在地產界有一句老話：中國地產看華南，華南地產看粵系。浩蕩40載，一部粵系房企沉浮錄，半部中國地產風雲史。如果對地產稍微有些瞭解的，粵系房企是一個經久不衰的話題談資。地產界這句老話，就是最好的證明，如果真的要問，粵系房企在房地產的沉浮中如此重要，時間就是最好的印證。

1979的深圳作為我國最改革開放的試點，一座遍地是黃金的城市崛起，房地產是最先看到機會的。1980年1月8日，深房集團前身深圳市房地產公司成立，中國大陸有了第一家房地產開發企業，也是粵系第一家房企。三個月後，鄧小平指出房子可以買賣，商品房的概念得到上層首肯。緊隨其後又一家粵系房企破土而出，就是現今所熟知的招商蛇口。於是在時代的感召下，敢於第一個喫螃蟹的深圳，代表這中國正悄然的經歷著一次偉大的轉折和變革。

80年代的下海，讓很多人投身到創業的大潮，具備著優秀洞察商業的敏感，也就是這個時代誕生的很多名躁多年的大地產商，像合生、星河灣、雅居樂等。「東曉花園」對於瞭解房地產歷史的人都不陌生，1987年12月1日，駱錦星作為深圳特區房地產公司總經理，在深圳舉行的中國第一場土地拍賣中，代表公司以525萬的價格競得東曉花園的地皮，這就是中國房地產發展歷史上有著標誌性意義的「中國第一拍」。於是中國房地產的發展進入一個新的模式，越來越多的人開始關注房地產、投身房地產，於是有了在當時王石的儀器展銷中心幾經易名最後確定的萬科。

到1990年時，當今粵系主流房企已誕生5家：萬科、招商、中海、金地、越秀。再到1993年，碧桂園、富力、合生、雅居樂皆踏足地產，華南五虎中四虎已出山。再有就是後來的保利、恆大、金地。當然，時至今日，奠定粵系房企地位還有很多，在排名中，也不乏有黑馬之勢，可以說粵系地產佔據的中國地產半部風雲歷史。

感興趣的可以參讀虎嗅的一篇文章《粵系房企江湖》

粵系房企江湖?

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其實說了這麼多，粵系的房企歷史，真正要問粵系房企有哪些特點，作為一個房地產行業涉足不深的關注者來看，可以總結幾點共性：

1.是粵系房企一種是地產業務為主，多元擴張，另一種是其他業務積累跨入地產行業，粵系房企對「雞蛋分籃子」這個理解一直很精髓。

2. 粵系房企在房地產業務營收佔比普遍超過90%。從戰略佈局看，粵系房企分為全國性均衡佈局、核心城市羣區域性佈局和以廣東省核心城市為中心三類。

3.粵系房企之間的人才流動，導致整體運營模式和運營能力，相同之處甚多。

4.規模上，粵系房企的佔比明顯之多，也得益於粵系房企在成立之初，的先覺性和優越的時代背景。

手機碼字太辛苦，如果有時間可以就閩系、浙系、京津系逐一分析。

2019年房企業績公告已接近尾聲，各家「家底」也陸續公之於眾，從今年房企的業績不難看出，很多門派的影響力都在變化，例如，港派房企，北派房企、滬派房企……都在走低，而粵系、閩系在持續走強……這兩派房企的誕生之路也都有著世人津津樂道的傳奇故事。

一、粵系房企

在地產界有一句老話：中國地產看華南，華南地產看粵系。之所以這麼說，是因為中國房地產的故事從深圳落下的第一筆，而粵系房企的崛起，也是從這裡開始的。而說到粵系房企就不得不說中國房地產行業的頭部的三家馬車：萬科、碧桂園、恆大。從2016年起連續三年，碧桂園、萬科、恆大三家輪流坐莊，較其他房企幾個「身位」的領先差距也讓市場相信，三巨頭的格局在未來依然要持續一段時間。

1、中國目前地產三強 最先誕生的是萬科。

1988年11月，萬科和地產的第一次交集，技驚四座。萬科以2000萬拍下深圳威登別墅地塊，樓麵價大大超出周邊售價。首次出手便一騎絕塵，原來，不拿地王的萬科是製造地王的祖師爺。

