最近达人经常接到许多房东打电话问我，租约已经到期甚至超过几个月了，还没有续签新合约，但房客开始耍赖、闪躲甚至不缴租金，该怎么把房客赶走？遇到这样的状况，首先要考虑的是，这个租赁关系是不是已经变成不定期租赁？如果是，那么状况就会跟正常租赁合约的处理方式有所不同。

所谓的不定期租赁契约，依照法律上的规定有以下三种情况：
（一）租赁契约订立之初，即未定有期限者。比如说租约只写著自即日起，但没有写到至甚么时间为止。
（二）不动产租约期限逾一年，且未立字据者（民法第422条）。比如老一辈人常只以口头约定承租，彼此互信。
（三）租赁期限届满，承租人仍为租赁物之使用收益，而出租人不即表示反对之意思时（民法第451条内容）。
实务上最常见的情况是第三种，房客与房东之间租约到期，为求方便或是没有空而没有及时订新的租约，租约就会自动从「定期租约」转为「不定期租约」。若是在不动产租赁关系中发生了不定期租赁的问题，我们通常就必须优先考虑到两个法条，一个是民法第450条，另一个则是土地法第100条的规定。

民法第450条 与 土地法第100条

依民法第450条『租赁定有期限者，其租赁关系，于期限届满时消灭。未定期限者，各当事人得随时终止契约。但有利于承租人之习惯者，从其习惯。前项终止契约，应依习惯先期通知。但不动产之租金，以星期、半个月或一个月定其支付之期限者，出租人应以历定星期、半个月或一个月之末日为契约终止期，并应至少于一星期、半个月或一个月前通知之。』意指在未定期限的租约关系中，双方是可以随时终止契约，只限制房东的部分必须提前通知房客解约的事情。

但是，因为在不动产的法律争议问题上，土地法对民法（注：民法是我国处理民事法律关系的基本法）而言算是特别法，依据司法上『特别法优先于普通法』适用原则，因此在不定期租约的终止处理上，就要优先符合土地法的规定。

而土地法第100条对于不动产承租人有保护性的规定：『出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建筑时。二、承租人违反民法第四百四十三条第一项之规定转租于他人时。三、承租人积欠租金额，除担保金抵偿外，达二个月以上时。四、承租人以房屋供违反法令之使用时。五、承租人违反租赁契约时。六、承租人损坏出租人之房屋或附著财物，而不为相当之赔偿时。』，换句话说，若是符合不定期租赁契约的情况下出租房屋土地时，房东想要取回不动产不再续租，必须限承租人有以上六种状况发生时才可以。而最常发生的恶房客行为，不外乎长期欠缴缴租金（三）、恶搞房子（六）或吸毒开趴之类的行为（四），基本上还是可以依据土地法100条来做主张，发存证信函给租客。

不定期租赁契约未经公证程序，不得主张『买卖不破租赁』

民法第425条有『买卖不破租赁原则』，是指在还有租赁契约关系存在的不动产，在买卖移转时（买卖、赠与、继承、法拍），承租人有权利向下一位屋主或地主主张租赁契约条件继续存在。但依据民法第425条第二项规定，未定期限的租赁契约，未经过公证程序便不适用，但通常会变不定期租约若都是因为过期未续新约，自然也不会有公证问题，因此若万一屋主地主出售他们的房子或土地之后，新的所有权人是可以主张这不定期限租约对他们不生效力，无条件直接赶人。卖房子虽然不可以成为不续租收回房子的理由，但把房子卖给别人却可以是最终赶人的一种手段。

恶房客处理程序－不定期租约（定期租约参考此文）

切记，房客是因为你跟他之间有租赁关系（就算已过期未签新约，但你继续让他住，不管缴租或未缴租，就会被认成不定期租赁契约关系，还是有租赁关系存在），所以他有权利占住在房子里，他并不是刑事的侵占或窃占，不交房租在法律上而言只能算是民事纠纷。因此遇到恶房客或不缴租也不搬走的情况，法律上处理原则，仍是要先依循法律途径解除双方之间的法律关系（租赁关系），再请法院协助以公权力强制执行方式赶人。切勿自行开锁进去把房客物品打包清空，否则房东可能反倒吃上入侵住宅或强制罪的官司。

程序上，房东要先寄发存证信函给承租人通知终止租约，主张因有土地法第100条事由之一发生，请对方于一定期间内迁让并返还房屋。若对方逾期未迁出，才能向法院提起民事返还房屋之诉。待取得法院胜诉判决，再申请法院民事执行处帮忙执行。

不定期租约对房东提示重点

（1）不定期租约想要收回房屋或土地，必须符合土地法第100条、103条规范的几种情况才可以。
（2）定期契约将到期时，屋主还是应该提前与房客联系订新约事宜，一方面也可测试房客诚意，预做准备。
（3）避免自动成为不定期租约，某些屋主会事先在租约上约定：『租赁期限届满，租赁关系即为消灭，非经双方以书面更新租赁期限，视为未续约。承租人应于租约期满时返还房屋，逾期未返还房屋时，承租人应负损害赔偿及违约责任，并不得为民法第451条之主张或异议。』之类的文字。
（4）若租赁期限届满时，仍一直无法联络到房客签订新约，且觉得房客怪怪的不想续租给他，建议立即发出存证信函，写明不再续租的意思。若存证信函无法合法送达时，至少在房客门口张贴存证信函影本并拍照存证（尽量能有日期佐证），若能有其他人（里长）共同参与作证，可加强证明力。

参考法条：

《民法第450条》
租赁定有期限者，其租赁关系，于期限届满时消灭。未定期限者，各当事人得随时终止契约。但有利于承租人之习惯者，从其习惯。前项终止契约，应依习惯先期通知。

《土地法第100条》出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建筑时。
二、承租人违反民法第四百四十三条第一项之规定转租于他人时。
三、承租人积欠租金额，除担保金抵偿外，达二个月以上时。
四、承租人以房屋供违反法令之使用时。
五、承租人违反租赁契约时。
六、承租人损坏出租人之房屋或附著财物，而不为相当之赔偿时。

《民法第425条》         
出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。
前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。

换言之，依民法425条规定，承租人能主张适用买卖不破租赁有四种情况：
1. 五年以内的租约（租约未经公证的也可以）
2. 五年以内租约，已经过公证
3. 五年以上租约，已经过公证
4. 虽是不定期租约，但已经过公证（反推，未经过公证的就不行）