房地產企業又出安全事故了。

這次不是萬科，而是綠地控股。

近日，江蘇省住房和城鄉建設廳網站發布通報顯示，5月7日，江蘇揚州一處房產開發項目發生事故，死亡一人，該項目總承包單位是綠地控股。

據媒體報道，4月1日，綠地控股悉尼NBH項目建築工地發生腳手架坍塌事故，造成一死一傷。

也就是說，綠地控股旗下建設和施工項目在40天內發生了兩起死亡事故。

房地產行業一直是安全事故多發區，外界普遍認為和房企的高周轉模式有關。

“天下武功，唯快不破”，高周轉崇尚速度至上，核心指標有三：“拿地多久開工”、“多久開盤”、“現金流多久回正”。

近幾年，限價限購政策出臺，融資端收緊，降負債、降槓桿大勢已定，企業為了提高資本回報率，高周轉成了“救命良方”。

但房子建得速度過快，一旦越過了紅線，質量問題和安全事故就會更加頻繁，高周轉又被指責為“萬惡之源”。

1、高周轉之殤

高周轉的鼻祖是“地產一哥”萬科。

2010年，萬科提出“5986”高周轉模式，也就是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成，產品必須6成是住宅。

這一模式幫助萬科創造了銷售神話，2010年，萬科銷售額1081.6億元，同比增長70%，成為中國房地產銷售新的記錄。2011年，萬科銷售額再破千億，蟬聯行業銷冠。

隨之而來的是源源不斷的安全事故和質量問題，憤怒的業主拉橫幅抗議，甚至往總部送花圈。

那麼，綠地控股的高周轉修鍊到什麼程度？根據wind數據，綠地控股存貨周轉率和總資產周轉率分別是0.53和0.37。

有機構統計，2018年，A股和港股上市公司中，房地產開發企業有240多家，存貨周轉率和總資產周轉率的中位值分別為0.28和0.19。

也就是說，綠地控股的存貨周轉速度幾乎是行業中位值的2倍。

不幸的是，綠地控股步了萬科的後塵，旗下多個樓盤因為質量問題引發維權事件，包括“房屋牆面大面積空鼓”、“地面沙化”等。維權事例自2018年以來呈現增多的趨勢。

2、活下去之難

去年9月，萬科哭慘“活下去”震驚業界。不過，從萬科的業績來看，“活下去”是說給別的房企聽的。

如果要說出房企活不下去的原因，資金和負債壓力一定位列其中。房地產行業中，容易產生富翁，也容易產生“負翁”。

具體到綠地控股，2018年，公司總資產跨過萬億大關，其中9000多億是負債，資產負債率達89.49%，同比增長0.57%。可謂把高槓桿用到了極致。

這種高負債的模式，對公司的資金周轉和融資能力都提出了極高的挑戰，一旦資金鏈斷裂，風光立刻變風暴，宋衛平的綠城、孫宏斌的順馳都因為資金鏈斷裂被迫“賣身”。

“活下去”，並不是危言聳聽。

加之近年來限購限價政策、融資端收緊等原因，“快速拿地、快速開盤、快速回籠資金”的高周轉模式被視為房企的“救命良方”。

綠地控股走上高周轉的背後，是其在房產界地位的下滑。

2015年8月，綠地控股重組上市，當日市值超過3000億，超過萬科，成為國內市值最高的房地產企業。

數據顯示，在2016年之前，綠地控股也一直穩居銷售榜前三，隨着碧桂園等房企的異軍突起，綠地控股跌出前五。2017年以來，綠地控股開始大規模加碼三四線城市。

據上海中原地產研究院的數據顯示，在土地儲備上，綠地控股 2017年拿地82宗，2018年260宗。今年2月，綠地控股還斥資121億元收購中民投董家灣項目。

1月19日，綠地控股董事長、總裁張玉良曾公開闡述高周轉策略，主張部分有條件的高周轉，沒有條件的要尊重規律。管理不到位的，就只能放慢，否則就會出事故。

關於上述安全事故，綠地控股暫未作出回應。

3、投資者之痛

同是“地產一哥”，綠地控股在業績上敗給萬科，股價走勢也令投資者心痛。

上市以來，股價幾乎是一路下跌，截至5月29日收盤，報6.79元。而萬科則呈現出折線上升走勢，最新股價為27.16元。

在外界看來，造成兩者股價雲泥之別的直接原因是機構的不同態度。

顯然，綠地控股是被機構看空的那方。具體來看，2016年6月以來，綠地控股股權比例22%的限售股解禁，股東平安創投等大筆減持，並且通過大宗交易平臺折價拋售。對綠地控股股價壓制很大。

機構的看空和與投行溝通不夠被張玉良認為是股價低迷的原因。

為什麼機構不看好綠地控股？

外界給出幾點原因，首先是商辦市場表現不佳拖累銷售業績，其次是公司“大消費”“大基建”等多元化佈局短期效應不明顯，另外就是高企的負債率。

今年1月，張玉良曾表示，公司的凈資產收益率在行業內一直是領先的，股價“確確實實被低估了”。

如今，張玉良已經63歲，他還會帶領綠地控股這頭萬億資產的大象走多久？在他帶領下，綠地藉助高周轉能否重做地產一哥？另外，6塊多的綠地，你敢買嗎？