結束競拍後，時任深圳市規劃國土資源局局長的劉佳勝質問王石「怎麼出這麼高的價格？不是在瞎胡鬧嗎？」王石承認這是一張昂貴的入場券，但行動上絕不收斂。一個月之後，王石又拿了天景地塊。深圳的地產同行開始對這隻初生牛犢另眼相看。由此萬科也開啟了深耕深圳之路。

2、第二個具有代表性的粵系房企碧桂園，誕生於1992年。

1992年，北滘經濟發展總公司與另外兩家公司（廣東發展銀行廣發房地產珠海分公司、香港超確發展有限公司）合資，成立「三和物業發展有限公司」，合作開發在順德北滘碧江和三桂兩村之間的一塊百來畝的土地，定位為高端別墅住宅區，起名碧桂園，這就是日後的順德碧桂園。然而碧桂園首期銷售並不樂觀，加之海南房地產泡沫引發中國歷史第一次房地產調控，三和物業發展有限公司中的香港超確首先要求退出，而廣發銀行也因調控政策要求退出自辦房地產，只剩下經濟發展總公司，而慘淡的銷售成績也讓經濟發展總公司急著拋掉這塊燙手山芋，找到幾家企業，卻沒有人願意接手。

1993年，以楊國強為首的五位建築公司管理人員，經過縝密研究和分析，認為項目大有可為，於是作價7500萬，接手該項目。接手後，楊國強發現，成功人士最關注的是子女的教育問題，希望他們的子女能獲得良好的教育，有能力繼承自己的事業。所以，碧桂園建設了廣東碧桂園學校，並與北京景山學校合作，碧桂園項目一炮走紅，此次教育地產的銷售也成了地產界的經典營銷案例。

3、華南五虎最晚出山的當屬恆大。

1996年，在廣州操盤的許家印幫公司年賺千萬，拿著3000元月薪的他要求漲到10萬年薪 ，老闆拒絕了他。一聲嘆息，許家印另起爐竈創辦恆大。1997年，恆大開發的第一個樓盤金碧花園兩個小時銷售一空，實現銷售額8000萬，許老闆輕鬆抱回第一桶金。到了1999年，恆大已經位列廣州地產10強。許家印一邊狂喜，一邊默唸：感謝老闆當年不加薪之恩！

二、閩系房企

相較於第一梯隊粵系房企的「氣定神閑」，二梯隊的閩系房企始終行走在不斷奮進的路上。說起閩系，「土地收割機」的帽子，大家一定不陌生。

1、「帶頭大哥」世茂

作為閩系房企的帶頭大哥，世茂誕生僅比萬科晚一年。放諸至祖籍為福建省的房企老闆裏，現年68歲的他年紀最為年長。1989年，近不惑之年的許榮茂一手創立了現在的世茂集團，在蘭州投了第一個地產項目——東方紅商業城。

世茂在1995年進京後，5年內投資超40億，連開亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園等高檔項目，獨佔當時北京1/3以上的高檔住宅市場。亞運花園一度成為京城名盤風向標。

有趣的是，世茂的樓盤名滿京城，但低調的許榮茂始終鮮為人知。甚至在2001年，以60億元身家首次進入《福布斯》排行榜前5位時，他一反常人作為，致函《福布斯》表示拒絕登載自己的名字。相比於「激進」的閩系房企，世茂可能算個異類。

2、「院子系」開創者泰禾

1996年，這一年應該被視為閩系房企的發端年，當今主流閩系房企有一半在這一年誕生。

這一年，31歲的黃其森從福建建行離職，組建泰禾。說到泰禾，大多數人印象最深的可能是院子。20014年，泰禾揮師北上開發了「運河岸上的院子」，後更名中國院子。拿地時黃其森自信地說：「我們要打造中國第一豪宅別墅！」這個院子系的開篇之作讓泰禾在京城一炮而紅，創造了全盤貨值從6個億上漲到80個億的價值傳奇。成龍、馮小剛、王剛、章子怡、范冰冰、孫紅雷等都成了泰禾的座上賓。

