房地产企业又出安全事故了。

这次不是万科,而是绿地控股。

近日,江苏省住房和城乡建设厅网站发布通报显示,5月7日,江苏扬州一处房产开发项目发生事故,死亡一人,该项目总承包单位是绿地控股。

据媒体报道,4月1日,绿地控股悉尼NBH项目建筑工地发生脚手架坍塌事故,造成一死一伤。

也就是说,绿地控股旗下建设和施工项目在40天内发生了两起死亡事故。

房地产行业一直是安全事故多发区,外界普遍认为和房企的高周转模式有关。

40天2起死亡事故,绿地控股怎么了? 新闻 第1张

“天下武功,唯快不破”,高周转崇尚速度至上,核心指标有三:“拿地多久开工”、“多久开盘”、“现金流多久回正”。

近几年,限价限购政策出台,融资端收紧,降负债、降杠杆大势已定,企业为了提高资本回报率,高周转成了“救命良方”。

但房子建得速度过快,一旦越过了红线,质量问题和安全事故就会更加频繁,高周转又被指责为“万恶之源”。

1、高周转之殇

高周转的鼻祖是“地产一哥”万科。

2010年,万科提出“5986”高周转模式,也就是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。

这一模式帮助万科创造了销售神话,2010年,万科销售额1081.6亿元,同比增长70%,成为中国房地产销售新的记录。2011年,万科销售额再破千亿,蝉联行业销冠。

随之而来的是源源不断的安全事故和质量问题,愤怒的业主拉横幅抗议,甚至往总部送花圈。

那么,绿地控股的高周转修炼到什么程度?根据wind数据,绿地控股存货周转率和总资产周转率分别是0.53和0.37。

有机构统计,2018年,A股和港股上市公司中,房地产开发企业有240多家,存货周转率和总资产周转率的中位值分别为0.28和0.19。

也就是说,绿地控股的存货周转速度几乎是行业中位值的2倍。

40天2起死亡事故,绿地控股怎么了? 新闻 第2张

不幸的是,绿地控股步了万科的后尘,旗下多个楼盘因为质量问题引发维权事件,包括“房屋墙面大面积空鼓”、“地面沙化”等。维权事例自2018年以来呈现增多的趋势。

2、活下去之难

去年9月,万科哭惨“活下去”震惊业界。不过,从万科的业绩来看,“活下去”是说给别的房企听的。

如果要说出房企活不下去的原因,资金和负债压力一定位列其中。房地产行业中,容易产生富翁,也容易产生“负翁”。

具体到绿地控股,2018年,公司总资产跨过万亿大关,其中9000多亿是负债,资产负债率达89.49%,同比增长0.57%。可谓把高杠杆用到了极致。

40天2起死亡事故,绿地控股怎么了? 新闻 第3张

这种高负债的模式,对公司的资金周转和融资能力都提出了极高的挑战,一旦资金链断裂,风光立刻变风暴,宋卫平的绿城、孙宏斌的顺驰都因为资金链断裂被迫“卖身”。

“活下去”,并不是危言耸听。

加之近年来限购限价政策、融资端收紧等原因,“快速拿地、快速开盘、快速回笼资金”的高周转模式被视为房企的“救命良方”。

绿地控股走上高周转的背后,是其在房产界地位的下滑。

2015年8月,绿地控股重组上市,当日市值超过3000亿,超过万科,成为国内市值最高的房地产企业。

数据显示,在2016年之前,绿地控股也一直稳居销售榜前三,随着碧桂园等房企的异军突起,绿地控股跌出前五。2017年以来,绿地控股开始大规模加码三四线城市。

据上海中原地产研究院的数据显示,在土地储备上,绿地控股 2017年拿地82宗,2018年260宗。今年2月,绿地控股还斥资121亿元收购中民投董家湾项目。

1月19日,绿地控股董事长、总裁张玉良曾公开阐述高周转策略,主张部分有条件的高周转,没有条件的要尊重规律。管理不到位的,就只能放慢,否则就会出事故。

关于上述安全事故,绿地控股暂未作出回应。

3、投资者之痛

同是“地产一哥”,绿地控股在业绩上败给万科,股价走势也令投资者心痛。

上市以来,股价几乎是一路下跌,截至5月29日收盘,报6.79元。而万科则呈现出折线上升走势,最新股价为27.16元。

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在外界看来,造成两者股价云泥之别的直接原因是机构的不同态度。

显然,绿地控股是被机构看空的那方。具体来看,2016年6月以来,绿地控股股权比例22%的限售股解禁,股东平安创投等大笔减持,并且通过大宗交易平台折价抛售。对绿地控股股价压制很大。

机构的看空和与投行沟通不够被张玉良认为是股价低迷的原因。

为什么机构不看好绿地控股?

外界给出几点原因,首先是商办市场表现不佳拖累销售业绩,其次是公司“大消费”“大基建”等多元化布局短期效应不明显,另外就是高企的负债率。

今年1月,张玉良曾表示,公司的净资产收益率在行业内一直是领先的,股价“确确实实被低估了”。

如今,张玉良已经63岁,他还会带领绿地控股这头万亿资产的大象走多久?在他带领下,绿地借助高周转能否重做地产一哥?另外,6块多的绿地,你敢买吗?

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