近日，有市民向市政府网站反映青龙路北茂大厦小区停车位的问题：

1.小区开发商违法售卖地上车位，经上次有关部门调查开发商解释是租出去的；法律规定租赁合同年限最多20年。

2.没有开业主大会，经各位业主同意开发商及物业怎么有权利私自把地上业主公摊面积划成车位。

3.购买了地下车位没有办理产权证，只是开发公司私人打了一条子。

望能明确说明，地上哪些地方为业主共有公摊面积，地下室那些地方是业主共有公摊面积。

市城乡建设规划局答复如下：

一、车库、车位产权归属的问题。按照《物权法》第七十四条车位、车库的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

如果出售车位的，房地产开发公司应取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》，方可对外预（销）售，否则，企业将涉嫌违规预（销）售问题。经了解，北茂大厦地下停车场为规划部门批准的规划车位（车库），并办理了商品房预售许可。而地面车位未办理预售许可，如发现开发企业违规预（销）售车位行为的，购房人可持销售协议（合同）、销售发票（收款收据）到房产主管部门或执法部门进行投诉举报，按照“证据确凿、事实清楚、程序合法”的原则，相关职能部门将依法严肃查处。如果出租车位的，应签订出租合同（协议），租期结束之前可以续签合同。

购房人（承租人）在经济活动中认为自身权益受到侵害时，可依据合同（协议）依法申请仲裁或向法院提起诉讼。

二、关于业主“公摊面积”的正确理解。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积（仅限于建筑物内）。按照《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。

另外，按照2014版《商品房买卖合同》示范文本第二十二条建筑物区分所有权的条款应约定如下:

（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）以下部位归业主共有：

1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

2、该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房。

（三）双方对其他配套设施约定如下：

1、规划的车位、车库；

2、会所等。

因此 ，关于共有、专有部位的权属问题应该遵循国家法律规定和合同约定。而建筑物公摊面积则属测量技术规范，建议直接咨询市房地产测绘队。

其他的解决思路还有：如已成立业主委员会的小区，由小区业主委员按照业主大会决定的方式，对开发项目建筑区划内占用业主共有道路、利用公共通道或者其它共有共用场地划立临时停车泊位，供业主临时停放车辆或者出租。所收租金由业主委员会或物业公司进行管理，用于补充业主房屋维修资金，业主委员会或物业公司应定期向业主公布账目。

来源：汉中市政府网站

审核：杨忠山

编辑：董惠惠