「愛拼才會贏」的閩系房企，與「勇立潮頭敢為人先」的粵系房企，都是當下中國房地產行業發展中的佼佼者！今後也註定是中國房地產行業的變革者，江湖還是那個江湖，人確不是那些人。可能不知道多少年以後，房企的派系還會生出很多變化。

太大的故事講不了，說說我們這個十八線小城市的故事吧。

2010年的時候，粵系房企三巨頭之一的恆大來了，在此之前我們這兒的房地產市場不溫不火，沒有粵系閩系京津系大佬們的刀光劍影，只有本地幾家小房企的浮浮沉沉。

恆大剛來的時候並沒有在濺起多大的水花，十八線小城消息閉塞，對這種在南方攪動風雲的企業的認知還停留在「這個企業貌似很厲害」的地步。之後，恆大從入駐到開盤只用了不到一年的時間，這才引發了一陣騷動。

這股騷動也沒有持續多久，恆大那個項目地理位置太偏，城市發展也沒有那麼快，所以十分不好賣，自此之後四年，恆大再沒有在這兒拿過新項目。

之後碧桂園也來了，一出手就是幾百畝的大盤，位置更不好，做的還是小別墅，稀奇倒是挺稀奇的，參觀的人很多，但是聽說當時也很難賣出去。

又過了兩年，迎來房地產發展的高峯時期，上至一二線城市下到十八線小城，房價大多都翻了至少一番；這個時候城市也發展了，城區不斷地往外擴展，公路、高鐵、汽車的發展使距離一下子進了，原來20公里的路如今開車十幾分鐘就能到，種種因素使得原本不好賣的盤瞬間起死回生。

但是恆大和碧桂園作為粵系房企的巨頭，地產三強的兩席，仍舊沒有拿到一個市區的項目，很多人調侃說我們這個地方地邪，但真正原因是本土開發商勢大。

本土開發商乘著大浪潮崛起，雖然時間晚了點，但他們自此起家，資源人脈豐富，作為「嫡系」自然比外來者有優勢，恆大碧桂園進不來的市區對他們來說是輕而易舉。

不過大佬還是大佬，如果說本土開發商在地塊獲取上面比較有資源的話，那麼恆大和碧桂園在經營、產品、營銷各個方面都碾壓本地房企。

單說營銷這一塊兒，即使是不好賣的那段時間，碧桂園的活動也沒有停止過，於是小城有了第一次免費的馬戲團活動，有了全城參與的馬拉松，還有日常的微景觀手工等活動，就像那一句話說的，他雖不在江湖，但是江湖卻一直有他的傳說，地理位置雖然不佔優勢，但碧桂園一直保持著自己的存在感和曝光率，這也是後來同類型樓盤成為爛尾樓，而他的項目卻能夠復活的原因之一。

大企業的底氣源於實力。資源不好？那行，我去招一些本地的資源型人才，以此為出口不斷地拓展資源；「非嫡系」？碧桂園這兩年在我們這個小城市光公益活動做了好幾場，學校捐贈，社區服務，定點扶貧......這樣的企業你說當地歡不歡迎。

我看到的可能只是整個粵系地產發展史的冰山一角，但是從這一角就能看到很多東西，轉危為安的戰略部署，長期投入，各方滲透......不贏才奇怪。

富力集團應該是典型的粵系房企，總部在廣州，成立於1994年，是集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理和房地產中介等業務為一體的綜合實力最強的房地產公司之一。

2002年以前，富力集團通過快速的徵地、建設和銷售記錄，成功的奠定了自己在廣州房企中的地位，並連續三年成為廣州市房地產銷售冠軍。

此後，富力集團開始佈局全國，於2002年以32億元投得中國有史以來最大的公開招標地塊項目——北京富力城。這個項目估計大家都聽說過，自建成以來就一直備受關注，地點位於朝陽區雙井地塊，總建築面積達140餘萬平方米，投資了1億多元做園林，小區內部配套設施十分完備，包括銀行、高爾夫練習場、餐廳、閱覽室、游泳池、羽毛球場、棋牌室、會所，網球場、洗衣店、咖啡廳、健身房、兒童遊樂園等，不出小區就能滿足各種生活需求，同時富力城地理位置優越，周邊商場雲集，以上因素使得富力城成為了很多人的置業首選。

