澳洲房產投資最權威的報告！墨爾本、悉尼，澳洲首府城市都囊括在內！（2018-11）
上個月澳洲房產市場繼續放緩，全國房價下跌0.5%，比最近的一個峰值低3.5%。這也是自2012年1月份以來，單年最大跌幅。
首府城市綜合和非首府城市綜合的房價在最近三個月都處於下跌的趨勢，降幅分別為1.6%和1%。房產市場出現如此廣泛的低迷，很明顯信可以看出信貸緊縮對房產需求的拖累，並以一種不好的方式影響著澳洲大部分地區的房價。
澳大利亞兩個最大的城市悉尼和墨爾本房產市場的表現仍然是最低迷的，這兩個地方投資者最集中，新增房產最多，房價最難負擔的起。悉尼房價在過去12個月下跌了7.4%，墨爾本房價下跌了4.7%。珀斯和薩爾文的房價也出現了下跌，這兩座城市的低迷情況從14年年中就開始了，一直持續到現在。過去12個月兩所城市跌幅分別為3.3%和2.9%。儘管剩餘首府城市的房價在年度基礎上處於上升的狀態，但是上升的速度比一年前出現了放緩。
澳洲首府城市房產市場呈現出了多樣化的表現，區域塔斯馬尼亞是全國唯一一個房價出現兩位數增長的區域，漲幅為11.4%。在需求穩定，供應短缺情況的驅動下，Hobart和區域Tasmania都保持著強勁的房產市場狀況。隨著房產需求繼續從墨爾本向周邊房價更低的城市擴展，區域維州也展現出了強勁的增長。區域西澳房產市場依然處於艱難的環境中，房價下跌的速度進一步增大，過去一年下降了6.5%。
從全國範圍看，高價格區間的房產引領了下跌的情況，過去一年跌幅達到6.6%；而低價格區間的房價反而上升了0.5%。如此廣闊的範圍內，高價格房產市場的不景氣反映出了首府城市房產市場的低迷情況，特別是悉尼和墨爾本。
隨著房價走低，租金緩慢走高，毛租金回報也處在恢復的過程中。從全國範圍看，毛租金回報率正從之前的最低點逐步改善，在截止到今年10月的一年中上漲了0.1%，為3.8%，儘管出現了為小幅度的上漲但仍遠低於近十年歷史的平均值4.3%。租金回報要回到之前的平均水平可能還需要較長的一段時間。
在之前的增長階段中，房價增長速度遠超租金增長速度，導致租金回報率在2017年末達到歷史新低。悉尼和墨爾本的租金回報則更加大程度上低被壓縮，分別為3.0%和3.1%。直至今年10月底，兩所城市的租金回報率還是分別只有3.24%和3.34%。租金回報最高的是達爾文和Hobart，兩所城市的回報率分別為5.7%和4.9%，不過兩所城市的租金回報都正在走低，相比於租金回報，房價變化則更為積極。
悉尼房產市場是自上世紀九十年代以來的最差表現，年均跌幅在至少7.4%。悉尼的公寓對市場疲軟的狀況具有更強的適應性，然而隨著一系列的公寓新房進入交房階段，上個月公寓價格跌幅比別墅還要大一些，而這可能只是一個開端。首次購房置業者在悉尼房產市場的表現還是比較活躍的，隨著買家需求轉向更加可負擔的區域，我們看到悉尼低價格區間房產的表現也相對比高價格區間好一些。
墨爾本的房產市場是過去三個月表現最差的首府城市，房價跌了2.1%。高價格區間的房產市場，含92萬澳幣以上的，受到了強烈的衝擊。過去12個月，高價格區間的房價跌幅達到8.9%，而能負擔得起的低價格區間房價實際上上漲了2.9%。雖然墨爾本房價走低，租金卻在非常小幅度的上漲，這能夠幫助租金回報得到緩慢的改善，不過租金回報率要達到之前的平均值3.75%仍需要很長一段時間。
布里斯班房產市場仍然比較穩定，過去一個月房價維持不變，年初至今房價也只上升了0.3%。別墅市場對整體市場的穩定起到了關鍵性的作用，彌補了正在改善但是仍處於負增長區間的公寓市場。布里斯班公寓市場比2010年的價格峰值仍低11.2%，然而市場供應正在減少，需求正在上升，我們可能會看到公寓市場的持續改善。布里斯班房價仍比悉尼低34.2萬澳幣，比墨爾本低17.3萬澳幣，相比之下可負擔性更強。
阿德萊德房價在上一個月上漲了0.2%，過去一年上漲了1.8%。儘管資本回報相對較低，但這已經是首府城市中第三高的了。從中位價的角度看，阿德萊德的房產市場准入條件是首府城市中最低的，這也很大程度上會成為能夠保持資本收益在正區間的一個重要因素。別墅和公寓的表現並沒有什麼大的差異，過去一年兩種房屋類型的增幅都是從1.7%上升至1.8%。
珀斯的房產低迷狀態已經持續了很長時間了，而且從目前的狀況看似乎又遭遇了二次逆境，過去三個月房價下跌2%，過去一年下跌了3.3%。這種逆境在低價格區間上面的體現更為明顯，相比高價格區間1.6%的跌幅，低房價區跌幅達到了5.2%。從2014年中期開始，珀斯房價已經相繼跌了14.2%。
Hobart房價在過去一年上漲了9.7%，最近三個月漲幅為1.2%。儘管資本回報率仍大幅度高於其他任何首府城市，但是很明顯房產市場已經開始失去動力。資本回報年增長速度在今年3月份達到峰值13.2%，在那之後開始逐步放緩。不過隨著移民仍然強勁，房屋需求量大，我們可能會看到在今年剩餘的幾個月房價仍然會小幅度的上漲。
達爾文終於展現出了一些轉好的跡象。房價從峰值跌了差不多24%之後，在過去的六個月還算比較平穩。實際上，在過去六個月別墅價格上漲了3.3%，彌補了低迷的公寓市場，公寓價格在同一時期跌了將近13%。雖然房價依然停滯，但是租金回報是所有首府城市中最高的，這很可能會引起想要抄底的投資者的興趣。
堪培拉一直都是首府城市中表現最為平穩的城市，過去三個月房價上漲了1.5%，過去一年上漲了4.3%。成交量同比增長9%，與其他首府城市成交量走低形成鮮明的對比，儘管貸款政策緊縮，但是成交量的增長還是顯示出了強勁的買家需求。
由於信貸供應緊張以及房產數量上升，我們預計隨著春季到夏季和新年的到來，房價將面臨進一步下跌的壓力。做廣告的庫存數量同比增長了10.5%，悉尼和墨爾本在售房產總數則增長了20%。在售房產總數在今年剩餘的時間裡很可能會繼續上漲，買家將會擁有更多的主動權，更多的買家在談判桌上處於有利的位置。
今年勞動力市場緊張，失業率為5%，工作崗位增長速度超過勞動力增長速度，創造了全職工作機會。勞動力市場進一步緊張的情況應該會使工資增長得到進一步改善，這也將進一步提高住房負擔能力並支持降低家庭債務水平。隨著房價走低，家庭收入慢慢上漲，我們將會看到住房可負擔性的改善，將會支持首次購房置業者數量得到進一步改善。
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