社區營造、平衡發展上繼續修煉內功。產品品質方面，提升產品能力；社區營造方面，持續發力高端藝術人文社區；平衡發展方面，不斷優化財務結構，提升企業經營的安全邊際。

　　04

　　近十家房企提前完成全年業績目標

　　房企全年業績目標的完成情況一方面反映了企業對全年市場走勢的預判能力，另一方面也可以認爲是對房企自身綜合運營能力的年度考覈，特別是在營銷和品牌方面。據不完全統計，2018年百強房企中有近半數的房企提出了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。而截止11月末，在這些提出業績目標的房企中有近10家房企已經提前完成了全年業績目標。但由於年末市場仍然低迷，企業新推項目去化率普遍不及預期，仍可能有不少企業無法完成全年目標。

　　我們認爲，目前龍頭房企更追求有質量增長、規模增長較爲平穩。2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業績目標。恆大雖然提出了5500億元的銷售目標，但目標增長率也僅有10%。而對於處於成長和高速發展中的房企而言，仍將銷售規模的快速增長放在重要位置，2018年的銷售目標增長率普遍在40%以上。在經歷了今年市場的低迷，且中央進一步強調“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”、定調政策調控常態化的背景下，2019年這些房企是否要定或者怎麼定業績目標，也非常考驗管理層的智慧。

　　導 讀

　　銷售TOP30包攬7成土地，近四成百強房企11月未拿地。

　　文／克而瑞研究中心

　　榜單解讀

　　在堅決遏制房價上漲和金融監管愈發嚴苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供應，鮮有房企敢超預期拿地，謹慎態度依舊，銷售TOP100企業近4成未在11月拿地。一方面土地市場降溫明顯，房企觀望情緒濃鬱，拿地銷售比大幅下滑也可佐證；另一方面，金融監管收緊疊加銷售降速，資金壓力較大倒逼房企減少拿地。全年來看，已有26家企業全年貨值已超去年全年，手握充足糧草，過冬問題不大。四季度我們認爲企業拿地會愈發保守和理性，在城市選擇上，需更關注二線城市供地增多帶來的撿漏和調結構的機會。

　　規模與趨勢

　　銷售TOP30包攬7成土地，整體投資態度仍偏緊

　　1-11月，銷售TOP100房企共新增貨值8.8萬億元，爲同期銷售金額的1.2倍，雖然充足的土儲是未來規模上漲的基石，但考慮到行業調整期到來，新增項目在明年入市後，能否取得滿意的利潤，將考驗各家房企的綜合運營能力。

　　就集中度來看，銷售TOP10房企新增貨值集中度接近6成，而前三十強房企幾乎包攬了7成土地，依然延續強者恆強局面。與集中度不斷攀升相對應的是，各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，謹慎投資已經成爲房企共識。

　　拒絕高位站崗，拿地樓面價較去年大幅下降

　　2018年1-11月，銷售TOP100房企中超過半數樓面價較2017年下降，TOP10中僅融創、保利、中海3家企業較去年略有上漲，龍湖、新城平均樓面價降幅接近20%。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態度。即便是核心地塊品牌房企競爭仍激烈，但“高價地不拿”、“不超預期拿地”仍是房企下半年投資主旋律。

　　洗牌與分化

　　銷售TOP100企業近4成未在11月拿地

　　年末市場延續低迷，房企銷售增速進一步放緩之下，對於投資拿地愈發謹慎。銷售TOP100中近4成企業11月未有新增土儲入賬，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創、金輝、福晟等，爲了防範風險進行主動戰略收縮。當然，企業減少甚至停止拿地底氣來源於自身土儲充足，金茂、福晟、首創、金輝等總土儲去化週期均在3年以上。擁有充足的土地儲備之下，適當放緩投資節奏並不會對自身發展帶來強烈衝擊。

　　總體來看，11月停止拿地的企業更多的分佈在TOP50之後，中小房企的生存空間依然不容樂觀。市場調整下，這些企業將面臨新一輪洗牌，不但規模快速增長缺乏動力，也很有可能被市場淘汰出局。

　　26家企業新增貨值已經超去年全年

　　在2018年先揚後抑的拿地格局下，有26家企業拿地勢頭較猛，前十一月新增土儲貨值已經超越去年全年。TOP10中綠地、華潤貨值較去年增長超過50%，其中綠地貨值大幅增加與其聚焦高鐵沿線三四線的戰略密不可分。第二梯隊中，中樑和藍光早在10月份就完成去年新增貨值，補倉需求強烈、衝規模的勢頭強勁，未來只要在運營機制、內部管控和市場節奏上把精準把握，規模增長的潛力和空間巨大。

　　格局與未來

　　四季度中西部高能級二線仍是佈局重心

　　從前十一月典型房企的拿地分佈來看，得益於棚改熱度尚未消失，三四線依舊是佈局的重點，佔比超過50%，但相較於前幾個月來看，佔比呈現下降的趨勢。三季度以來土地降溫明顯，導致四季度房企投資更加謹慎和聚焦。值得注意的是，四季度典型房企在二線城市拿地佔比已經基本與三四線持平，且主要聚集中西部等高能級城市。在三四線熱度逐步衰退的大格局下，房企已經開始逐步迴歸二線。

　　年末供地潮到來，謹慎選擇高能級核心城市

　　臨近年末，土地市場將迎來週期性的“供地潮”，尤其是在今年地價趨穩、而穩房價形式依舊嚴峻，以及地方財政壓力下，完成供地計劃的壓力會進一步凸顯出來。這一點從北京、蘇州等城市在四季度加強推地也可見一斑。

　　隨着新增上市土地的數量和質量的提升，短期房企可供選擇的地塊增多，一定程度也會削弱競爭程度。想要逆勢調結構佈局房企，可以在現金充足的情況下抓住這一波窗口期，尤其是經過長期調整的二線城市如合肥、青島等。而市場過熱且快速下滑的三四線以及部分房價漲幅過高的中西部二線，仍然需要謹慎對待，原則上把握“多看少動”、“精準聚焦”的拿地原則。

　　本文來源：克而瑞地產研究(cricyjzx)

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