我個人是沒有見過內部配套如此完善的小區，像同樣處於朝陽區的龍湖長楹天街，也是配套了超大體量的購物中心，但是卻在小區以外，我這種懶人更傾向於選擇足不出小區的生活。

從北京富力城可以充分體現出，富力集團為業主著想，構造美好生活的理念。其實這不僅僅是富力集團的特點，也是粵系房企的共同特點，這使得粵系房企得到了廣大業主的認可，使他們在資產規模和整體業務能力上，在全國房企中都名列前茅。這些企業背後都擁有一支團結奮進、效率顯著，極具競爭力的精英團隊。他們深知高素質人才是企業發展的源動力，所以十分重視人才梯隊的培養，無論是開發、策劃、設計、工程、銷售還是物業管理，都是具有相應資質的專業團隊，從而使企業更好的適應不同地區的房地產市場，為佈局全國打下了堅實的基礎。

說到粵系的房企，我倒是接觸過的兩個廣東土生土長的房產公司，先說在中山發家的雅居樂，雅居樂之前在中山是做傢俬的，真正開始涉足房地產是1992年的時候。之前承接過雅居樂的迎新活動，在銷售樓盤呆了兩個多星期，其實可以從一些端詳來感受雅居樂自身的企業文化。

首先一進入雅居樂的銷售中心是迎面而來的大，寬敞的門頭和分佈的並不十分緊密的家居，給人一種豪邁的感覺。雅居樂的銷售中心應該是中山同地段的樓盤中最大的，這也與雅居樂早期的大盤形式和陳卓林賣傢俬的門面思想有關，廣東的老闆總是對「大」有種近似癡迷的追求，其次在雅居樂銷售中心的物業服務人員和銷售人員其實不是一個公司，雅居樂早期的銷售中心物業服務是外包出去的，但整體而言，外包公司和營銷案場的同事都相處的非常和洽，也可以看得出公司本身的包容性和生意上成本效益的精準判斷，最後吐槽一下雅居樂早期的樣板房參觀動線，是真的太遠了，從這側面也可以反映當時雅居樂開發規劃和節奏的把握是有所欠缺的，無法迅速去化導致房屋的滯留不過這對一個傢俬廠長來說真的不容易。

再往北走，就不能避開同樣是廣東本土土長現在的宇宙第一房企碧桂園。之前跟碧桂園也有過合作，想比於中山的陳卓林，施工隊出生的楊國強在地產界算是科班出身了。長年累計的得意的建築經驗，對楊國強來說，公司的管理要像工程流水一樣，更多的穿插，更科學的步驟。

對「大」，楊老闆也有自己獨特的看法。從樓盤來說，碧桂園郊區大盤的模式是到現在很多房企都望塵莫及的，成熟的配套及其開拓的「地產+教育」的模式，順德碧桂園的成功銷售到現在還是行業內被人所津津樂道的，專註於三四線城市的開發讓碧桂園能一定程度避開一二線城市開發殘酷的競爭。

其實和碧桂園的合作可以很明顯的感受到他們對人員效率的要求，之前接了碧桂園中山一個樓盤的營銷活動，要什麼東西項目策劃總是可以馬上的給到，文件的內容及格式都是有著固定的模板，從這也可以側面看出碧桂園對前置工作的嚴格要求，現場的策劃在活動期間總是反覆和我們溝通活動的方案，那段時間的電話基本上都是碧桂園人打過來的，如此高的溝通頻率和工作效率到現在還在作為我們公司例會的談論實例，不得不說碧桂園能登頂中國房企銷售榜是有它的邏輯。重點是相比於雅居樂，碧桂園對銷售中心的參觀動線有著極其嚴苛的要求，樣板房的精美設計和沿途的園林綠化估計沒有哪個女生是抵抗的了的，我知道的很多碧桂園業主都是和老婆過來看完房之後，老婆當場要求給定金的。

其實粵系的這兩個房企還是相當不錯，本地的員工很多（和我打交道的大多中山人）包容性極強，雖然工作很累但還是對我們乙方整天笑嘻嘻的，希望下次還有機會和他們一起合作。

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